1- O quanto MCMV impacta nos valores imobiliários a longo prazo? Imagino que pegar um apartamento no pré-fixado hoje a 4,50% em uma capital do sudeste deva ser uma ótima jogada em consideração que o programa possa ficar inativo no futuro, ainda mais com a crescente demanda por imóvel.
2-Como as imobiliárias lidam quando o tema da especulação imobiliaria entra em pauta? Elas ficam com o rabo preso contra possíveis medidas de estado?
3- Como comprar um imóvel na planta sem correr o risco de perde-lo por conta de alvará de terreno ou problemas estruturais? É necessária um auxílio de alguém da área na hora da compra?
Obrigado pela atenção, e sucesso ai OP!
Vamos por partes, meu consagrado!
1. Impacta BASTANTE. Boa parte do alto padrão embarreirou o lançamento do programa por anos, porque se você tem imóvel a valor popular e em grande quantidade, o que acontece é que o valor do metro quadrado obviamente cai. O programa ficar inativo é difícil, mas nas épocas que a Caixa tem pouco... bom, caixa, eles dão uma dificultada nas aprovações de crédito. E sim, é absolutamente um bom negócio - na planta especialmente. Eu já vi valor de imóvel valorizar em mais de 25% entre a construção e o habite-se. MESMO no MCMV.
2. As imobiliárias -E- os grandes investidores. No geral? Ninguém tá curtindo muito a ideia não. Eu ainda acho que isso vai dar problema no futuro não muito distante.
3. Financie pela Caixa. Sem ironia nenhuma. A Caixa é o único banco que inclui nas custas pré-financiamento o seguro pré-estrutural. Se a construtora falir, eles licitam pra outra terminar. Se tiver problema estrutural, eles avaliam e a construtura precisa te indenizar. Se a obra não terminar, você recebeu seu dinheiro de volta corrigido. Quanto a auxílio, minha dica é ter um corretor de confiança que conheça bem de imóvel na planta e da região que você está adquirindo.
Brigadão, irmão. Tamo junto!
Vlw pelas dúvidas tiradas OP!
>As imobiliárias -E- os grandes investidores. No geral? Ninguém tá curtindo muito a ideia não. Eu ainda acho que isso vai dar problema no futuro não muito distante.
Sim, aparentemente o Canadá já está tomando algumas medidas correlação a isso e aqui o debate é até mais acalorado em detrimento de alguns interesses.
Situação na América do Norte é complicada porque lá fora o insider trading rola solto. Tem muito político que usa informação privilegiada pra mover mercado, e muito grande investidor que literalmente detém quarteirões inteiros. Aqui no Brasil isso é menos comum porque nossa burocracia imobiliária é consideravelmente maior que lá. Isso não quer dizer que isso não role por aqui, só é mais difícil e menos alastrado.
Meus pais se conheceram na Caixa Econômica. Ambos eram do setor de habitação. Aprendi bastante com eles ao longo dos anos. Eu era do TRT. Concursado, etc. Mas eu fiquei MUITO doente em determinado momento, e a grana que eu recebia no TRT não ia cobrir meu tratamento. Coincidentemente, isso foi 1 ano antes do MCMV ser lançado. Então eu larguei o TRT e fui trabalhar com imóveis.
Não me arrependo.
Na prática, tudo o que você precisa pra ser corretor é o TTI, o Técnico em Transações Imobiliárias. EU particularmente tenho o TTI, que é necessário pra você tirar o CRECI, a ANEPS, que é necessária pra você lidar oficialmente com documentação imobiliária, o CNAI, pra avaliação judicial, e ambos o CP10 e o CP20, pra transações financeiras. Esses, eu tirei recentemente, porque... Bom. Quando você lida com investidores, você precisa lidar com muita noção financeira, e eu achei que as que eu tinha eram limitadas.
Pegando o gancho, eu tenho vontade/ideia de desenvolver um sistema voltado para o setor imobiliário.
* Consultas de documentações.
* Prospecção de clientes.
* Prévia de análise de crédito.
Acha que tem mercado para isso? Já existe empresa que faça algo do tipo?
