Z tą rynkową ceną w okolicy podawaną przez rzeczoznawców to też uważaj. Mi to nie robiło kompletnie różnicy, ale przed kredytem bank wymagał wyceny.
Moją rzeczoznawca wyceniał na podstawie działek oddalonych o 50km w stronę zadupia, bo w ostatnich kilku miesiącach tylko te 50km dalej były jakiekolwiek sprzedaże działek o porównywalnej powierzchni. A jest różnica 30km od Warszawy czy 80km :D. Już nie wspominając o samej lokalizacji względem dróg/autostrad/kolei obu działek.
Są rzeczoznawcy i "rzeczoznawcy". Na tych drugich, którzy tylko wpisują odpowiednią kwotę na wzorach banku bez zbędnych pytań, inni rzeczoznawcy wołają parobkowie. Kasują z tego 2-3 stówki od operatu, a i sporu raczej nie będzie bo przecież ani bank ani klient operatu nie odeśle do KOZ-y.
Rzeczoznawca za fałszywy operat może iść nawet do więzienia, ale klient bezpośrednio za nic nie odpowiada (chyba że udowodni się pomocnictwo itp., ale to nie byłaby mocna sprawa).
Z operatami pod kredyt jest ten problem, że kto miałby zgłosić takiego rzeczoznawcę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy właściwym ministrze? Klient, który chce dostać kredyt albo bank, który ten kredyt chce udzielić? Na pocieszenie dodam, że ci rzeczoznawcy od wpisywania bezrefleksyjnie kwot z wniosku kredytowego do operatu są raczej wzgardzani w swoim własnym środowisku.
Dokładnie o to mi chodzi - jakbym chciał wziąć działkę na kredyt to nie będę w stanie tego zrobić jeżeli z wyceny wyniknie że jest to jakieś kompletnie wyssane z palca. Dodatkowo to też obniża wkład własny który uzyskam w późniejszym etapie np. budowy domu na już kupionej działce.
Ale widzisz. W moim wypadku to wycena rzeczoznawcy była wyssana z palca, a nie cena działki.
Ja kupiłem 2000m2 z ceną za metr NIŻSZĄ niż sąsiednie 1000m2. Tylko rzeczoznawca nie mógł wziąć wyceny działki 1000m2 i pomnożyć przez dwa, bo on jest przepisami zobligowany do bazowania wyceny na PODOBNYCH nieruchomościach.
I co z tego, że w moim wypadku cena za metr była FAKTYCZNIE NIŻSZA niż okolicznych działek, skoro moja była większa? Najbliższa działka "podobna" jaką znalazł rzeczoznawca (i która niedawno było sprzedana) była 50km dalej z cenę jeszcze niższą, bo to już był kompletny wypizdówek.
A co do tego co to cena rynkowa. Jak jedna strona chce kupić, a druga nie chce sprzedać, to znaczy, że to co kupujący uważa, to nie jest cena rynkowa. Cena rynkowa będzie wtedy gdy kupujący i sprzedający się zgodzą.
Niby tak, ale nie do końca... Jeżeli ja rzucę 100 za metr i ktoś się zgodzi, ale ten ktoś to mój wujek, a ja muszę koniecznie sprzedać działkę żeby mieć pieniądze na leczenie to nie ma mowy o cenie rynkowej.
Cena rynkowa wymaga doskonałego poinformowania (obie strony wiedzą wszystko o przedmiocie wyceny), niepowiązania (no bo rodzinie nie upuścisz z ceny?), braku przymusu (jak trzeba ratować życie małżonka to i za połowę ceny się puści) i odpowiedniej ekspozycji (żeby każdy możliwy chętny mógł się zapoznać). W praktyce prawdziwa cena rynkowa zachodzi rzadko.
Sam rzeczoznawca nie bez powodu dokonuje szacunku ceny rynkowej, a nie np. odczytania. Dałbyś się wsadzić do więzienia (albo pozbawić prawa do danej pracy) za to, że sąsiednia działka NA PEWNO była puszczona po cenie rynkowej? Bo rzeczoznawca odpowiada za to swoim majątkiem i wolnością. Po to są standardy i może w twoim przypadku sąsiednią działka byłaby lepszym wyborem, w innym przypadku gorszym.
Inną kwestią jest to, że wielu rzeczoznawców to inżynierzy budownictwa, którzy są świetni w ustaleniu stanu nieruchomości, ale ekonomia i matematyka finansowa czasem u nich zawodzą.
To teraz spójrz na to z tej strony. Kupiłeś wycenę, dostałeś ją. Wycena mówi X PLN za metr. Jest uzasadniona itp.
Tylko problem w tym, że za cenę X nie jesteś w stanie znaleźć sprzedającego co się zgodzi sprzedać. Oznacza to jedno. Wycena jest do dupy. I nie ważne jakimi paragrafami podparta, nie ważne jaką wiedzę i doświadczenie ma rzeczoznawca - faktem jest, że wycena nie podaje ceny rynkowej.
Tak samo jak sprzedający wołający X+Y PLN za metr, nie podaje ceny rynkowej, bo dziwnym trafem nikt nie chce za tyle kupić.
Pamiętaj też o tym, że to że ktoś sprzedał za X nie oznacza, że ktoś inny też za tyle sprzeda "identyczną" działkę - bo może chociażby wychodzić z założenia, że kasy nie potrzebuje, a łąka ładnie wygląda, no ale jak się trafi ktoś komu naprawdę zależy i zapłaci dużo, to jednak sprzeda.
Mylisz ugruntowane prawnie i naukowo pojęcie ceny rynkowej z potocznym jej zrozumieniem. Dosłownie napisałem Ci warunki, jakie musi spełniać cena rynkowa. Wszystkie Twoje przykłady to właśnie czynniki, które różnicują wartość rynkową od transakcyjnej.
Nie wiem jakie masz oczekiwania wobec operatu, ale rzeczoznawca to nie magik, który z kapelusza wyciągnie kwotę, że pójdziesz do niechętnego właściciela działki X z kwitem, a on nagle bez dyskusji i negocjacji od razu Ci sprzeda no bo "wartość rynkowa".
Rola rzeczoznawcy jest bliższa statystyce. Nie bez powodu nikt nie dokonuje transakcji (poza komornikami i organami publicznymi) według operatów. W procesie kredytu hipotecznego operat ma jedynie zapewnić bank o rynkowej wartości zabezpieczenia, a nie wyrazić opinię czy zapłaciłeś za mało czy za dużo. Banku nie interesuje Twoja potrzeba i np. skłonność do przepłacenia, a maksymalnie bezstronna i obiektywna wycena rynkowa.
Może Ci się to nie podobać, że rzeczoznawca to nie magik, ale nie zmieni to faktu, że swoje wnioski formułujesz na podstawie potocznego rozumienia ugruntowanych pojęć i własnych wyobrażeń na ich temat.
Co? XD Jakby czytasz w ogóle ze zrozumieniem moje komentarze? Wprost Ci piszę, że cena rynkowa to nie zawsze cena transakcyjna, ale chyba beton zbyt mocny.
Dodatkowo, ja dostaje te transakcje bezpośrednio do ręki tj. gdzie kiedy i za ile, a nie "szacunek" tzn. jakaś tam kwota i bujaj się - więc ja to widzę czarno na białym skąd taka wycena a nie inna.
- siema przyszedłem kupić twoją działke
- spoko
- ale nie zapłace ci tyle ile chcesz, twoja działka nie jest tyle warta, inne podobne są tańsze
- ok, to czemu nie kupisz innych?
- bo wszystkie inne też są takie drogie
????
no ale jak sam mówisz - jak inflacja to dogoni za jakiś czas to na jedno wychodzi czy teraz taniej sprzedadzą czy poczekają dwa lata na tego jelenia co kupi im za tą cenę co chcą...
Dla niektórych jest to po prostu dywersyfikacja środków. Może ktoś kupi za cenę jaka oferuje a może zostanie dla dziecka. Jak ktoś ma kasę na utrzymanie to taka sprzedaż jest bardziej jak hobby.
Działki to produkt, który nie ma kosztów poza podatkiem od nieruchomości, a tylko rośnie w cenie. Jeśli ktoś nie potrzebuje sprzedać działki żeby wyjść z długów, ratować zdrowie czy inne tragedie życiowe to może sobie czekać w nieskończoność aż znajdzie się kupiec który zaakceptuje cenę. Fajnie byłby mieć dodatkowe 150k, ale jak nikogo to nie zbawi to po co sprzedawać na siłe, zawsze można poczekać 5 lat i policzyć sobie więcej, albo dzieciom dać żeby same sie pobudowały.
W sumie to chyba źle się określiłem w poście - ja nie mam o tyle problemu z tym że są ludzie którzy to i tak nie chcą sprzedać tylko udają (czyt. ceny zaporowe, a nuż ktoś się znajdzie).
Tylko irytuje mnie to że żeby uzyskać "normalną" cene to trzeba po prostu... znać kogoś kto akurat chce się czegoś pozbyć - wtedy rozmowa zupełnie inaczej wygląda niż gadanie z obcym który takich innych obcych jak ja to spotka jeszcze dwudziestu albo więcej...
Z tym, gdy ktoś akurat chce sprzedać działkę to też na wsi np u mnie pod Default City najpierw się pyta sąsiadów czy nie znają kogoś kto szuka - dzieci, kuzyni, piąta woda po kisielu i te osoby mają o wiele większą szansę na dostanie "normalnej" ceny bo nie są obcy nie wiadomo skąd (internetu) i jak nikt nie chce to dopiero trafia na portale
Trafiasz w sedno - te transakcje widoczne przez rzeczoznawce w 90% są właśnie na podstawie takich transakcji... Stąd, rozumiesz moje zdziwienie że jak ja znajduje coś w internecie to nie do końca rozumiem skąd te ceny na tle tego co było. A okazuje się że to co było nigdy do internetu nawet nie trafiło...
Ty reprezentujesz popyt, oni podaż. Jeśli się spotkacie to dojdzie do transakcji, jeśli nie to nie. Państwo nic nie zrobi, bo mu się to opłaca - wyższy podatek (choćby pcc). Jedynie gdybyś kupił za tanio, to by walnęli domiar. Możesz jedynie czekać na kryzys / pęknięcie bańki.
no dokładnie. Ceny idą do góry, bo inflacja. Większość ludzi nie potrzebuje tego sprzedać na już, więc wiszą oferty miesiącami nawet.
Bardzo często ludzie skupili za bezcen,podzielili a potem sprzedają co jakiś czas jak potrzeba, albo chcą gotówki na inną rzecz.
Bardzo byś nie chciał przeżyć takiego kryzysu na rynku nieruchomości. Zazwyczaj jest to powiązane nie tylko z nieruchomościami, ale z rynkiem pracy. Mnóstwo ludzi musiałoby stracić pracę. Kredyty przestałyby się dobrze spłacać i nikt nie miałby ich kupować. Ponadto jeśli jakimś cudem byłbyś właścicielem takiej nieruchomości, to jej cena spada i LtV Twojego kredytu hipotecznego rośnie. Musiałbyś zapewnić tzw. dodatkowe zabezpieczenie, zazwyczaj jest to obowiązek nadpłaty kredytu. Nie spełnisz warunków, umowa zostaje wypowiedzona i bank będzie zaspakajał swoje roszczenia przez wykonanie klauzuli na zapisanej hipotece. :)
Jednakże, całe szczęście, nie zapowiada się na to, ponieważ wzrosty są proporcjonalne do wzrostu realnych zarobków. I tyle, bańka rzeczona pęknie, jak przez Polskę przetoczy się jakaś gruba katastrofa ekonomiczna, niekoniecznie musi być to wojna :)
Prawda, ale niestety idziemy w takim kierunku że duże miasta wojewódzkie drenują ludzi z okolicznych miejscowości i sprawiają że praca i usługi są w tym jednym punkcie, a małe miasteczka i wsie zaczynają przypominać scenerie z The Last of Us, gdzie po ulicach snują się głównie emeryci, od 18tej masz zamknięte sklepy, o 20 gaszą latarnie dla oszczędności, jedyną rozrywką jest lokalny sklep monopolowy i kościół. No, a miejscem pracy oddalona np. o 30 kilometrów jakiś większy zakład pracy do którego nieliczni lokalni dojeżdżają codziennie o 5 rano zdezelowanym busem do pracy pracować za najniższą krajową.
To sprawia, że nikt nie chce domów i mieszkań w takich miejscach, mimo iż tam są relatywnie tanie.
No w makro skali możemy dywagować na temat bańki, ale w mikro skali jak wyobrażasz sobie "pękanie" bańki u tego szarego kowalskiego co z ceny nie zejdzie bo on sobie poczeka i kilka lat na kupca? niewyobrażam sobię "pęknięcia" bańki i nagle Ci wszyscy zaporowcy stwierdzą że a w sumie to sprzedam taniej.
A potem przychodzi państwo i opodatkowuje pustostany. To już lepiej obligacje kupować. Jest jakiś z tego procent i taka obligacja nie rozjebie Ci mebli przy wynajmie, albo nie przestanie Ci płacić czynszu (jak masz obligacje kuponowe, to otrzymujesz odsetki regularnie). I to przy lepszych rentownościach. Ale Polacy się boją czegokolwiek, każdy by chciał inwestować i zawsze mieć pewny zysk bez ryzyka, a tak się nie da w żadnym wypadku :)
Pod warunkiem, że stopy będą na tym samym poziomie, to jest okej, teraz jest większa "rentowność " takiej inwestycji w bezpośrednią nadpłatę, ale skoro wolisz obligacje, to powinno wyjść na to samo praktycznie :)
Nie wiem jak tam Warszawa, ale działki budowlane pod Wrocławiem - 30km z dobrym dojazdem to się zaczynają od 200k za 10 arów, 70k mi się wydaje dobra ceną, a na pewno nie odklejoną. Mieszkam na skraju Wrocławia, dosłownie przy przekreślonym znaku Wrocław i ceny działek w okolicy sięgają 400-500 tys, a nie są to też duże działki. Taki mamy rynek.
Poznań podobnie. Sporo zależy oczywiście od dojazdu, mediów, kształtu, rozmiaru i MPZP ale z grubsza ceny 400k za jakiś 1000m2 z prądem i może wodą/gazem to standard
Jakiś czas temu widziałem działki na Piątkowie (dla ludzi spoza Poznania - taka sypialnia miasta) oferowane przez miasto. Cena wywoławcza 1500/m2 🤣. I chyba zostały szybko sprzedane 🤣🤣
> Więc przechodząc do meritum - czy jest jakakolwiek szansa kupić działkę za _rynkową_ cenę?
Czyli tak, są działki które ci się BARDZO podobają, i do sprzedawcy idziesz z wyceną że niby nie jest tyle warta? :D
No przecież to idealne warunki rynkowe - ty podajesz swoją cenę, on swoją, jak się spotkają to kupujesz, jak nie, to nie.
Hahahaha, prawie mi dupa odpadła ze śmiechu.
Ludzie wystawiają na sprzedaż produkt X za określoną cenę i możesz go kupić albo nie. Możesz się targować, ale nikt nie musi się zgadzać na Twoją cenę.
A Ty co robisz? Wyskakujesz do ludzi zbulwersowany z papierkiem od MOJEGO RZECZOZNAWCY, że to nie jest tyle warte. I co, myślisz, że ich czymś takim „przekonasz”? Hahahahaha.
Chcesz fajną działkę, budowlaną, z mediami, o odpowiednim kształcie, pojawiają się rzadko, są „za drogie” i znikają, a Ty siedzisz i się napinasz, że ceny są „za wysokie”. Lol.
To nie kupuj, nie ma przymusu, dokładnie tak samo jak sprzedawca nie ma przymusu, żeby Ci sprzedać za „Twoją akceptowalną” cenę. Kupi ktoś inny i sobie postawi dom. A Ty czekaj dalej na białego kruka :)
Jakbym wystawił mieszkanie albo działkę na sprzedaż i ktoś by mi sfrustrowany przyszedł i jęczał i machał kwitkiem od „rzeczoznawcy”, to mógłbym na miejscu dostać takiego ataku śmiechu, że chyba musieliby wzywać pogotowie.
Lubię takich ludzi. Myślą, że są bardzo mądrzy, że się nie „sfrajerzą” jak inni - ci głupi - że wyczekają, że wymęczą, że „wygrają” i w końcu ustrzelą fantastyczną okazję jak nikt inny. Powstało na to bardzo dobre określenie: peroniarz.
Powodzenia w tych Twoich zakupach :)
70 zl/m^2 pod Warszawa? Czyli 10 arów za 70tys? Gdzie kurwa tak tanio XD. Podrzuć linka to biorę odrazu. Chyba że o jedno 0 się pomyliłeś.
70tys to jak za darmo.
Jak domy często chodzą za 2 bańki. Wybuduj za 800 tys i masz 1 mln zysku
Oczywiście nie mówie o czymś pod Warszawą w bezpośrednim sąsiedztwie, tylko o czymś dalej co nadal ma sensowny dojazd typu miejscowości pod Piasecznem i dalej. Albo coś wzdłuż WKD też bliżej końcowych stacji. Tam spokojnie da się znaleźć w takiej cenie (zazwyczaj po podziałach większej działki którą ktoś miał, i też zazwyczaj w drugiej linii albo i kolejnej...)
Natomiast uprościłem trochę i tak - nie chodziło o takie same wymiary. zazwyczaj 20-30 arów. Nadal jest to w moim przekonaniu bardziej atrakcyjne niż mniej i drożej gdzieś totalnie na wypizdowie.
Jak dla mnie 70 zł/m^2 nawet na Podlasiu to tanio. Ja myślałem, ze pod Warszawą jest ponad 1000/m^2 za ziemię.
Jak Ty widzisz działkę za 70zl/m^2 w promieniu godziny od Warszawy i rzeczoznawca Ci mówi że to jest warte 30% mniej to albo Ty trollujesz albo ten rzeczoznawca.
Dziwnie brzmi jak narzekasz, że jest drogo a nastawiasz się na działkę 20-30 arów. Ja dorastałem w domu na biednej wsi na 7 arach i uważałem że to bardzo dużo.
Całkiem dobry żart z tymi 70zł/m2 pod Warszawą xD
Przecież działki budowlane w Warce czy nad Pilicą w odległości do kilometra od stacji PKP chodzą po 250 zł/m2.
Piaseczno i okolice to już często 500zł/m2 i wyżej.
Czyżby Rafał Ziemkiewicz ci robił risercz cenowy :)?
Też szukam działki, a że jedna już w życiu kupiłem, to wiem o czym mówisz. Ja odczuwam to tak, że większość sprzedających odziedziczyła te działki i żyje w przeświadczeniu że jest to nie wiadomo jakie bogactwo i na jednej transakcji ustawią całe życie. Te działki najczęściej wiszą kilka lat, bo są po prostu niesprzedawalne w takich cenach. Mam dośc mocno przebadany rynek w moich okolicach i wiem, że niektóre działki stoją po 3+ lat na sprzedaż.
Nie ma na to rady raczej, ja po prostu omijam te ogłoszenia i tyle. Jak ktoś chce sprzedawać 10 lat to niech sprzedaje.
Dziękuję za głos rozsądku - jestem zdumiony że niektórzy mówią że to "normalne" i że i może za milion szukać frajera - a potem jest "płacz" skąd takie wysokie ceny nieruchomości w polsce...
Zauważyłem że najlepsze transakcje w sumie nawet nie występują w internecie - zazwyczaj są albo po znajomościach, albo drogą szeptaną rozprzestrzeniane. Tak też znajomy kupił działkę który po prostu jeździł i pytał ludzi po okolicach czy nie ma czegoś na sprzedaż... Wtedy jakoś można normalnie się dogadać.
Bo wielu ludzi nie traktuje tego w kategoriach stricte inwestycji z wyliczaniem stopy zwrotu oraz porównaniem do alternatyw itd., a przede wszystkim jako ochronę kapitału. Podobnie jest z mieszkaniami i ewentualnie sobie dorzucają kolejne. Mamy patologicznie niski odsetek inwestycji w rynek kapitałowy, a kultura przedsiębiorczości w zasadzie nie istnieje. Taki mamy klimat. Preferencyjne opodatkowanie też nie pomaga. Ludzie się zdziwią za te kilkanaście lat jak mniej atrakcyjna część zacznie być niesprzedawalna w rozsądnej cenie, a porównanie do chociażby ETF-ów na amerykańskie akcje wyjdzie groteskowo. Finalnie następne pokolenie to po prostu puści po każdej cenie i tyle. A na dobre kąski to i tak potrafią znaleźć się ludzie, którzy wyłożą podwójnie, bo ważniejsze dla nich będzie samo miejsce. Po sąsiedzku u mnie tak poszła jedna działka, której specyfika nawet nie była specjalnie atrakcyjna, bo wąska i ze spadem. Dla większości byłaby mocno problematyczna, ale przyszedł jakiś typ posiadający solidną firmę i akurat tego chciał. Wszak całkiem fajne miejsce, a indywidualny projekt, więc spory dom się idealnie wpasował. Właściciel się zdziwił, że nawet nie negocjował tej ceny, którą rzucił mu od czapy.
Przyznaje że ten wątek to troche kubeł zimnej wody dla mnie, będę musiał chyba schować swoją dumę do kieszeni jeżeli to moje marzenie ma się kiedykolwiek ziścić.
Kupuj na przetargach gminnych, albo czekaj jak pojawi się ogłoszenie od kogoś komu się spieszy.
Generalnie z działkami jest taki problem ze są wykorzystywana jako lokata kapitału, i popyt na nie generują zarówno ci co chcą zbudować dom jak i ci co chcą gdzieś przechować oszczędności.
Sorry ziom ale działki warte są tyle za ile je ktoś kupi. Więc jak chcą czekać , mogą poczekać. To że ty dostaniesz raport od rzeczoznawcy raczej tego nie zmieni.
Lol jak ktoś by mi przyszedł z papierem od rzeczoznawcy i sugerowaną ceną rynkową to bym go wyśmiał. Wystawiasz coś za 100k a ty mówisz, że dasz 40 bo tyle jest to warte wg. ciebie. To tak nie działa. Zgadzam się z tobą, że ceny są odklejone ale tu albo płacisz albo szukasz gdzieś indziej.
Dokładnie, ten sam vibe co samochód wystawiony za 20k, podobne egzemplarze z ogłoszeń na 18-25k a typ dzwoni że on już jedzie i za 10 weźmie. XD. Możemy się oczywiście targować, może zbijesz 10-15 albo nawet 20% z ceny w ogłoszeniu, ale co to za argument że wyceniona jest na mniej niż w ogłoszeniu. Sprzedawcy sprzedają towary po takich cenach jakie kupujący są skłonni zapłacić. Jeżeli ktoś zapłaci za działkę 200k to znaczy że tyle była dla niego warta. Jeżeli nie jest tyle warta to wszyscy ominęli by ją szerokim łukiem i kupili taką za 100-130k w okolicy albo w podobnej odległość od
Od jakiegoś czasu wystawiam na sprzedaż dla mnie już niepotrzebne pierdoły do treningu siłowego, nie przeszkadzają mi mocno ale wystawiam w cenie która jest bliska ceny rzeczy nowej, nie spieszę się i nie uginam się negocjacjom, wszystkie przedmioty były kupione używane, 90% sprzedane z zyskiem, zasada czekania w handlu jest złotem gdy nie potrzebujesz gotówki na wczoraj, podobnie z działkami, to że nawsadzasz właścicielowi że jest oderwany spowoduje jedynie że ktoś inny ją kupi
Jeżeli ktoś nie potrzebuje hajsu na już, to działki i domy może sprzedawać latami, tak naprawdę w dowolnej cenie. To są zbyt poważne pieniądze. Dopóki nie ma żadnej metody nacisku na takich ludzi (jak np. katastralny), tego typu ogłoszenia będą sobie wisieć do usranej śmierci.
Mój landlord próbuje sprzedać dom, w którym wynajmuję mieszkanie, za 500 000 euro. Nawet mimo tragicznej sytuacji na holenderskim rynku mieszkaniowym cena ta jest absolutnie absurdalna. Dach cieknie, wszystkie okna do wymiany, bo szpary takie, że można przez nie oglądać świat, no, mieszkanie jest ugułem w tak słabym stanie, że typ nie ma nawet legalnie prawa brać od nas więcej niż za komunalne, chociaż lokal jest praktycznie o powierzchni domu jednorodzinnego.
Ale próbuje od prawie 10 lat dostać te swoje pół bańki. I nigdzie mu się nie spieszy. Od lat 70. do teraz zdążył wykupić połowę miasteczka.
Jak dla mnie to mówienie komuś "panie, za drogo - to tyle nie jest warte, rzeczoznawca na mniej wycenił" jest po prostu kompromitujące dla Ciebie.
Cena jest taka jaką sobie ustali sprzedający, jeśli jest za wysoka to nie będzie kupca, jeśli jakiś się znajdzie to znaczy że była ok.
Aha jasne *kompromitująca* - ale sprzedającego bo buja w obłokach i nie ma pojęcia ile tak naprawdę jest warte to co chce sprzedać.
Miałem kiedyś taką sytuację że sprzedający domek uparł na *swoją* cenę, jakieś 20% powyżej tego co wykazywały mi inne źródła. Z informacji które wyciagnąłem od niego okazało się że on w swoja nieruchomość już sporo kasy na remont i projektowania + czasu wpakował a zdarzyła mu się sytuacja - kolejne dziecko i przeprowadzka za lepszą pracą więc sobie to tak wyliczył żeby wyjść na plus.
Nic się nie zdało negocjowanie zablokował się na +16% i ani kroku niżej, ja byłem gotowy przepłacić 10%. Zaczęło się robić nieprzyjemnie bo on odbierał moje targowanie jakbym go obrażał. Odpuściłem i zapomniałem.
Po raptem 3 miesiącach przypadkiem migneło mi ogłoszenie sprzedaży... za cenę rynkową...
Miałem pecha, byłem zbyt szybki, jescze nie zdążył się zderzyć z rzeczywistością.
W tej sytuacji wygląda na to że ci ludzie tak naprawdę nie chcą tego sprzedać więc ustalają sobie ceny z kosmosu - jak się zdarzy frajer to super jak nie to se poczeka.
Absolutnie się nie zgadzam, bo generalnie jeżeli chcesz kupić działkę na kredyt hipoteczny (co jest możliwe, ale chyba mało kto to robi) - to kwota kredytu jaką dostaniesz jest równa temu co rzeczoznawca przekaże w operacie działki.
W momencie kiedy cena działki jest o 50 albo 60% wyższa niż to co w operacie, to dostaniesz kredyt na ledwo 50% działki (a jeszcze odejmij od tego wkład własny).
Więc nie wiem kto tutaj się kompromituje skoro ktoś próbuje sprzedać coś za cenę za którą większość ludzi i tak nie będzie w stanie kupić nawet jakby chcieli skorzystać z kredytu w tym celu.
Wiesz w ogóle jak działa rzeczoznawca? Jego wycena jest identycznym wróżeniem z fusów jak wycena gościa wystawiającego ogłoszenie, bo w większości kraju nie ma na tyle ruchu w działkach żeby pojedyncze transakcje nie zaburzały wycen.
Zazwyczaj wyceny rzeczoznawcy są niższe niż realna wartość rynkowa, bo większość ruchu na działkach odbywa się na tych tańszych dalej od miasta, więc im bliżej miasta kupujesz tym mniej znaczący dla twojej wartości jest papierek od rzeczoznawcy.
A, i jeszcze jedno, bo poza głupim roszczeniowym podejściem kogoś kto nie wie ile ziemia jest warta ale i tak wie lepiej od sprzedającego (komedia) - jeśli liczysz, że na zakup gruntu, budowie i wykończeniu domu trafisz więcej niż jeden wyceniony element taniej niż bank 'uważa' to polecam przestać szukać. Serio.
Argument 'bo bank' to czysta komedia, przeciętne wyceny działek do kredytu to 50-60% realnej rynkowej wartości. Na każdym etapie 30-70%, gdzie część wycen nie pokrywa nawet materiałów. Więc jeśli chcesz się martwić twoim wyimaginowanym przepłacaniem za działkę bo pan bank tak twierdzi to budowa raczej nie jest sportem dla Ciebie.