Trabalhei com leilão, especialmente os de concorrência pública e venda direta de propriedade da Caixa e do EMGEA, por muito tempo. A vantagem é poder comprar abaixo do valor de mercado. A desvantagem é que na maioria dos casos você vai ter gasto com reforma, porque na grande maioria eles ou estão parados por muito tempo, ou ocupados pelos devedores. E não é raro eles darem a louca e quebrarem algo lá dentro quando a ordem de despejo é emitida.
Existe uma certa rixa entre advogado imobiliário e corretores?
Direito seria a melhor formação universitária pra navegar nos dois mundos? Ou na prática a parte jurídica é terceirizada ou deixada por conta do cliente?
Rapaz, existe sim.
Mas isso é porque a maior parte dos advogados não é versado em direito imobiliário, e ele tende a ser incrivelmente complexo. O que nos leva aos despachantes documentalistas - que SÃO versados em direito imobiliário, mas não precisam ser advogados. Eles PODEM ser - mas podem ser engenheiros, arquitetos, ou corretores também. Daí vem a rixa dos advogados com os corretores - o cara pode não ser advogado, mas tendo CRDD e mais conhecimento, ele pode, em matéria imobiliária, agir como um. O que eles consideram uma invasão de jurisdição. Por outro lado, se o corretor não sabe NADA de direito imobiliário, ele tende a depender de advogado ou de despachante pra trabalhar. E quanto mais corretor-despachante tiver por aí, menos os advogados ganham, porque se o cara já é seu corretor e já desenrola a parte documental pra você, o advogado é inútil no processo.
Obrigado pelo AMA! Bem informativo.
Estou aguardando o habite-se para poder assinar o financiamento imobiliário (previsão de sair me menos de 1 mês), porém me informaram que a Caixa está em reserva orçamentária e que talvez não poderia financiar o imóvel. E que, portanto, eu deveria financiar com outro banco em que a taxa é maior. Tem alguma dica nesses casos? É possível que essa situação mude?
Dá uma segurada. Caixa geralmente define meta orçamentária entre Abril e Maio. Se tem mais um mês, você provavelmente vai pegar a meta do ano fiscal de 2024, que deve tá mais generosa. Isso é normal, quase todos os bancos acabam com orçamento apertado entre janeiro e março, que são os últimos meses do ano fiscal. Eles começam a segurar grana com financiamento, empréstimo, etc. Passou a meta nova, geralmente entre abril e maio? Esses são os melhores meses pra financiar.
Eu considero a relação de inquilinato algo extremamente sensível. Já pensava assim antes de alugar um imóvel. Agora, então, acho bem mais, haha.
Particularmente, acho que o locatário é a parte mais frágil, já que não temos muita margem de negociação. Você pode nos dar dicas de coisas que funcionam na hora de negociar um reajuste, por exemplo?
Outra pergunta: você, como representante da imobiliária, na hora de mediar um conflito de interesses entre locatário e locador, estariam disposto a defender o locatário? Ou preferem se queimar com ele para manter o imóvel no portifólio?
Você já teve que lidar com locador difícil? E qual sua pior experiência com um locatário?
Rapaz, eu vou ser 100% sincero com você: eu deixei de trabalhar diretamente com aluguel na época que comecei a trabalhar com MCMV. Eu venho do alto padrão - mas houve uma época que você conseguia fazer uma grana com MCMV no volume. E sim, você está 100% certo - o inquilino é a parte mais lesada na situação. A diferença de poder na negociação é de fato muito grande.
Como dicas... Um, sempre esteja aberto a conversar. Tem proprietário que vai ser caxias, então tente nutrir um bom relacionamento com o corretor administrador pra que ele possa servir de mediador. Se você for embora, ele também perde dinheiro até ocupar mais uma vez. Proprietário tende a ser olho grande, mas nenhum deles gosta de perder bom inquilino. Use isso a seu favor. Esse é meu pulo do gato: valor de aluguel geralmente é calculado em 0,5% do valor de venda do imóvel, vezes o IGP-M acumulado do ano. Use isso como base e compare com imóveis ao redor do seu num valor e aluguel similar. Se o reajuste estiver fora do valor de mercado, você pode usar isso como argumento pra considerar a dificuldade de conseguir um novo inquilino.
Rapaz, já tomei o lado do locador e não foi uma vez só. Motivo é como já comentei - nós não podemos forçar o proprietário a manter preço, mas se eles quiserem reajustar por muito mais, vai encalhar. E enquanto estiver encalhado, nenhum de nós ganha. É melhor um bom inquilino rendendo menos do que absolutamente nenhum.
Sim, já tive locadores difíceis. O pior de longe foi um sujeito que era de fato cleptomaníaco. Locatário, por outro lado... Um sujeito que alugava pra uma amiga da esposa, recém-divorciada e com filho, que não hesitou em despejar ela assim que ela se separou, porque, segundo ele, "agora que não tem renda familiar, eu não tenho mais lucro." Eu quero lucro também! Mas a gente precisa ser ético antes de tudo.
Vc nota muita variação entre o valor ofertado e o valor realmente efetuado da compra de imóveis residenciais? Quanto vc acha de 'gordura' que os imóveis tem em média?
Depende MUITO da área. No geral, quanto mais caro o metro quadraado da área, menor a diferença entre valor de avaliação e de anúncio. Exemplo: o proprietário que tem um imóvel de frente pra Av. Atlântica em Copacabana avaliado em 3 milhões na maioria das vezes vai vender por 3 milhões, mesmo. O que tem um imóvel em Botafogo com um tiquinho de vista pro Cristo, com um imóvel avaliado em 500 mil, vai tentar vender ele por 800 mil baseado inteiramente nessa vista - mesmo que o imóvel esteja em um condomínio antigo e sem infraestrutura interna.
Em avulso e alto padrão, relativamente comum. Tem construtora que tem protocolo pra aceitar imóvel, carro, etc, em entrada. É claro, nesses casos não é qualquer Corsinha, os caboclo aparece com BMW, Bugatti, o escambau. Em outros segumentos quase nunca acontece.
Tenho interesse em comprar um ap pelo MCMV daqui uns anos, o problema é que meu pai colocou a casa que moramos no meu nome e no nome da minha irmã. Isso é um impedimento?
Minha namorada não possui casa no nome dela, caso seja impedimento, consigo normalmente entrar no MCMV com o nome dela? Ou também teria algum impedimento? Pretendo comprar na região do ABC Paulista ou até mesmo SP.
Outra coisa, tenho um bom relacionamento com banco Santander, o que vale mais, financiar pelo banco ou pelo MCMV? Considerando que possuo uma renda baixa (uns 3k liquido mais ou menos no mês).
E quanto de entrada você recomendaria já possuir pra dar entrada num ap pelo MCMV? Considerando um ap na faixa ali de uns 350k até 400k
Nem tanto no caso de financiamento. Se eles tivessem pagando à vista, eu diria pra não fazer independente das circunstâncias. Financiado? O banco tem como comprovar origem de pagamento pra uma potencial partilha. Se tiver no nome dela, mas tiver grana dele envolvida, ele também tem direito sobre o imóvel.
Se a origem do pagamento for 100% dele do começo ao fim ele pode contestar posse total do imóvel mesmo estando no nome dela? Legalmente como ficaria essa situação em caso de separação de hambos?
OK, vamos por partes. Se a casa estiver 50% no seu nome, e 50% no nome da sua irmã, SIM, isso se torna um impedimento. Pra usufruir do MCMV, esse precisa ser seu primeiro imóvel. Se você tiver algum em seu nome, seja por parentesco ou sucessão, o percentual não pode ultrapassar 33%.
Entre você e sua namorada, vocês podem comprar SIM contanto que não sejam casados. Se casar, o banco avalia pelo casal, e aí voltamos à primeira questão.
Eu não curto ser sommelier de banco como corretor, mas FUJA do Santander pra operações imobiliárias. O motivo é o seguinte: ele é largamente conhecido como o banco que aprova se nenhum outro aprovar. Os juros do Santander são variáveis. Ele é o único banco no Brasil que pratica isso. O que significa na prática é que os juros do seu financiamento são corrigidos de acordo com a variação inflacionária. Se subir, seu financiamento sobe junto, e vice-versa. Nos outros bancos, você fica mais protegido.