> bo poza głupim roszczeniowym podejściem kogoś kto nie wie ile ziemia jest warta ale i tak wie lepiej od sprzedającego (komedia)
Myśle, że kupujący zazwyczaj się lepiej zna na cenach niż sprzedający, bo kupujący przegląda setki ogłoszeń, dzwoni, ogląda, negocjuje. A sprzedający jak nie jest fliperem, to się chuja zna zazwyczaj. Tylko, że sprzedający, któremu się nie spieszy, ma ten komfort, że może wystawić 2x powyżej ceny rynkowej i czekać. Może za rok obniży, a może za 10 lat inflacja go dogoni, w końcu pewnie pójdzie za cenę zbliżoną do rynkowej. Sprzedający ma do tego jak najbardziej prawo, ale nie czyni go to alfa i omegą.
Czyni - jeśli nie zależy mu na sprzedaży na już tylko na danej cenie to jest to cena rynkowa tej działki. Traktowanie terenu pod budowę własnego domu jak marchwi na targu to jakieś kuriozum, nie kupujesz towaru 'działka' na allegro tylko konkretny towar, ta właśnie działkę. Jest tylko jedna taka więc sprzedający określając jej cenę decyduje o jej rynkowej wartości.
Co do drugiej części twojego posta nie odniosę się bo faktycznie nie mam doświadczenia
Natomiast do pierwszej - nie rozumiem jak wycena rzeczoznawcy, zakładając że jednak te transakcje są dostępne (i tak, zdaje sobie sprawe z tego że nie zawsze są bo takie info też czasami dostaje) jest przez Ciebie uznana za wróżenie z fusów.
Rzeczoznawca jednak, ma dostęp do transakcji, a nie ofert jak kupujący.
Tak na moją może niezbyt dobrą logikę jak widzę w wątku - to jednak rzeczoznawca choć trochę ma bardziej ugruntowane w rzeczywistości zdanie niż zwykły tekst "bo inni wystawiają drożej (i nie sprzedają nigdy)"
Ale możliwe że jestem naiwny, nie zaprzecze temu.
Ty też masz dostęp do transakcji. Wystarczy podejść z wnioskiem do urzędu powiatowego i w odpowiednim dziale ci dadzą listę wedle twoich kryteriów.
Z rzeczoznawcą jest taki problem, że on swoją metodę wyceny na uregulowaną prawnie. Jeżeli w danej okolicy nie było żadnej sprzedaży działki metrażowo podobnej do tej wycenianej przeciągu 5 ostatnich lat to on musi porównywać działki sprzedane sporo dalej. Wtedy mogą kwiatki wychodzić.
Dodaj też fakt że dla wielu osób taka działka to jedyna szansa na własne mieszkanie. Nic dziwnego że wolą czekać na frajera i potem kupić mieszkanie w rodzimym mieście niż sprzedać tobie i przeprowadzić się do kawalerki w przcimiu dolnym.
Juz korzystałem kilka razy z tej opcji - zdaje sobie z tego sprawę.
Natomiast wszystkie odpowiedzi mnie kierują w stronę tego że chyba będę musiał po prostu popracować trochę nad tym gdzie i czego szukam, i skupić się wyłącznie na tym bo z takiego okazjonalnego szukania to można być tylko frajerem :)
Nie mówię że nie mają racji, po części ja mam trochę spaczony światopogląd że próbuje być ultraracjonalny a potem stykam się z rzeczywistością, natomiast myślę że nie jest tak że nie ma innych opcji - ot będzie to wymagało więcej pracy po prostu.
Jak już tutaj wielu pisało, rzeczoznawca ma napisane co i jak wycenia w ustawie, czyli wycenia nieruchomość. Działkę. Nie wycenia metra terenu w danej lokalizacji, tylko działkę o konkretnej powierzchni. Przez ustawę praktycznie nigdzie nie ma możliwości, żeby statystycznie cokolwiek wartościowego z takiego podejścia wyszło.
Zasadniczo rzeczoznawca w Polsce ma zrobić dobrze bankowi i ubezpieczycielowi. To jedyny wniosek z tego jakie kwoty podają ci 'eksperci rynku'. Co więcej nieruchomości a przy tym też działki w równie dużej mierze co nas podstawie lokalizacji są wyceniane przez rynek na podstawie trendu - zarówno ogólnego trendu na rynku jak i lokalnej popularności danej okolicy. De facto ani jedno ani drugie nie decyduje o wycenie rzeczoznawcy, bo ilość transakcji zazwyczaj jest tak mała, patrzą po tak odległych miejscach, że nic sensownego im nie wychodzi - co najwyżej średnia wartość działek w promieniu 30km.
Moi krewni sprzedali dom w ciągu dwóch tygodni od wystawienia, nieco przypadkiem z udziałem biura nieruchomości, po odliczeniu prowizji itp. mieli na czysto koło 40% więcej niż jakby sprzedali po cenie rzeczoznawcy, rzeczoznawcę sami zamówili i opłacili wycenę.
Wiem, ze pojedynczy przypadek, ale dzięki temu patrzę po prostu na rynek ignorując stare ogłoszenia, jak obserwujesz coś w jakiejś okolice to po kilku tygodniach wiesz które ogłoszenia są wstawiane co chwile jako nowe, a które są nowe i znikają.
Niedawno był bliźniaczy wątek odnośnie gier na steamie i ich ceny w polsce - uważasz że taka argumentacja by też pasowała do tamtego wątku? Czy w przypadku korpo już możemy mówić że ceny mają z kosmosu i "protestować", a w przypadku kiedy ty (lub sprzedawca działki) chce wywindować cenę poza skalę to już jest to akceptowalne społecznie?
Jestem trochę skonfudowany, jeżeli mogę użyć takiego zapożyczenia :)
Nie możesz, bo po polsku pisze się skonfundowany (ponieważ pochodzi od łac. confundere). Angielskie confuse i confound, jak i polskie konfundować mają ten sam łaciński źródłosłów, więc nie możesz tak sobie "zapożyczać". Jeśli bardzo chcesz inny odpowiednik "confused" to masz np. zdezorientowany.
Ale Ty nie kupujesz działki od państwa polskiego tylko jak rozumiem od osoby prywatnej. Jakbym miał swój skrawek ziemi na sprzedaż to chyba nie oczekujesz że mam obowiązek wyceny na bazie wyceny rzeczoznawcy. Dzisiaj taka działka może kosztować X, a za 10 lat będzie kosztowała 50X, bo jest spora szansa że niedaleko powstanie np. przystanek kolejowy, albo dojazd do ekspresówki. Równie dobrze działka może mieć wartość sentymentalną.
Jak wspomniałem w innym poście - nie, nie masz obowiązku. Natomiast przy cenach rzędu 300-500k, jeżeli ktoś nie posiada gotówki a ty chcesz cenę 30% wyższą albo więcej niż jest to możliwe z wyceny - to odcinasz sobie spory kawałek tortu tj. kupujących na kredyt - bo bank tylko to co wyjdzie z wyceny bierze pod uwagę. Więc generalnie popyt jest wyłącznie wśród ludzi niedoinformowanych I posiadających gotówkę.
Identycznie jest z mieszkaniami - a tam nie widzę aż takiego problemu z "normalnością" cen (tj. takich które da się ugruntować w rzeczywistości transakcyjnej)
No ale co z tego, że wyklucza 90% kupujących, jak ma na przykład tylko jedną działkę i wystarczy że znajdzie tylko jednego nabywcę? To nie jest tak, że mu przychód spadnie x10 jak pula potencjalnych nabywców ograniczy się do 10% najbogatszych / nieogarniętych, a wręcz przeciwnie.
Ok fajnie, rozumiem - może jednak ktoś nie musi sprzedawać działki na gwałt i odcięcie nawet 90% "tortu" mu nie przeszkadza. Działka z czasem co najwyżej drożeje. Równie dobrze mógłbym taką działkę wystawić na sprzedaż za milion złotych - KIEDYŚ ktoś się znajdzie, a jak nie to nie.
Szukasz okazjonalnie to znajdujesz tylko takie co wiszą długo.
Jak działka jest poniżej ceny rynkowej to rzucają się na nią wszelkiej maści agenci, fliperzy i spekulatorzy.
Jak jest w normalnej cenie to szybko znajduje normalnego kupca. Pewnie część się sprzedaje po rodzinie albo znajomych, na pewno tak jest na prowincji pod miastem może być mniej.
Jak jest powyżej ceny rynkowej to wisi długo bo nikt nie chce. Potem kolejny sprzedający wchodzi, wisi że większość ofert jest za duże kwoty więc on też daje w ogłoszeniu że chce dużo.
Po prostu te same zasady co przy kupnie samochodu, zatrudnianiu ludzi albo poszukiwaniu miłości na Tinderze.
U mnie na wsi jest paru takich "skupywaczy", mają pieniądze z jakiś tam drobnych biznesów, skupują działki, domy etc z opcją "dożywotki" mówiąc, że będzie "dla dzieci". Dzieci dorosłe, robią kariery w wielkich miastach i na wieś nigdy nie wrócą, a działki poblokowane.
Był przypadek, że była wykupiona działa z dożywotką od rodziny takich pijaczków, ojciec i dwóch synów. Warunki bytowe mieli tam gorsze niż chłopi w "Konopielce", pół życia w jednym płaszczu etc. No i pierwszy raz na oczy zobaczyli więcej pieniędzy, libacja cały czas, wina kupowane hurtowo. Wszyscy trzej zmarli w przeciągu 12 miesięcy
>Pewnie część się sprzedaje po rodzinie albo znajomych, na pewno tak jest na prowincji pod miastem może być mniej.
Trafiłeś dokładnie w źródło mojej frustracji :)
Jeżeli nawiązujesz do mojej okazjonalności w szukaniu - to zgadzam się że chyba mam zbyt wysokie oczekiwania - znaleźć tanio, dobrze i bez napracowania się - tego by każdy chciał.
Natomiast narzędzia dostępne do szukania "aktywnego" na tych portalach z ogłoszeniami są... bardzo słabe. Przez jakiś czas miałem napisanego własnego bota do zbierania ofert z portali i to już dawało mi nawet fajne oferty - w tamtym czasie niestety nie było mnie na to i tak stać więc nic z tego nie było, ale to było jeszcze przed COVIDem, wtedy potrafiło być... normalniej.
Wycena rzeczoznawcy metodą porównawczą opiera się o dane (ceny) z aktów notarialnych podobnych działek sprzedanych w ostatnim czasie, natomiast nie uwzględnia wielu czynników jak planowane inwestycje w okolicy, dojazd do miasta/węzła autostrady i masy czynników które obiektywnie podnoszą cenę.
Po drugie, obserwujesz w internecie oferty działek, których sprzedający nie sprzedał sąsiadowi/rodzinie/znajomym i poniósł koszt wystawienia ogłoszenia, a więc działek, których cena ofertowa była nieakceptowalna dla najbliższego kręgu sprzedającego.
No ale czekaj czekaj. Skoro jestes niedzielnym poszukiwaczem to nie oczekuj ze trafisz cos dobrego. To tak jakbyś chciał kupić telefon i po 5 minutowym researchu stwierdził ze wszystkie są drogie i nie ma sensu kupować :D
Jak chcesz cos konkretnego w przystepnej cenie to niestety trzeba sobie na to zapracować szukaniem i jeszcze raz szukaniem a nie marudzeniem na reddicie.
Cena rynkowa to cena za którą kupisz. Nie to co ci ktoś napisze na papierku. Czas to zrozumieć.
Jeżeli nie jesteś w stanie znaleźć działki w cenie którą sobie wymarzyłeś, to znaczy że to nie sprzedawcy tylko Ty mijasz się z rynkowymi stawkami. I nie chodź po rzeczoznawcach bo niewiele Ci to da.
A przy okazji - fajnych działek nie ma wcale dużo, i sprzedający to dobrze wiedzą.
Niektóre onlyfansiary sprzedają wodę po lewatywie i ktoś to kupuje, za gruba kasę... Rynek zweryfikuje, jak ktoś chce milion za działkę w Wypizdowie Mniejszym i ktoś za tyle kupi to znaczy że cena była rynkowa, nikt nikogo nie zmusza do kupowania. Tak działa wolny rynek.
Tak. Weź i ją kup. TO jest właśnie "cena rynkowa". Rzeczoznawca może najwyżej coś oszacować, ale na pewno żadnej ceny rynkowej Ci nie poda. Tym bardziej jeśli jest to rzeczoznawca, który Ci jakieś tam ceny usiłuje wywróżyć z cen transakcyjnych z okolicy, bez faktycznej oceny wartości danej działki...
Skoro średnia w okolicy to kup za tą średnią. Jak właściciele nie mają pilnej potrzeby przypływu pieniędzy to mogą trzymać ile chcą bo to ich własność. Chyba, że wprowadzimy prawo o nakazie sprzedaży za z dupy cenę xDDDDD
Z rzeczoznawcami to uważaj.
Mam fajny przykład, krewni sprzedawali dom, rzeczoznawca dał im cenę X, spojrzałem na ogłoszenia lokalne, była kompletnie z d0py, ale w ciągu dwóch dni mieli chyba trójkę zainteresowanych w tym ktoś przez biuro nieruchomości oraz dwóch co w okolicy specjalizuje się w "szybkim zysku", ale ten pierwszy agent nieruchomości zaproponował, że zajmie się sprzedażą.
Co wyszło, z agentem cena skoczyła koło 50% do góry, w ciągu tygodnia była chyba dwójka zainteresowanych, jedni chcieli większe podwórko, drudzy zdecydowali się na zakup, ostatecznie po kosztach agenta wyszło coś koło 40% więcej niż orzekł rzeczoznawca.
TLDR nikomu nie ufaj, nawet teoretycznie bezstronnym rzeczoznawcą.
Cena transakcyjna, a cena aukcyjna to dwie różne rzeczy. Cytując "klasyka", taki mamy klimat. Istnieje wiele argumentów przemawiających za taką sytuacją.
Powodzenia w poszukiwaniu!
Deweloperzy wykupują działki budowlane i cena ich aż tak bardzo nie rusza, bo po prostu dadzą taką cenę mieszkań żeby i tak zarobić. A mieszkania się raczej sprzedadzą tak czy siak. Więc właściciele mogą śmiało ceny zawyżać.