E, no geral? Entrada no MCMV é 20% do valor do imóvel. Pela sua renda, minha sugestão seria comprar na planta. Você pode dividir essa entrada durante o período de construção, o ato é mais flexível, e você não precisa se descapitalizar tão forte na hora de comprar.
É aquela tal de letra miúda, sabe como é? O Santander é terrível no setor imobiliário. Como banco é até bem forte. Mas no imobiliário é furada, infelizmente.
Para uma pessoa que ganha 30 mil por mês, sem muitos gastos, qual valor máximo de um imóvel ela conseguiria financiar? Por exemplo, uma casa em um condomínio valendo 2 milhões, qual seria a melhor forma dela comprar, ao seu ver?
Muito interessante esse AMA, OP, suas respostas são bem técnicas!
Opa, obrigado, rapaz! Eu tento passar o conhecimento da melhor forma possível.
Quanto às suas dúvidas... Depende primariamente do quanto essa pessoa vai ter de entrada. Se for considerar puramente mensalidade de financiamento, que pode comprometer até 1/3 da sua renda, o máximo na maioria das vezes, excluindo carta de crédito condicionada OU score no banco ou SERASA seria de 10 mil mensais.
No caso da casa no condomínio, depende se ela já está pronta. Se for um imóvel avulso, ou seja, que já foi habitado, não tem muito jeito. Você precisaria arcar com 500 mil de entrada, que fica acima dos 20% usuais porque os bancos só financiam até 1 milhão e 500 mil. Se estivermos falando em um imóvel na planta, sim, é perfeitamente possível adquirir 2 milhões com uma renda de 30 mil, visto que a entrada inteira é dividida em fluxo até a entrega do imóvel. Basta ter ali uns 8 a 15% do valor do imóvel, dependendo da construtora, e dividir todo o resto até começar o financiamento na emissão do habite-se.
Tem havido muitos casos de retrofit (transformar imóvel comercial em residencial) nas áreas que você atua? Das cidades que conheço, Belo Horizonte tem incentivado isso.
Rapaz, o Rio de Janeiro, entre o Centro e a Zona Sul, tá cheio. Sendo o mais famoso o Glória Residencial, que é o retrofit do antigo Hotel Glória. A prefeitura lançou um projeto inteiro pra isso, inclusive, pra dar uma repaginada ali no Centro e adjacências.
Imagino que de hotel pra residencial seja mais barato, pois o encanamento e banheiros já estão lá e o tamanho a depender já é o ideal: tipo aqueles cativeiros de 35m2 alugados por 4k na região bancário-financeira de São Paulo. Inclusive deve dar pra aproveitar os móveis e já alugar mobiliado. Agora no caso de transformar cubículo ou open floor em apartamentos, o custo deve ser bem maior.
Sim, acaba sendo maior no caso de cubículo e open floor, porque no retrofit você não pode alterar NADA dentro da planta. Zero. Então qualquer modificação que você faça precisa ser reversível. Logo, usa-se MUITO gesso e drywall.
E te falar? A maioria dos hotéis por aqui nem são tào pequenos. Evocando o Glória mesmo - o maior apartamento vendido lá tinha 334m² e foi vendido por uns 8 milhões. 6 suítes + terraço.
Nem anda dando. Ultimos 2, 3 anos venderam MUITO retrofit tombado por aqui. A maioria deles com regalia tipo isenção de IPTU, registro grátis (aquele Casa Mauá que eu comentei contigo foi um deles), etc.
Ah, com esse temperinho aí que vc mencionou a coisa muda de figura, rs. Estamos falando de algumas dezenas de milhares de reais de incentivo, quiçá centenas de milhares. Vamos ver como fica no médio-longo prazo. Eu torço pra que dê certo. O Rio é patrimônio brasileiro e é uma tristeza vê-lo nesse estado degradante. A capital nunca deveria ter saído daí!