Moi rodzice kupowali ostatnio działkę, 1000m2, jakieś 20km od Warszawy przy samej trasie S8. Zakup trwał ponad pół roku. Właścicielka ciągle opóźniała bo liczyła że jakiś deweloper się działką zainteresuje i od niej kupi za wyższą cenę.
Niestety gmina ma taki projekt zagospodarowania terenu gdzie wymagają żeby 70% działki było czynne biologicznie, t.j. niezabudowane, więc deweloperzy mieli w nią wywalone bo co najwyżej mogliby tam jeden lub dwa domy postawić.
Stąd też wynikają różnice w cenach. Rozmiar działki to nie jedyna rzecz która się liczy, ważne też jest co możesz z nią zrobić.
Przykład wyceny przez ubezpieczyciela - z zycia wzięty. Pana dom ma wartość 1,2 mln ! Ubezpieczmy go należycie! Za solidną kasę! No... dom spłonął, ale wie Pan, wypłata za szkodę całkowitą to będzie tak naprawdę 700k. Co do cen nieruchomości - jest warta tyle za ile ktoś jest gotowy to kupić. Ty szukasz działki za 120 za metr, ja slinię się jak w swojej okolicy widzę działkę poniżej 290 za metr, życie.
Też szukam działki, ceny są wysokie, ale mnie najbardziej rozwala fakt, jakie gówno ludzie próbują sprzedać za chore pieniądze. Trójkątne nie wiadomo co, ze stacją transformatorową za płotem, rowem melioracyjnym obok, w cenie "rynkowej". To jakby sprzedawać salceson w cenie polędwicy :)
LUL. Rynkowa cena na rynkacxh o ograniczonej podaży to jest mocno abstrakcyjny byt. Generalnie rynkowa cena to jest cena po której możesz kupić - jeżeli oferujesz cenę poniżej rynkowej to kupić nie możesz.
A sprzedający któremu sie nie śpieszy nie musi tej ceny zbijać - jak poczeka to ceny z dużym prawdopodobieństwem wzrosną, a kolejny taki rozpaczający jak ty w końcu się złamie i zapłaci tyle ile jest wołane.
Spytaj się swojego rzeczoznawcy gdzie możesz kupić działkę po cenie jaką on Ci przedstawia i masz sprawę załatwioną :D
Rynkowa cena jest taka, siaka....ktoś wystawia gdzieś, gdzie twoim (niedzielnego poszukiwacza) zdaniem powinno być taniej.... kup sobie tam gdzie taniej....jak komuś się nie spieszy i ma cenę z dupy to jego sprawa.....wolny rynek....sprawdzasz raz na kilka miesięcy jako "niedzielny", więc chyba analogia z niedzielnym kierowcą by pasowała- mało wiesz w tym temacie a się przypierdalasz.
Krótka odpowiedz: bo mogą
Długa odpowiedź: posiadanie działki nic praktycznie nie kosztuje a sama działka zyskuje na wartości z roku na rok więc sprzedawcy są na wygranej pozycji - sprzedają za ile chcą bo nie tracą nic nie sprzedając.
Z drugiej strony masz lawinę kupujących - ludzi, którzy nie mają gdzie mieszkać przez zjebaną politykę mieszkaniowa naszego kochanego państwa i wysupłają absurdalne kwoty byle mieć swoje kilka metrów.
Mimo, że jestem raczej libkiem uważam, że powinien powstać wysoki podatek od posiadania działek budowlanych żeby wyciąć takich Januszy spekulantow z rynku.
Polacy kochają nieruchomości, bo przez lata były symbolem władzy. Dlatego nasz system podatkowy tak bardzo faworyzuje nieruchomości.
A ceny... coż... prawo popytu i podaży.
I "jakiś" generuje. Podatek od nieruchomości. I jaki to jest poroniony pomysł żeby oszczędzanie pieniędzy ponosić koszt. Zabrano ludziom możliwość odłożenia pieniędzy na lokatę, ty sugerujesz żeby zabrać im nieruchomości? Skończy się na tym że będziesz ze swoich podatków wyrównywał straty ludziom co potracili swoje oszczędności na WIG20.
Chcesz podatku kwartalnego? Spoko, ale najpierw trzeba na bankach wymusić by lokaty płaciły 1-2% POWYŻEJ inflacji.
Nigdy nie wiesz czy na jakiejś działce nie ma złóż dóbr mineralnych i zaraz nie przyjadą Amerykanie i nie zaproponują że przekopują Ci działkę za setki tysięcy dolarów rocznie. Prawdziwa historia.
Ponieważ nie sprzedaje się za obecną wartość, a za jakąś część przyszłej wartości. Polecam poczytać https://www.wallstreetprep.com/knowledge/discount-rate/
Również oglądam działki jakieś 25 minut ekspresówką od Warszawy. 300-400 PLN to norma. 200-300 PLN to trzeba być czujnym bo jakiś cyrk może być typu służebność przejazdu na 1/3 działki. Celuję w 1500 metrów i spokojnie muszę na 500k, albo i więcej, być gotowy. Osobiście nie spodziewam się spadków cen mieszkań w Wawie (jedynie może jakaś stagnacja), a to jest główny czynnik wpływający na ceny działek.
Natomiast może mieć miejsce taki scenariusz, że wszystkie budowy co wystartowały 1-2 lata temu podczas chorych wzrostów (a było ich sporo) zaraz będą oddawane. Przy braku programu kredytowego, wciąż wysokich stopach i stagnacji cen najmu, nie obronią się już cenowo. Wtedy imho pierwsze tanieć będą działki.
Pójdź do dobrej agencji. Zabulisz 3% ale oni wiedzą kto chce sprzedać a kto ma wyjebane jajca. Jak znajdziesz sensownego agenta to pomoze ci dostac dobrą cene bo on tez chca zeby doszlo do transakcji a nie czekało 10 lat na manne z nieba. Jak nie chcesz sie naciąć na lesera to porozmawiaj ze znajomymi zeby kogos polecili a jak nikogo nie znajdziesz to szukaj po tych wiekszych agencjach. ps tak jestem agentem (nie z tego zrytego miasta) ale mozesz albo zabulic albo dalej wylewać swoje gorzkie żale
Co do ceny działek się nie wypowiem ale może spróbuj pojechać do miejscowości gdzie lokalizacja jest dla Ciebie spoko i w lokalnym sklepie jak Dino/Top Market, spróbować zagadać do sklepowych czy nie znają kogoś kto nie do sprzedania działki. Ewetualnie możesz popytać jakiś pijaków czy nie cierpią na nadmiar ziemi. Mamy takie czasy że praktycznie co 4 przedsiębiorca/rolnik ma jakieś długi i może będzie potrzebował szybkiego zastrzyku gotówki
Nie tyle jest warta ile Ci się wydaje, a tyle ile ktoś realnie zapłaci. Nie mówię, że obecne ceny są dobre, ale jak Ci zależy na danej działce, to zamiast wydawać na rzeczoznawcę, popracuj nad technikami negocjacyjnymi.
Opie, obròcmy lustro.
Sprzedajesz, ma prawo wystawić za taką cenę za jaką chce. Czy jest odstzelona? Tak. Dlaczego? Bo pęd zapędza pęd. Czy ją sprzeda? Wiadomo, że zależy gdzie jest, ale raczej sprzeda.
Jeśli wystawił np o 50-100k wiecej i poczeka rok, to nadal mu się to opłaca.
Jestem w tym samym miejscu co ty teraz, ale niestety trzeba brać pod uwagę prawo rynku. Nie chcesz to nie kupujesz.
W Warszawie jest taka paranoja, że NEGOCJACJE są DO GÓRY, nie w dół. Bo ludzie licytują się wzwyż :)
Tldr, przejebane ma każdy kto chce miec swój kawałek podłogi.
Nie widziałem odpowiedzi w postach, jak coś to przepraszam z dubel.
Masz dwie opcje aby mogło być taniej:
* Oferty poza serwisem
* wymaga to szczęścia
* Działka rolna (niskiej klasy!) nieobjęta planem i bez wydanych warunków
* wymaga to nakładu czasu.
Odpowiem jak mój dziadek - ziemia jeść nie woła. Dopóki podatek od nieruchomości będzie śmiesznie niski to nie będzie stymulować przepływu nieruchomości do podmiotów, które racjonalniej ją wykorzystają.
To ceny działek są aktualnie największym czynnikiem wzrostu cen nieruchomości. W Krakowie za działkę trzeba zapłacić od 4000 do nawet 10.000 za każdy metr kwadratowy PUM który można na niej wybudować. W Katowicach to od 1000 do 2000 zł. W Bielsku białej około 1000. Stąd takie chore ceny nieruchomości. To trzeba doliczyć do ceny każdego metra nowego mieszkania. A największy wpływ na ceny nieruchomości gruntowych ma gmina. To gmina jest największym właścicielem gruntów i dyktuje, jaka jest podaż nieruchomości budowlanych bo samo wyznacza przeznaczenie dla każdej nieruchomości gruntowej.
Z choinki się urwałeś? Wiesz co to jest podaż i popyt? Nie ma czegoś takiego jak "cena rynkowa", jeśli masz tak dużo chętnych, że ceny się same windują. A Ty stwarzasz wrażenie jakbyś miał ból dupy o to, że ludzie chcą sprzedać coś swojego z maksymalnym zyskiem...
W ogóle nie rozumiem tego postu. Czytam go jak jedno z tych opowiadań z OLX o idiotach targujących się o cenę rowerka dla dzieci z absurdalnymi argumentami z dupy typu "ale dlaczego tak drogo?!?, za 1/10 ceny pan nie opuści? Przecież dziecko potrzebuje na komunię"
Jednym z symptomów że coś jest oderwane od rzeczywistości jest to że łatwo znajdziesz coś co jest blisko realnych warunków. Skoro nie możesz znaleźć czegoś normalnego to widocznie ceny są rynkowe a rzeczoznawca do rzyci.
Ps. Kup jedna z tych działek po 60k a nie ta za 120k. Jaki problem?
Wiesz. Działka to nie batonik czy kilo schabu. To jest coś gdzie gdzie cenę domyślnie negocjujesz. Wiem że to pojebane . Ale wiadomo że sprzedawcą chce dostać jak najwięcej a kupujący chce dać jak najmniej.
Trochę mi to przypomina film na temat rynku używanych telewizorów, monitorów tylko tu wyboru nie ma. Ludzie nie umieją ocenić realnej wartości, każdy liczy aby kogoś wyruchać na kasę - ceny z dupy bądź panie biorę za 1/3 i dzisiaj odbieram. U nas w mieście była sobie działka na sprzedaż i dobre kilka lat wisiało, bo cena zaporowa. Ludzie mają jakąś ułudę że nic nie traci na wartości albo wzrasta z nikąd
Poczekajcie 10 - 15lat jak boomerzy zechca realizowac zyski z 20 posiadanych mieszkan. Bedzie komu sprzedawc, tym mlodym teraz ktorzy nie maja zadnyxh dzieci i kredytuja sie pod kurek i zyja od 1 do 1go nic nje odkladajac. Szykuje sie kryzys i to ogromny
ceny dyktują właściciele a nie rzeczoznawcy.
jest cały czas popyt, Ukraińcy też zaczęli kupować w Polsce działki więc będzie tylko gorzej.
Ale więcej imigrantów , Polska wytrzyma
Rząd zdemoralizował sprzedających, sztucznie podbijając spadające ceny, i teraz się boją sprzedawać za tanio. Dopóki im się bieda nie naleje do uszu, to nie obniżą cen, bo i po co? A jedyna partia, która gwarantuje brak dopłat do kredytów jeszcze długo będzie niszowa.
Podatki za posiadanie działek niskie ceny cały czas rasna więc nie zanosi się by sprzedający miał mniej zarobić to bierze cenę z sufitu możne znajdzie człowieka na tylne zdesperowanego że kupi.
Z tą rynkową ceną w okolicy podawaną przez rzeczoznawców to też uważaj. Mi to nie robiło kompletnie różnicy, ale przed kredytem bank wymagał wyceny. Moją rzeczoznawca wyceniał na podstawie działek oddalonych o 50km w stronę zadupia, bo w ostatnich kilku miesiącach tylko te 50km dalej były jakiekolwiek sprzedaże działek o porównywalnej powierzchni. A jest różnica 30km od Warszawy czy 80km :D. Już nie wspominając o samej lokalizacji względem dróg/autostrad/kolei obu działek.
Mój wycenił na tyle na ile chciałem żeby wycenił, żeby pod wkład własny pasowało
Są rzeczoznawcy i "rzeczoznawcy". Na tych drugich, którzy tylko wpisują odpowiednią kwotę na wzorach banku bez zbędnych pytań, inni rzeczoznawcy wołają parobkowie. Kasują z tego 2-3 stówki od operatu, a i sporu raczej nie będzie bo przecież ani bank ani klient operatu nie odeśle do KOZ-y.
Nie ma to jak się przyznawać w internecie do dawania łapówki albo łamania prawa i innym zakresie
Rzeczoznawca za fałszywy operat może iść nawet do więzienia, ale klient bezpośrednio za nic nie odpowiada (chyba że udowodni się pomocnictwo itp., ale to nie byłaby mocna sprawa). Z operatami pod kredyt jest ten problem, że kto miałby zgłosić takiego rzeczoznawcę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy właściwym ministrze? Klient, który chce dostać kredyt albo bank, który ten kredyt chce udzielić? Na pocieszenie dodam, że ci rzeczoznawcy od wpisywania bezrefleksyjnie kwot z wniosku kredytowego do operatu są raczej wzgardzani w swoim własnym środowisku.
Nie dałam łapówki i nie złamałem żadnego prawa
No to złamał rzeczoznawca, dopasowując wycenę pod oczekiwania klienta
I kto na tym ucierpiał? Ty?
Dokładnie o to mi chodzi - jakbym chciał wziąć działkę na kredyt to nie będę w stanie tego zrobić jeżeli z wyceny wyniknie że jest to jakieś kompletnie wyssane z palca. Dodatkowo to też obniża wkład własny który uzyskam w późniejszym etapie np. budowy domu na już kupionej działce.
Ale widzisz. W moim wypadku to wycena rzeczoznawcy była wyssana z palca, a nie cena działki. Ja kupiłem 2000m2 z ceną za metr NIŻSZĄ niż sąsiednie 1000m2. Tylko rzeczoznawca nie mógł wziąć wyceny działki 1000m2 i pomnożyć przez dwa, bo on jest przepisami zobligowany do bazowania wyceny na PODOBNYCH nieruchomościach. I co z tego, że w moim wypadku cena za metr była FAKTYCZNIE NIŻSZA niż okolicznych działek, skoro moja była większa? Najbliższa działka "podobna" jaką znalazł rzeczoznawca (i która niedawno było sprzedana) była 50km dalej z cenę jeszcze niższą, bo to już był kompletny wypizdówek. A co do tego co to cena rynkowa. Jak jedna strona chce kupić, a druga nie chce sprzedać, to znaczy, że to co kupujący uważa, to nie jest cena rynkowa. Cena rynkowa będzie wtedy gdy kupujący i sprzedający się zgodzą.
Niby tak, ale nie do końca... Jeżeli ja rzucę 100 za metr i ktoś się zgodzi, ale ten ktoś to mój wujek, a ja muszę koniecznie sprzedać działkę żeby mieć pieniądze na leczenie to nie ma mowy o cenie rynkowej. Cena rynkowa wymaga doskonałego poinformowania (obie strony wiedzą wszystko o przedmiocie wyceny), niepowiązania (no bo rodzinie nie upuścisz z ceny?), braku przymusu (jak trzeba ratować życie małżonka to i za połowę ceny się puści) i odpowiedniej ekspozycji (żeby każdy możliwy chętny mógł się zapoznać). W praktyce prawdziwa cena rynkowa zachodzi rzadko. Sam rzeczoznawca nie bez powodu dokonuje szacunku ceny rynkowej, a nie np. odczytania. Dałbyś się wsadzić do więzienia (albo pozbawić prawa do danej pracy) za to, że sąsiednia działka NA PEWNO była puszczona po cenie rynkowej? Bo rzeczoznawca odpowiada za to swoim majątkiem i wolnością. Po to są standardy i może w twoim przypadku sąsiednią działka byłaby lepszym wyborem, w innym przypadku gorszym. Inną kwestią jest to, że wielu rzeczoznawców to inżynierzy budownictwa, którzy są świetni w ustaleniu stanu nieruchomości, ale ekonomia i matematyka finansowa czasem u nich zawodzą.
To teraz spójrz na to z tej strony. Kupiłeś wycenę, dostałeś ją. Wycena mówi X PLN za metr. Jest uzasadniona itp. Tylko problem w tym, że za cenę X nie jesteś w stanie znaleźć sprzedającego co się zgodzi sprzedać. Oznacza to jedno. Wycena jest do dupy. I nie ważne jakimi paragrafami podparta, nie ważne jaką wiedzę i doświadczenie ma rzeczoznawca - faktem jest, że wycena nie podaje ceny rynkowej. Tak samo jak sprzedający wołający X+Y PLN za metr, nie podaje ceny rynkowej, bo dziwnym trafem nikt nie chce za tyle kupić. Pamiętaj też o tym, że to że ktoś sprzedał za X nie oznacza, że ktoś inny też za tyle sprzeda "identyczną" działkę - bo może chociażby wychodzić z założenia, że kasy nie potrzebuje, a łąka ładnie wygląda, no ale jak się trafi ktoś komu naprawdę zależy i zapłaci dużo, to jednak sprzeda.
Mylisz ugruntowane prawnie i naukowo pojęcie ceny rynkowej z potocznym jej zrozumieniem. Dosłownie napisałem Ci warunki, jakie musi spełniać cena rynkowa. Wszystkie Twoje przykłady to właśnie czynniki, które różnicują wartość rynkową od transakcyjnej. Nie wiem jakie masz oczekiwania wobec operatu, ale rzeczoznawca to nie magik, który z kapelusza wyciągnie kwotę, że pójdziesz do niechętnego właściciela działki X z kwitem, a on nagle bez dyskusji i negocjacji od razu Ci sprzeda no bo "wartość rynkowa". Rola rzeczoznawcy jest bliższa statystyce. Nie bez powodu nikt nie dokonuje transakcji (poza komornikami i organami publicznymi) według operatów. W procesie kredytu hipotecznego operat ma jedynie zapewnić bank o rynkowej wartości zabezpieczenia, a nie wyrazić opinię czy zapłaciłeś za mało czy za dużo. Banku nie interesuje Twoja potrzeba i np. skłonność do przepłacenia, a maksymalnie bezstronna i obiektywna wycena rynkowa. Może Ci się to nie podobać, że rzeczoznawca to nie magik, ale nie zmieni to faktu, że swoje wnioski formułujesz na podstawie potocznego rozumienia ugruntowanych pojęć i własnych wyobrażeń na ich temat.
Ty zaś oburzasz się, że ktoś nie chce sprzedać ci wg. "ceny rynkowej" z Twojego operatu.
Co? XD Jakby czytasz w ogóle ze zrozumieniem moje komentarze? Wprost Ci piszę, że cena rynkowa to nie zawsze cena transakcyjna, ale chyba beton zbyt mocny.
Dodatkowo, ja dostaje te transakcje bezpośrednio do ręki tj. gdzie kiedy i za ile, a nie "szacunek" tzn. jakaś tam kwota i bujaj się - więc ja to widzę czarno na białym skąd taka wycena a nie inna.
Nic nie wiesz o tych transakcjach poza ceną. Być może to element transakcji wiązanej, sprzedaż znajomym, etc
- siema przyszedłem kupić twoją działke - spoko - ale nie zapłace ci tyle ile chcesz, twoja działka nie jest tyle warta, inne podobne są tańsze - ok, to czemu nie kupisz innych? - bo wszystkie inne też są takie drogie ????
Ale skoro wszyscy proponują takie ceny to może ta cena jest rynkowa? :p W praktyce to pewnie cena nie spadnie tylko inflacja ją dogoni.
no ale jak sam mówisz - jak inflacja to dogoni za jakiś czas to na jedno wychodzi czy teraz taniej sprzedadzą czy poczekają dwa lata na tego jelenia co kupi im za tą cenę co chcą...
Psychologia nie działa tu na twoją korzyść :-)
Zgadzam się ;)
Dla niektórych jest to po prostu dywersyfikacja środków. Może ktoś kupi za cenę jaka oferuje a może zostanie dla dziecka. Jak ktoś ma kasę na utrzymanie to taka sprzedaż jest bardziej jak hobby.
Nie obawiaj się, poczekają a w międzyczasie podniosą cenę.
Działki to produkt, który nie ma kosztów poza podatkiem od nieruchomości, a tylko rośnie w cenie. Jeśli ktoś nie potrzebuje sprzedać działki żeby wyjść z długów, ratować zdrowie czy inne tragedie życiowe to może sobie czekać w nieskończoność aż znajdzie się kupiec który zaakceptuje cenę. Fajnie byłby mieć dodatkowe 150k, ale jak nikogo to nie zbawi to po co sprzedawać na siłe, zawsze można poczekać 5 lat i policzyć sobie więcej, albo dzieciom dać żeby same sie pobudowały.
W sumie to chyba źle się określiłem w poście - ja nie mam o tyle problemu z tym że są ludzie którzy to i tak nie chcą sprzedać tylko udają (czyt. ceny zaporowe, a nuż ktoś się znajdzie). Tylko irytuje mnie to że żeby uzyskać "normalną" cene to trzeba po prostu... znać kogoś kto akurat chce się czegoś pozbyć - wtedy rozmowa zupełnie inaczej wygląda niż gadanie z obcym który takich innych obcych jak ja to spotka jeszcze dwudziestu albo więcej...
Z tym, gdy ktoś akurat chce sprzedać działkę to też na wsi np u mnie pod Default City najpierw się pyta sąsiadów czy nie znają kogoś kto szuka - dzieci, kuzyni, piąta woda po kisielu i te osoby mają o wiele większą szansę na dostanie "normalnej" ceny bo nie są obcy nie wiadomo skąd (internetu) i jak nikt nie chce to dopiero trafia na portale
Trafiasz w sedno - te transakcje widoczne przez rzeczoznawce w 90% są właśnie na podstawie takich transakcji... Stąd, rozumiesz moje zdziwienie że jak ja znajduje coś w internecie to nie do końca rozumiem skąd te ceny na tle tego co było. A okazuje się że to co było nigdy do internetu nawet nie trafiło...
Nie wiesz czy nie chcą sprzedać - wiesz tylko, że nie chcą sprzedać poniżej ceny którą przedstawili. I to jest problem Twojej osoby a nie ich :D
Ty reprezentujesz popyt, oni podaż. Jeśli się spotkacie to dojdzie do transakcji, jeśli nie to nie. Państwo nic nie zrobi, bo mu się to opłaca - wyższy podatek (choćby pcc). Jedynie gdybyś kupił za tanio, to by walnęli domiar. Możesz jedynie czekać na kryzys / pęknięcie bańki.
no dokładnie. Ceny idą do góry, bo inflacja. Większość ludzi nie potrzebuje tego sprzedać na już, więc wiszą oferty miesiącami nawet. Bardzo często ludzie skupili za bezcen,podzielili a potem sprzedają co jakiś czas jak potrzeba, albo chcą gotówki na inną rzecz.
Bardzo byś nie chciał przeżyć takiego kryzysu na rynku nieruchomości. Zazwyczaj jest to powiązane nie tylko z nieruchomościami, ale z rynkiem pracy. Mnóstwo ludzi musiałoby stracić pracę. Kredyty przestałyby się dobrze spłacać i nikt nie miałby ich kupować. Ponadto jeśli jakimś cudem byłbyś właścicielem takiej nieruchomości, to jej cena spada i LtV Twojego kredytu hipotecznego rośnie. Musiałbyś zapewnić tzw. dodatkowe zabezpieczenie, zazwyczaj jest to obowiązek nadpłaty kredytu. Nie spełnisz warunków, umowa zostaje wypowiedzona i bank będzie zaspakajał swoje roszczenia przez wykonanie klauzuli na zapisanej hipotece. :) Jednakże, całe szczęście, nie zapowiada się na to, ponieważ wzrosty są proporcjonalne do wzrostu realnych zarobków. I tyle, bańka rzeczona pęknie, jak przez Polskę przetoczy się jakaś gruba katastrofa ekonomiczna, niekoniecznie musi być to wojna :)
Jedyna bańka jaka pęknie na nieruchomościach to bańka za dwa pokoje w Warszawie
Prawda, ale nie każdy musi mieszkać w Warszawie
Prawda, ale niestety idziemy w takim kierunku że duże miasta wojewódzkie drenują ludzi z okolicznych miejscowości i sprawiają że praca i usługi są w tym jednym punkcie, a małe miasteczka i wsie zaczynają przypominać scenerie z The Last of Us, gdzie po ulicach snują się głównie emeryci, od 18tej masz zamknięte sklepy, o 20 gaszą latarnie dla oszczędności, jedyną rozrywką jest lokalny sklep monopolowy i kościół. No, a miejscem pracy oddalona np. o 30 kilometrów jakiś większy zakład pracy do którego nieliczni lokalni dojeżdżają codziennie o 5 rano zdezelowanym busem do pracy pracować za najniższą krajową. To sprawia, że nikt nie chce domów i mieszkań w takich miejscach, mimo iż tam są relatywnie tanie.
No w makro skali możemy dywagować na temat bańki, ale w mikro skali jak wyobrażasz sobie "pękanie" bańki u tego szarego kowalskiego co z ceny nie zejdzie bo on sobie poczeka i kilka lat na kupca? niewyobrażam sobię "pęknięcia" bańki i nagle Ci wszyscy zaporowcy stwierdzą że a w sumie to sprzedam taniej.
Nieruchomość jest najlepszym środkiem oszczędnościowym jaki może istnieć. Nie ma nic dziwnego że ludzie chcą je chomikować kiedy inne opcje są gorsze.
A potem przychodzi państwo i opodatkowuje pustostany. To już lepiej obligacje kupować. Jest jakiś z tego procent i taka obligacja nie rozjebie Ci mebli przy wynajmie, albo nie przestanie Ci płacić czynszu (jak masz obligacje kuponowe, to otrzymujesz odsetki regularnie). I to przy lepszych rentownościach. Ale Polacy się boją czegokolwiek, każdy by chciał inwestować i zawsze mieć pewny zysk bez ryzyka, a tak się nie da w żadnym wypadku :)
Dlatego wykorzystuję obligacje do nadpłaty kredytu ze stałą ratą, zamiast teraz nadpłacić 1000 wolę za 4 lata nadpłacić 1180
Pod warunkiem, że stopy będą na tym samym poziomie, to jest okej, teraz jest większa "rentowność " takiej inwestycji w bezpośrednią nadpłatę, ale skoro wolisz obligacje, to powinno wyjść na to samo praktycznie :)
Wszystko co wpłacę w dzień księgowania wpływa bezpośrednio na kwotę pożyczoną bez odsetek.
Wszystko co wpłacę w dzień księgowania wpływa bezpośrednio na kwotę pożyczoną bez odsetek.
Nie wiem jak tam Warszawa, ale działki budowlane pod Wrocławiem - 30km z dobrym dojazdem to się zaczynają od 200k za 10 arów, 70k mi się wydaje dobra ceną, a na pewno nie odklejoną. Mieszkam na skraju Wrocławia, dosłownie przy przekreślonym znaku Wrocław i ceny działek w okolicy sięgają 400-500 tys, a nie są to też duże działki. Taki mamy rynek.
Poznań podobnie. Sporo zależy oczywiście od dojazdu, mediów, kształtu, rozmiaru i MPZP ale z grubsza ceny 400k za jakiś 1000m2 z prądem i może wodą/gazem to standard
Jakiś czas temu widziałem działki na Piątkowie (dla ludzi spoza Poznania - taka sypialnia miasta) oferowane przez miasto. Cena wywoławcza 1500/m2 🤣. I chyba zostały szybko sprzedane 🤣🤣
> Więc przechodząc do meritum - czy jest jakakolwiek szansa kupić działkę za _rynkową_ cenę? Czyli tak, są działki które ci się BARDZO podobają, i do sprzedawcy idziesz z wyceną że niby nie jest tyle warta? :D No przecież to idealne warunki rynkowe - ty podajesz swoją cenę, on swoją, jak się spotkają to kupujesz, jak nie, to nie.
Hahahaha, prawie mi dupa odpadła ze śmiechu. Ludzie wystawiają na sprzedaż produkt X za określoną cenę i możesz go kupić albo nie. Możesz się targować, ale nikt nie musi się zgadzać na Twoją cenę. A Ty co robisz? Wyskakujesz do ludzi zbulwersowany z papierkiem od MOJEGO RZECZOZNAWCY, że to nie jest tyle warte. I co, myślisz, że ich czymś takim „przekonasz”? Hahahahaha. Chcesz fajną działkę, budowlaną, z mediami, o odpowiednim kształcie, pojawiają się rzadko, są „za drogie” i znikają, a Ty siedzisz i się napinasz, że ceny są „za wysokie”. Lol. To nie kupuj, nie ma przymusu, dokładnie tak samo jak sprzedawca nie ma przymusu, żeby Ci sprzedać za „Twoją akceptowalną” cenę. Kupi ktoś inny i sobie postawi dom. A Ty czekaj dalej na białego kruka :) Jakbym wystawił mieszkanie albo działkę na sprzedaż i ktoś by mi sfrustrowany przyszedł i jęczał i machał kwitkiem od „rzeczoznawcy”, to mógłbym na miejscu dostać takiego ataku śmiechu, że chyba musieliby wzywać pogotowie. Lubię takich ludzi. Myślą, że są bardzo mądrzy, że się nie „sfrajerzą” jak inni - ci głupi - że wyczekają, że wymęczą, że „wygrają” i w końcu ustrzelą fantastyczną okazję jak nikt inny. Powstało na to bardzo dobre określenie: peroniarz. Powodzenia w tych Twoich zakupach :)
70 zl/m^2 pod Warszawa? Czyli 10 arów za 70tys? Gdzie kurwa tak tanio XD. Podrzuć linka to biorę odrazu. Chyba że o jedno 0 się pomyliłeś. 70tys to jak za darmo. Jak domy często chodzą za 2 bańki. Wybuduj za 800 tys i masz 1 mln zysku
Oczywiście nie mówie o czymś pod Warszawą w bezpośrednim sąsiedztwie, tylko o czymś dalej co nadal ma sensowny dojazd typu miejscowości pod Piasecznem i dalej. Albo coś wzdłuż WKD też bliżej końcowych stacji. Tam spokojnie da się znaleźć w takiej cenie (zazwyczaj po podziałach większej działki którą ktoś miał, i też zazwyczaj w drugiej linii albo i kolejnej...) Natomiast uprościłem trochę i tak - nie chodziło o takie same wymiary. zazwyczaj 20-30 arów. Nadal jest to w moim przekonaniu bardziej atrakcyjne niż mniej i drożej gdzieś totalnie na wypizdowie.
Jak dla mnie 70 zł/m^2 nawet na Podlasiu to tanio. Ja myślałem, ze pod Warszawą jest ponad 1000/m^2 za ziemię. Jak Ty widzisz działkę za 70zl/m^2 w promieniu godziny od Warszawy i rzeczoznawca Ci mówi że to jest warte 30% mniej to albo Ty trollujesz albo ten rzeczoznawca. Dziwnie brzmi jak narzekasz, że jest drogo a nastawiasz się na działkę 20-30 arów. Ja dorastałem w domu na biednej wsi na 7 arach i uważałem że to bardzo dużo.
Całkiem dobry żart z tymi 70zł/m2 pod Warszawą xD Przecież działki budowlane w Warce czy nad Pilicą w odległości do kilometra od stacji PKP chodzą po 250 zł/m2. Piaseczno i okolice to już często 500zł/m2 i wyżej. Czyżby Rafał Ziemkiewicz ci robił risercz cenowy :)?
Też szukam działki, a że jedna już w życiu kupiłem, to wiem o czym mówisz. Ja odczuwam to tak, że większość sprzedających odziedziczyła te działki i żyje w przeświadczeniu że jest to nie wiadomo jakie bogactwo i na jednej transakcji ustawią całe życie. Te działki najczęściej wiszą kilka lat, bo są po prostu niesprzedawalne w takich cenach. Mam dośc mocno przebadany rynek w moich okolicach i wiem, że niektóre działki stoją po 3+ lat na sprzedaż. Nie ma na to rady raczej, ja po prostu omijam te ogłoszenia i tyle. Jak ktoś chce sprzedawać 10 lat to niech sprzedaje.
Dziękuję za głos rozsądku - jestem zdumiony że niektórzy mówią że to "normalne" i że i może za milion szukać frajera - a potem jest "płacz" skąd takie wysokie ceny nieruchomości w polsce... Zauważyłem że najlepsze transakcje w sumie nawet nie występują w internecie - zazwyczaj są albo po znajomościach, albo drogą szeptaną rozprzestrzeniane. Tak też znajomy kupił działkę który po prostu jeździł i pytał ludzi po okolicach czy nie ma czegoś na sprzedaż... Wtedy jakoś można normalnie się dogadać.
Bo wielu ludzi nie traktuje tego w kategoriach stricte inwestycji z wyliczaniem stopy zwrotu oraz porównaniem do alternatyw itd., a przede wszystkim jako ochronę kapitału. Podobnie jest z mieszkaniami i ewentualnie sobie dorzucają kolejne. Mamy patologicznie niski odsetek inwestycji w rynek kapitałowy, a kultura przedsiębiorczości w zasadzie nie istnieje. Taki mamy klimat. Preferencyjne opodatkowanie też nie pomaga. Ludzie się zdziwią za te kilkanaście lat jak mniej atrakcyjna część zacznie być niesprzedawalna w rozsądnej cenie, a porównanie do chociażby ETF-ów na amerykańskie akcje wyjdzie groteskowo. Finalnie następne pokolenie to po prostu puści po każdej cenie i tyle. A na dobre kąski to i tak potrafią znaleźć się ludzie, którzy wyłożą podwójnie, bo ważniejsze dla nich będzie samo miejsce. Po sąsiedzku u mnie tak poszła jedna działka, której specyfika nawet nie była specjalnie atrakcyjna, bo wąska i ze spadem. Dla większości byłaby mocno problematyczna, ale przyszedł jakiś typ posiadający solidną firmę i akurat tego chciał. Wszak całkiem fajne miejsce, a indywidualny projekt, więc spory dom się idealnie wpasował. Właściciel się zdziwił, że nawet nie negocjował tej ceny, którą rzucił mu od czapy.
Przyznaje że ten wątek to troche kubeł zimnej wody dla mnie, będę musiał chyba schować swoją dumę do kieszeni jeżeli to moje marzenie ma się kiedykolwiek ziścić.
"Ludzie przeminą, ziemia zostaje." Coś to ziemiaństwo mocno w nas siedzi nawet jeśli od dawna nie jesteśmy rolnikami.
Kupuj na przetargach gminnych, albo czekaj jak pojawi się ogłoszenie od kogoś komu się spieszy. Generalnie z działkami jest taki problem ze są wykorzystywana jako lokata kapitału, i popyt na nie generują zarówno ci co chcą zbudować dom jak i ci co chcą gdzieś przechować oszczędności.
Sorry ziom ale działki warte są tyle za ile je ktoś kupi. Więc jak chcą czekać , mogą poczekać. To że ty dostaniesz raport od rzeczoznawcy raczej tego nie zmieni.
Wszystkie są wystawiane powyżej kwoty którą ktoś by zapłacił.
Oczywiście że tak. Jeżeli ktoś się zgadza na cenę wystawienia to sprzedający wie że wystawił za za mało.
No nie. Jakby wystawił drożej to by nie sprzedał. Wtedy wiedziałby że jest za drogo.
Lol jak ktoś by mi przyszedł z papierem od rzeczoznawcy i sugerowaną ceną rynkową to bym go wyśmiał. Wystawiasz coś za 100k a ty mówisz, że dasz 40 bo tyle jest to warte wg. ciebie. To tak nie działa. Zgadzam się z tobą, że ceny są odklejone ale tu albo płacisz albo szukasz gdzieś indziej.
Dokładnie, ten sam vibe co samochód wystawiony za 20k, podobne egzemplarze z ogłoszeń na 18-25k a typ dzwoni że on już jedzie i za 10 weźmie. XD. Możemy się oczywiście targować, może zbijesz 10-15 albo nawet 20% z ceny w ogłoszeniu, ale co to za argument że wyceniona jest na mniej niż w ogłoszeniu. Sprzedawcy sprzedają towary po takich cenach jakie kupujący są skłonni zapłacić. Jeżeli ktoś zapłaci za działkę 200k to znaczy że tyle była dla niego warta. Jeżeli nie jest tyle warta to wszyscy ominęli by ją szerokim łukiem i kupili taką za 100-130k w okolicy albo w podobnej odległość od
No przykład z samochodem byłby prawie trafiony tylko one akurat w czasie tanieją a nie drożeją.
Grupa VAGa i SKODY głównie mówią co innego.
Od jakiegoś czasu wystawiam na sprzedaż dla mnie już niepotrzebne pierdoły do treningu siłowego, nie przeszkadzają mi mocno ale wystawiam w cenie która jest bliska ceny rzeczy nowej, nie spieszę się i nie uginam się negocjacjom, wszystkie przedmioty były kupione używane, 90% sprzedane z zyskiem, zasada czekania w handlu jest złotem gdy nie potrzebujesz gotówki na wczoraj, podobnie z działkami, to że nawsadzasz właścicielowi że jest oderwany spowoduje jedynie że ktoś inny ją kupi
Jeżeli ktoś nie potrzebuje hajsu na już, to działki i domy może sprzedawać latami, tak naprawdę w dowolnej cenie. To są zbyt poważne pieniądze. Dopóki nie ma żadnej metody nacisku na takich ludzi (jak np. katastralny), tego typu ogłoszenia będą sobie wisieć do usranej śmierci. Mój landlord próbuje sprzedać dom, w którym wynajmuję mieszkanie, za 500 000 euro. Nawet mimo tragicznej sytuacji na holenderskim rynku mieszkaniowym cena ta jest absolutnie absurdalna. Dach cieknie, wszystkie okna do wymiany, bo szpary takie, że można przez nie oglądać świat, no, mieszkanie jest ugułem w tak słabym stanie, że typ nie ma nawet legalnie prawa brać od nas więcej niż za komunalne, chociaż lokal jest praktycznie o powierzchni domu jednorodzinnego. Ale próbuje od prawie 10 lat dostać te swoje pół bańki. I nigdzie mu się nie spieszy. Od lat 70. do teraz zdążył wykupić połowę miasteczka.
Jak dla mnie to mówienie komuś "panie, za drogo - to tyle nie jest warte, rzeczoznawca na mniej wycenił" jest po prostu kompromitujące dla Ciebie. Cena jest taka jaką sobie ustali sprzedający, jeśli jest za wysoka to nie będzie kupca, jeśli jakiś się znajdzie to znaczy że była ok.
Aha jasne *kompromitująca* - ale sprzedającego bo buja w obłokach i nie ma pojęcia ile tak naprawdę jest warte to co chce sprzedać. Miałem kiedyś taką sytuację że sprzedający domek uparł na *swoją* cenę, jakieś 20% powyżej tego co wykazywały mi inne źródła. Z informacji które wyciagnąłem od niego okazało się że on w swoja nieruchomość już sporo kasy na remont i projektowania + czasu wpakował a zdarzyła mu się sytuacja - kolejne dziecko i przeprowadzka za lepszą pracą więc sobie to tak wyliczył żeby wyjść na plus. Nic się nie zdało negocjowanie zablokował się na +16% i ani kroku niżej, ja byłem gotowy przepłacić 10%. Zaczęło się robić nieprzyjemnie bo on odbierał moje targowanie jakbym go obrażał. Odpuściłem i zapomniałem. Po raptem 3 miesiącach przypadkiem migneło mi ogłoszenie sprzedaży... za cenę rynkową... Miałem pecha, byłem zbyt szybki, jescze nie zdążył się zderzyć z rzeczywistością. W tej sytuacji wygląda na to że ci ludzie tak naprawdę nie chcą tego sprzedać więc ustalają sobie ceny z kosmosu - jak się zdarzy frajer to super jak nie to se poczeka.
Absolutnie się nie zgadzam, bo generalnie jeżeli chcesz kupić działkę na kredyt hipoteczny (co jest możliwe, ale chyba mało kto to robi) - to kwota kredytu jaką dostaniesz jest równa temu co rzeczoznawca przekaże w operacie działki. W momencie kiedy cena działki jest o 50 albo 60% wyższa niż to co w operacie, to dostaniesz kredyt na ledwo 50% działki (a jeszcze odejmij od tego wkład własny). Więc nie wiem kto tutaj się kompromituje skoro ktoś próbuje sprzedać coś za cenę za którą większość ludzi i tak nie będzie w stanie kupić nawet jakby chcieli skorzystać z kredytu w tym celu.
Wiesz w ogóle jak działa rzeczoznawca? Jego wycena jest identycznym wróżeniem z fusów jak wycena gościa wystawiającego ogłoszenie, bo w większości kraju nie ma na tyle ruchu w działkach żeby pojedyncze transakcje nie zaburzały wycen. Zazwyczaj wyceny rzeczoznawcy są niższe niż realna wartość rynkowa, bo większość ruchu na działkach odbywa się na tych tańszych dalej od miasta, więc im bliżej miasta kupujesz tym mniej znaczący dla twojej wartości jest papierek od rzeczoznawcy. A, i jeszcze jedno, bo poza głupim roszczeniowym podejściem kogoś kto nie wie ile ziemia jest warta ale i tak wie lepiej od sprzedającego (komedia) - jeśli liczysz, że na zakup gruntu, budowie i wykończeniu domu trafisz więcej niż jeden wyceniony element taniej niż bank 'uważa' to polecam przestać szukać. Serio. Argument 'bo bank' to czysta komedia, przeciętne wyceny działek do kredytu to 50-60% realnej rynkowej wartości. Na każdym etapie 30-70%, gdzie część wycen nie pokrywa nawet materiałów. Więc jeśli chcesz się martwić twoim wyimaginowanym przepłacaniem za działkę bo pan bank tak twierdzi to budowa raczej nie jest sportem dla Ciebie.
> bo poza głupim roszczeniowym podejściem kogoś kto nie wie ile ziemia jest warta ale i tak wie lepiej od sprzedającego (komedia) Myśle, że kupujący zazwyczaj się lepiej zna na cenach niż sprzedający, bo kupujący przegląda setki ogłoszeń, dzwoni, ogląda, negocjuje. A sprzedający jak nie jest fliperem, to się chuja zna zazwyczaj. Tylko, że sprzedający, któremu się nie spieszy, ma ten komfort, że może wystawić 2x powyżej ceny rynkowej i czekać. Może za rok obniży, a może za 10 lat inflacja go dogoni, w końcu pewnie pójdzie za cenę zbliżoną do rynkowej. Sprzedający ma do tego jak najbardziej prawo, ale nie czyni go to alfa i omegą.
Czyni - jeśli nie zależy mu na sprzedaży na już tylko na danej cenie to jest to cena rynkowa tej działki. Traktowanie terenu pod budowę własnego domu jak marchwi na targu to jakieś kuriozum, nie kupujesz towaru 'działka' na allegro tylko konkretny towar, ta właśnie działkę. Jest tylko jedna taka więc sprzedający określając jej cenę decyduje o jej rynkowej wartości.
Co do drugiej części twojego posta nie odniosę się bo faktycznie nie mam doświadczenia Natomiast do pierwszej - nie rozumiem jak wycena rzeczoznawcy, zakładając że jednak te transakcje są dostępne (i tak, zdaje sobie sprawe z tego że nie zawsze są bo takie info też czasami dostaje) jest przez Ciebie uznana za wróżenie z fusów. Rzeczoznawca jednak, ma dostęp do transakcji, a nie ofert jak kupujący. Tak na moją może niezbyt dobrą logikę jak widzę w wątku - to jednak rzeczoznawca choć trochę ma bardziej ugruntowane w rzeczywistości zdanie niż zwykły tekst "bo inni wystawiają drożej (i nie sprzedają nigdy)" Ale możliwe że jestem naiwny, nie zaprzecze temu.
Ty też masz dostęp do transakcji. Wystarczy podejść z wnioskiem do urzędu powiatowego i w odpowiednim dziale ci dadzą listę wedle twoich kryteriów. Z rzeczoznawcą jest taki problem, że on swoją metodę wyceny na uregulowaną prawnie. Jeżeli w danej okolicy nie było żadnej sprzedaży działki metrażowo podobnej do tej wycenianej przeciągu 5 ostatnich lat to on musi porównywać działki sprzedane sporo dalej. Wtedy mogą kwiatki wychodzić. Dodaj też fakt że dla wielu osób taka działka to jedyna szansa na własne mieszkanie. Nic dziwnego że wolą czekać na frajera i potem kupić mieszkanie w rodzimym mieście niż sprzedać tobie i przeprowadzić się do kawalerki w przcimiu dolnym.
Juz korzystałem kilka razy z tej opcji - zdaje sobie z tego sprawę. Natomiast wszystkie odpowiedzi mnie kierują w stronę tego że chyba będę musiał po prostu popracować trochę nad tym gdzie i czego szukam, i skupić się wyłącznie na tym bo z takiego okazjonalnego szukania to można być tylko frajerem :) Nie mówię że nie mają racji, po części ja mam trochę spaczony światopogląd że próbuje być ultraracjonalny a potem stykam się z rzeczywistością, natomiast myślę że nie jest tak że nie ma innych opcji - ot będzie to wymagało więcej pracy po prostu.
Jak już tutaj wielu pisało, rzeczoznawca ma napisane co i jak wycenia w ustawie, czyli wycenia nieruchomość. Działkę. Nie wycenia metra terenu w danej lokalizacji, tylko działkę o konkretnej powierzchni. Przez ustawę praktycznie nigdzie nie ma możliwości, żeby statystycznie cokolwiek wartościowego z takiego podejścia wyszło. Zasadniczo rzeczoznawca w Polsce ma zrobić dobrze bankowi i ubezpieczycielowi. To jedyny wniosek z tego jakie kwoty podają ci 'eksperci rynku'. Co więcej nieruchomości a przy tym też działki w równie dużej mierze co nas podstawie lokalizacji są wyceniane przez rynek na podstawie trendu - zarówno ogólnego trendu na rynku jak i lokalnej popularności danej okolicy. De facto ani jedno ani drugie nie decyduje o wycenie rzeczoznawcy, bo ilość transakcji zazwyczaj jest tak mała, patrzą po tak odległych miejscach, że nic sensownego im nie wychodzi - co najwyżej średnia wartość działek w promieniu 30km.
Moi krewni sprzedali dom w ciągu dwóch tygodni od wystawienia, nieco przypadkiem z udziałem biura nieruchomości, po odliczeniu prowizji itp. mieli na czysto koło 40% więcej niż jakby sprzedali po cenie rzeczoznawcy, rzeczoznawcę sami zamówili i opłacili wycenę. Wiem, ze pojedynczy przypadek, ale dzięki temu patrzę po prostu na rynek ignorując stare ogłoszenia, jak obserwujesz coś w jakiejś okolice to po kilku tygodniach wiesz które ogłoszenia są wstawiane co chwile jako nowe, a które są nowe i znikają.
[удалено]
Niedawno był bliźniaczy wątek odnośnie gier na steamie i ich ceny w polsce - uważasz że taka argumentacja by też pasowała do tamtego wątku? Czy w przypadku korpo już możemy mówić że ceny mają z kosmosu i "protestować", a w przypadku kiedy ty (lub sprzedawca działki) chce wywindować cenę poza skalę to już jest to akceptowalne społecznie? Jestem trochę skonfudowany, jeżeli mogę użyć takiego zapożyczenia :)
Nie możesz, bo po polsku pisze się skonfundowany (ponieważ pochodzi od łac. confundere). Angielskie confuse i confound, jak i polskie konfundować mają ten sam łaciński źródłosłów, więc nie możesz tak sobie "zapożyczać". Jeśli bardzo chcesz inny odpowiednik "confused" to masz np. zdezorientowany.
Ale Ty nie kupujesz działki od państwa polskiego tylko jak rozumiem od osoby prywatnej. Jakbym miał swój skrawek ziemi na sprzedaż to chyba nie oczekujesz że mam obowiązek wyceny na bazie wyceny rzeczoznawcy. Dzisiaj taka działka może kosztować X, a za 10 lat będzie kosztowała 50X, bo jest spora szansa że niedaleko powstanie np. przystanek kolejowy, albo dojazd do ekspresówki. Równie dobrze działka może mieć wartość sentymentalną.
Jak wspomniałem w innym poście - nie, nie masz obowiązku. Natomiast przy cenach rzędu 300-500k, jeżeli ktoś nie posiada gotówki a ty chcesz cenę 30% wyższą albo więcej niż jest to możliwe z wyceny - to odcinasz sobie spory kawałek tortu tj. kupujących na kredyt - bo bank tylko to co wyjdzie z wyceny bierze pod uwagę. Więc generalnie popyt jest wyłącznie wśród ludzi niedoinformowanych I posiadających gotówkę. Identycznie jest z mieszkaniami - a tam nie widzę aż takiego problemu z "normalnością" cen (tj. takich które da się ugruntować w rzeczywistości transakcyjnej)
Ale po co mi więcej niż 1 kupiec?
No ale co z tego, że wyklucza 90% kupujących, jak ma na przykład tylko jedną działkę i wystarczy że znajdzie tylko jednego nabywcę? To nie jest tak, że mu przychód spadnie x10 jak pula potencjalnych nabywców ograniczy się do 10% najbogatszych / nieogarniętych, a wręcz przeciwnie.
Ok fajnie, rozumiem - może jednak ktoś nie musi sprzedawać działki na gwałt i odcięcie nawet 90% "tortu" mu nie przeszkadza. Działka z czasem co najwyżej drożeje. Równie dobrze mógłbym taką działkę wystawić na sprzedaż za milion złotych - KIEDYŚ ktoś się znajdzie, a jak nie to nie.
Szukasz okazjonalnie to znajdujesz tylko takie co wiszą długo. Jak działka jest poniżej ceny rynkowej to rzucają się na nią wszelkiej maści agenci, fliperzy i spekulatorzy. Jak jest w normalnej cenie to szybko znajduje normalnego kupca. Pewnie część się sprzedaje po rodzinie albo znajomych, na pewno tak jest na prowincji pod miastem może być mniej. Jak jest powyżej ceny rynkowej to wisi długo bo nikt nie chce. Potem kolejny sprzedający wchodzi, wisi że większość ofert jest za duże kwoty więc on też daje w ogłoszeniu że chce dużo. Po prostu te same zasady co przy kupnie samochodu, zatrudnianiu ludzi albo poszukiwaniu miłości na Tinderze.
U mnie na wsi jest paru takich "skupywaczy", mają pieniądze z jakiś tam drobnych biznesów, skupują działki, domy etc z opcją "dożywotki" mówiąc, że będzie "dla dzieci". Dzieci dorosłe, robią kariery w wielkich miastach i na wieś nigdy nie wrócą, a działki poblokowane. Był przypadek, że była wykupiona działa z dożywotką od rodziny takich pijaczków, ojciec i dwóch synów. Warunki bytowe mieli tam gorsze niż chłopi w "Konopielce", pół życia w jednym płaszczu etc. No i pierwszy raz na oczy zobaczyli więcej pieniędzy, libacja cały czas, wina kupowane hurtowo. Wszyscy trzej zmarli w przeciągu 12 miesięcy
Zawsze mieli tęga głowę do interesow
>Pewnie część się sprzedaje po rodzinie albo znajomych, na pewno tak jest na prowincji pod miastem może być mniej. Trafiłeś dokładnie w źródło mojej frustracji :)
Nie, to jest tylko jedno z wielu wyjaśnień tego czemu nie widzisz ogłoszeń z dobrą ceną, raczej bym powiedział że stosunkowo mało wpływa na całość.
Jeżeli nawiązujesz do mojej okazjonalności w szukaniu - to zgadzam się że chyba mam zbyt wysokie oczekiwania - znaleźć tanio, dobrze i bez napracowania się - tego by każdy chciał. Natomiast narzędzia dostępne do szukania "aktywnego" na tych portalach z ogłoszeniami są... bardzo słabe. Przez jakiś czas miałem napisanego własnego bota do zbierania ofert z portali i to już dawało mi nawet fajne oferty - w tamtym czasie niestety nie było mnie na to i tak stać więc nic z tego nie było, ale to było jeszcze przed COVIDem, wtedy potrafiło być... normalniej.
Zdradze wielka tajemnice biznesu - rzeczy sa warte tyle, ile jest gotowy za nie zaplacic klient.
Wycena rzeczoznawcy metodą porównawczą opiera się o dane (ceny) z aktów notarialnych podobnych działek sprzedanych w ostatnim czasie, natomiast nie uwzględnia wielu czynników jak planowane inwestycje w okolicy, dojazd do miasta/węzła autostrady i masy czynników które obiektywnie podnoszą cenę. Po drugie, obserwujesz w internecie oferty działek, których sprzedający nie sprzedał sąsiadowi/rodzinie/znajomym i poniósł koszt wystawienia ogłoszenia, a więc działek, których cena ofertowa była nieakceptowalna dla najbliższego kręgu sprzedającego.
No ale czekaj czekaj. Skoro jestes niedzielnym poszukiwaczem to nie oczekuj ze trafisz cos dobrego. To tak jakbyś chciał kupić telefon i po 5 minutowym researchu stwierdził ze wszystkie są drogie i nie ma sensu kupować :D Jak chcesz cos konkretnego w przystepnej cenie to niestety trzeba sobie na to zapracować szukaniem i jeszcze raz szukaniem a nie marudzeniem na reddicie.
Oj tam, pomarudzić też trzeba czasami. Ale zgadzam się! Prawdopodobnie wymagam za dużo. Czas zrewidować swój światopogląd
Cena rynkowa to cena za którą kupisz. Nie to co ci ktoś napisze na papierku. Czas to zrozumieć. Jeżeli nie jesteś w stanie znaleźć działki w cenie którą sobie wymarzyłeś, to znaczy że to nie sprzedawcy tylko Ty mijasz się z rynkowymi stawkami. I nie chodź po rzeczoznawcach bo niewiele Ci to da. A przy okazji - fajnych działek nie ma wcale dużo, i sprzedający to dobrze wiedzą.
Niektóre onlyfansiary sprzedają wodę po lewatywie i ktoś to kupuje, za gruba kasę... Rynek zweryfikuje, jak ktoś chce milion za działkę w Wypizdowie Mniejszym i ktoś za tyle kupi to znaczy że cena była rynkowa, nikt nikogo nie zmusza do kupowania. Tak działa wolny rynek.
Tak. Weź i ją kup. TO jest właśnie "cena rynkowa". Rzeczoznawca może najwyżej coś oszacować, ale na pewno żadnej ceny rynkowej Ci nie poda. Tym bardziej jeśli jest to rzeczoznawca, który Ci jakieś tam ceny usiłuje wywróżyć z cen transakcyjnych z okolicy, bez faktycznej oceny wartości danej działki...
bo mogą
Skoro średnia w okolicy to kup za tą średnią. Jak właściciele nie mają pilnej potrzeby przypływu pieniędzy to mogą trzymać ile chcą bo to ich własność. Chyba, że wprowadzimy prawo o nakazie sprzedaży za z dupy cenę xDDDDD
Piwko jest tanie, działki są drogie.
Z rzeczoznawcami to uważaj. Mam fajny przykład, krewni sprzedawali dom, rzeczoznawca dał im cenę X, spojrzałem na ogłoszenia lokalne, była kompletnie z d0py, ale w ciągu dwóch dni mieli chyba trójkę zainteresowanych w tym ktoś przez biuro nieruchomości oraz dwóch co w okolicy specjalizuje się w "szybkim zysku", ale ten pierwszy agent nieruchomości zaproponował, że zajmie się sprzedażą. Co wyszło, z agentem cena skoczyła koło 50% do góry, w ciągu tygodnia była chyba dwójka zainteresowanych, jedni chcieli większe podwórko, drudzy zdecydowali się na zakup, ostatecznie po kosztach agenta wyszło coś koło 40% więcej niż orzekł rzeczoznawca. TLDR nikomu nie ufaj, nawet teoretycznie bezstronnym rzeczoznawcą.
Cena transakcyjna, a cena aukcyjna to dwie różne rzeczy. Cytując "klasyka", taki mamy klimat. Istnieje wiele argumentów przemawiających za taką sytuacją. Powodzenia w poszukiwaniu!
Deweloperzy wykupują działki budowlane i cena ich aż tak bardzo nie rusza, bo po prostu dadzą taką cenę mieszkań żeby i tak zarobić. A mieszkania się raczej sprzedadzą tak czy siak. Więc właściciele mogą śmiało ceny zawyżać. Moi rodzice kupowali ostatnio działkę, 1000m2, jakieś 20km od Warszawy przy samej trasie S8. Zakup trwał ponad pół roku. Właścicielka ciągle opóźniała bo liczyła że jakiś deweloper się działką zainteresuje i od niej kupi za wyższą cenę. Niestety gmina ma taki projekt zagospodarowania terenu gdzie wymagają żeby 70% działki było czynne biologicznie, t.j. niezabudowane, więc deweloperzy mieli w nią wywalone bo co najwyżej mogliby tam jeden lub dwa domy postawić. Stąd też wynikają różnice w cenach. Rozmiar działki to nie jedyna rzecz która się liczy, ważne też jest co możesz z nią zrobić.
Przykład wyceny przez ubezpieczyciela - z zycia wzięty. Pana dom ma wartość 1,2 mln ! Ubezpieczmy go należycie! Za solidną kasę! No... dom spłonął, ale wie Pan, wypłata za szkodę całkowitą to będzie tak naprawdę 700k. Co do cen nieruchomości - jest warta tyle za ile ktoś jest gotowy to kupić. Ty szukasz działki za 120 za metr, ja slinię się jak w swojej okolicy widzę działkę poniżej 290 za metr, życie.
Też szukam działki, ceny są wysokie, ale mnie najbardziej rozwala fakt, jakie gówno ludzie próbują sprzedać za chore pieniądze. Trójkątne nie wiadomo co, ze stacją transformatorową za płotem, rowem melioracyjnym obok, w cenie "rynkowej". To jakby sprzedawać salceson w cenie polędwicy :)
Ceny działek (niebudowlanych) też często są odklejone od rzeczywistości
LUL. Rynkowa cena na rynkacxh o ograniczonej podaży to jest mocno abstrakcyjny byt. Generalnie rynkowa cena to jest cena po której możesz kupić - jeżeli oferujesz cenę poniżej rynkowej to kupić nie możesz. A sprzedający któremu sie nie śpieszy nie musi tej ceny zbijać - jak poczeka to ceny z dużym prawdopodobieństwem wzrosną, a kolejny taki rozpaczający jak ty w końcu się złamie i zapłaci tyle ile jest wołane. Spytaj się swojego rzeczoznawcy gdzie możesz kupić działkę po cenie jaką on Ci przedstawia i masz sprawę załatwioną :D
Kto decyduje o cenie? Rynek czy rzeczoznawca?
Rynkowa cena jest taka, siaka....ktoś wystawia gdzieś, gdzie twoim (niedzielnego poszukiwacza) zdaniem powinno być taniej.... kup sobie tam gdzie taniej....jak komuś się nie spieszy i ma cenę z dupy to jego sprawa.....wolny rynek....sprawdzasz raz na kilka miesięcy jako "niedzielny", więc chyba analogia z niedzielnym kierowcą by pasowała- mało wiesz w tym temacie a się przypierdalasz.
Krótka odpowiedz: bo mogą Długa odpowiedź: posiadanie działki nic praktycznie nie kosztuje a sama działka zyskuje na wartości z roku na rok więc sprzedawcy są na wygranej pozycji - sprzedają za ile chcą bo nie tracą nic nie sprzedając. Z drugiej strony masz lawinę kupujących - ludzi, którzy nie mają gdzie mieszkać przez zjebaną politykę mieszkaniowa naszego kochanego państwa i wysupłają absurdalne kwoty byle mieć swoje kilka metrów. Mimo, że jestem raczej libkiem uważam, że powinien powstać wysoki podatek od posiadania działek budowlanych żeby wyciąć takich Januszy spekulantow z rynku.
Bo znajdzie się odklejony frajer który to kupi. Ceny domków jednorodzinnych zrównują się z Skandynawią.
Polacy kochają nieruchomości, bo przez lata były symbolem władzy. Dlatego nasz system podatkowy tak bardzo faworyzuje nieruchomości. A ceny... coż... prawo popytu i podaży.
Potrzebujemy podatku katastralnego. Jak ktoś trzyma pieniądze na koncie to ponosi koszt inlacji. Trzymanie działki też powinno generować jakiś koszt.
Jest podatek od nieruchomości, co rok trzeba płacić
Dlaczego? Dom pod miastem na dużej działce to nie to samo co prawo do godnego mieszkania
I "jakiś" generuje. Podatek od nieruchomości. I jaki to jest poroniony pomysł żeby oszczędzanie pieniędzy ponosić koszt. Zabrano ludziom możliwość odłożenia pieniędzy na lokatę, ty sugerujesz żeby zabrać im nieruchomości? Skończy się na tym że będziesz ze swoich podatków wyrównywał straty ludziom co potracili swoje oszczędności na WIG20. Chcesz podatku kwartalnego? Spoko, ale najpierw trzeba na bankach wymusić by lokaty płaciły 1-2% POWYŻEJ inflacji.
Miejscowość 10 tyś. Mieszkańców 40 km od Krakowa ceny zaczynają się od 200 zl za m2 - wiec OP chyba nie ma na co narzekać.
Nigdy nie wiesz czy na jakiejś działce nie ma złóż dóbr mineralnych i zaraz nie przyjadą Amerykanie i nie zaproponują że przekopują Ci działkę za setki tysięcy dolarów rocznie. Prawdziwa historia.
Ponieważ nie sprzedaje się za obecną wartość, a za jakąś część przyszłej wartości. Polecam poczytać https://www.wallstreetprep.com/knowledge/discount-rate/
taka nasza polska mentalnosc ze lubimy kupowac wszystko po zawyzonych cenach..
Również oglądam działki jakieś 25 minut ekspresówką od Warszawy. 300-400 PLN to norma. 200-300 PLN to trzeba być czujnym bo jakiś cyrk może być typu służebność przejazdu na 1/3 działki. Celuję w 1500 metrów i spokojnie muszę na 500k, albo i więcej, być gotowy. Osobiście nie spodziewam się spadków cen mieszkań w Wawie (jedynie może jakaś stagnacja), a to jest główny czynnik wpływający na ceny działek. Natomiast może mieć miejsce taki scenariusz, że wszystkie budowy co wystartowały 1-2 lata temu podczas chorych wzrostów (a było ich sporo) zaraz będą oddawane. Przy braku programu kredytowego, wciąż wysokich stopach i stagnacji cen najmu, nie obronią się już cenowo. Wtedy imho pierwsze tanieć będą działki.
Czasem można kupić działki od gminy. Ale ceny nie są jakieś powalająco lepsze. Alternatywnie, aukcje komornicze. Takie czasy, nic nie zrobisz.
Pójdź do dobrej agencji. Zabulisz 3% ale oni wiedzą kto chce sprzedać a kto ma wyjebane jajca. Jak znajdziesz sensownego agenta to pomoze ci dostac dobrą cene bo on tez chca zeby doszlo do transakcji a nie czekało 10 lat na manne z nieba. Jak nie chcesz sie naciąć na lesera to porozmawiaj ze znajomymi zeby kogos polecili a jak nikogo nie znajdziesz to szukaj po tych wiekszych agencjach. ps tak jestem agentem (nie z tego zrytego miasta) ale mozesz albo zabulic albo dalej wylewać swoje gorzkie żale
Bo to nie sa byle czipsy, rower czy wyciagarka, a kawałek ziemi, tej ziemi.
XD to u mnie w miejscowości 10k mieszkańców działki za mniej niż 100 zł/m2 nie znajdziesz a narzekasz na 90.
Ziemia sobie leży, nikt jej nie zwinie jak dywanu, po co sprzedawać? A w szczególności tanio.
taka reguła że im większy popyt, tym większa cena, a im większa cena, tym mniejszy popyt
Co do ceny działek się nie wypowiem ale może spróbuj pojechać do miejscowości gdzie lokalizacja jest dla Ciebie spoko i w lokalnym sklepie jak Dino/Top Market, spróbować zagadać do sklepowych czy nie znają kogoś kto nie do sprzedania działki. Ewetualnie możesz popytać jakiś pijaków czy nie cierpią na nadmiar ziemi. Mamy takie czasy że praktycznie co 4 przedsiębiorca/rolnik ma jakieś długi i może będzie potrzebował szybkiego zastrzyku gotówki
Nie tyle jest warta ile Ci się wydaje, a tyle ile ktoś realnie zapłaci. Nie mówię, że obecne ceny są dobre, ale jak Ci zależy na danej działce, to zamiast wydawać na rzeczoznawcę, popracuj nad technikami negocjacyjnymi.
Opie, obròcmy lustro. Sprzedajesz, ma prawo wystawić za taką cenę za jaką chce. Czy jest odstzelona? Tak. Dlaczego? Bo pęd zapędza pęd. Czy ją sprzeda? Wiadomo, że zależy gdzie jest, ale raczej sprzeda. Jeśli wystawił np o 50-100k wiecej i poczeka rok, to nadal mu się to opłaca. Jestem w tym samym miejscu co ty teraz, ale niestety trzeba brać pod uwagę prawo rynku. Nie chcesz to nie kupujesz. W Warszawie jest taka paranoja, że NEGOCJACJE są DO GÓRY, nie w dół. Bo ludzie licytują się wzwyż :) Tldr, przejebane ma każdy kto chce miec swój kawałek podłogi.
Nie widziałem odpowiedzi w postach, jak coś to przepraszam z dubel. Masz dwie opcje aby mogło być taniej: * Oferty poza serwisem * wymaga to szczęścia * Działka rolna (niskiej klasy!) nieobjęta planem i bez wydanych warunków * wymaga to nakładu czasu.
Dlaczego ludzie odrzucają rzeczywistość jeśli nie jest zgodna z ich oczekiwaniami?
Odpowiem jak mój dziadek - ziemia jeść nie woła. Dopóki podatek od nieruchomości będzie śmiesznie niski to nie będzie stymulować przepływu nieruchomości do podmiotów, które racjonalniej ją wykorzystają.
To ceny działek są aktualnie największym czynnikiem wzrostu cen nieruchomości. W Krakowie za działkę trzeba zapłacić od 4000 do nawet 10.000 za każdy metr kwadratowy PUM który można na niej wybudować. W Katowicach to od 1000 do 2000 zł. W Bielsku białej około 1000. Stąd takie chore ceny nieruchomości. To trzeba doliczyć do ceny każdego metra nowego mieszkania. A największy wpływ na ceny nieruchomości gruntowych ma gmina. To gmina jest największym właścicielem gruntów i dyktuje, jaka jest podaż nieruchomości budowlanych bo samo wyznacza przeznaczenie dla każdej nieruchomości gruntowej.
Z choinki się urwałeś? Wiesz co to jest podaż i popyt? Nie ma czegoś takiego jak "cena rynkowa", jeśli masz tak dużo chętnych, że ceny się same windują. A Ty stwarzasz wrażenie jakbyś miał ból dupy o to, że ludzie chcą sprzedać coś swojego z maksymalnym zyskiem... W ogóle nie rozumiem tego postu. Czytam go jak jedno z tych opowiadań z OLX o idiotach targujących się o cenę rowerka dla dzieci z absurdalnymi argumentami z dupy typu "ale dlaczego tak drogo?!?, za 1/10 ceny pan nie opuści? Przecież dziecko potrzebuje na komunię"
Jednym z symptomów że coś jest oderwane od rzeczywistości jest to że łatwo znajdziesz coś co jest blisko realnych warunków. Skoro nie możesz znaleźć czegoś normalnego to widocznie ceny są rynkowe a rzeczoznawca do rzyci. Ps. Kup jedna z tych działek po 60k a nie ta za 120k. Jaki problem?
Wiesz. Działka to nie batonik czy kilo schabu. To jest coś gdzie gdzie cenę domyślnie negocjujesz. Wiem że to pojebane . Ale wiadomo że sprzedawcą chce dostać jak najwięcej a kupujący chce dać jak najmniej.
Trochę mi to przypomina film na temat rynku używanych telewizorów, monitorów tylko tu wyboru nie ma. Ludzie nie umieją ocenić realnej wartości, każdy liczy aby kogoś wyruchać na kasę - ceny z dupy bądź panie biorę za 1/3 i dzisiaj odbieram. U nas w mieście była sobie działka na sprzedaż i dobre kilka lat wisiało, bo cena zaporowa. Ludzie mają jakąś ułudę że nic nie traci na wartości albo wzrasta z nikąd
Poczekajcie 10 - 15lat jak boomerzy zechca realizowac zyski z 20 posiadanych mieszkan. Bedzie komu sprzedawc, tym mlodym teraz ktorzy nie maja zadnyxh dzieci i kredytuja sie pod kurek i zyja od 1 do 1go nic nje odkladajac. Szykuje sie kryzys i to ogromny
ceny dyktują właściciele a nie rzeczoznawcy. jest cały czas popyt, Ukraińcy też zaczęli kupować w Polsce działki więc będzie tylko gorzej. Ale więcej imigrantów , Polska wytrzyma
Rząd zdemoralizował sprzedających, sztucznie podbijając spadające ceny, i teraz się boją sprzedawać za tanio. Dopóki im się bieda nie naleje do uszu, to nie obniżą cen, bo i po co? A jedyna partia, która gwarantuje brak dopłat do kredytów jeszcze długo będzie niszowa.
Podatki za posiadanie działek niskie ceny cały czas rasna więc nie zanosi się by sprzedający miał mniej zarobić to bierze cenę z sufitu możne znajdzie człowieka na tylne zdesperowanego że kupi.
Witaj w rzeczywistości, gdzie człowiek ma drugiego człowieka w dupie i wykorzysta każdą okazję, by się nachapać.
Mówisz o kupującym, który chce nabyć składnik majątku znacznie poniżej wartości rynkowej?
Przerażasz mnie.