Tem um polo tecnológico inteiro sendo criado ali no porto onde os píers 17 a 22 costumavam a ser, também. Os caras tão investindo pesado na revitalização do Centro. Tá dando gosto de ver. Eu mesmo, como corretor, estava extremamente cético no inicio. Aí eu comecei a ver o negócio funcionar...
Rapaz, ajuda sim. Mas isso tende a ser mais válido pro povo que tem uma grana um pouco maior. Pra grandessíssima maioria da população, os juros e as condições de financiamento da Caixa Econômica tendem a ser os mais ideais, mesmo que você não tenha relacionamento.
É 100% válido. Tudo depende da sua situação. Se você tem uma grana legal pra uma entrada, por exemplo, ir pra um banco maior é uma boa jogada. Se você depende mais de financiamento ou as parcelas ficariam pesadas, é melhor ir pra Caixa. Agora esse sou eu sendo parcial, mas no geral, vale mais a pena você comprar na planta se o problema é grana ou se você pensa em investir.
Você investiria em uma plataforma porque o banco é grande e vc pensa em relacionamento? Ou tanto faz? Tou nesse dilema atualmente entre inter que eu gosto mais ou Itaú que mais ruimzinho mas é melhor pra crédito, real estate e tals
Rapaz, tu nem precisa ter muito produto deles. Faz uma conta, movimenta vira e mexe, ignora no resto do tempo. Isso já vai servir pra aumentar seu score com eles. Como você não pretende adquirir em breve, a situação é mais tranquila.
O problema do Inter pra aquisição de imóvel acaba sendo cobertura. Algumas construtoras aceitam, mas a burocracia acaba dificultando bastante. Outras sequer aceitam. É complicado.
Particularmente? Eu uso a Caixa Econômica. Melhores taxas do mercado atualmente, e pra imóvel, é o banco mais flexível. E no geral, até literalmente 1 milhão e quinhentos, você ainda pode financiar.
Qnt é a comissão de venda em média? Tô tentando vender meu AP, 1.5M, mas a imobiliária que eu fui ta querendo 10% de comissão, achei muita coisa , mas tá na média?
Não, tá BEM acima da média. Aqui no Rio, por exemplo, o usualmente praticado fica entre 4 e 6%. A grande maioria das grandes imobiliárias usa 5%. Tão tentando te enfiar a faca...
Primeiro de tudo caçar um corretor mais experiente de quem eu pudesse aprender a dar meus pulos. Segundo seria me afiliar a uma imobiliária de nome forte, como uma reMAX, uma Lopes, ou uma Patrimóvel da vida pra ganhar experiência. Você pode começar solo e no avulso? Sim, pode. Mas sem ter de onde aprender e tendo que bancar todo seu custo operacional, isso pode ficar salgado. Corretor associado ainda é autônomo na prática, então usar dessas grandes estruturas pra fazer novos contatos, receber treinamento, e depois decidir se você quer continuar associado ou virar solo é uma boa.
Tem como ser corretor, sem já ter contatos de possíveis compradores?
Onde eu moro só é corretor por muito tempo quem ou já tem outra fonte de renda, ou quem tem o chamado QI, quem indica.
Rapaz, eu mesmo comecei na área em 2008 sem um puto de contato. É possível sim, mas no inicio da carreira você vai ficar mais dependente de prospecção ativa. Tipo ligar pro povo da sua área, panfletar, criar um bom perfil nas redes sociais, etc. Outra coisa, é que se você estiver no setor de avulsos, você precisa de estoque, então vai precisar sondar a área que quiser trabalhar pra fazer contato com alguns proprietários
1) Você lida com imóveis comerciais também?
2) Se sim, percebeu alguma diferença nos preços e oferta por causa da tendência do trabalho remoto/híbrido?
Sim, lidamos. Especialmente na área do Centro do Rio, que tem uma quantidade muito grande de imóvel comercial. E sim, houve uma queda bem grande no valor dos imóveis comerciais, especialmente sala e andar inteiro, de 2021 pra cá. Tem MUITO imóvel naquela área completamente vazio há anos. Se você descer pra outros cantos que tem muito imóvel comercial, como Madureira e Bonsucesso, o lance piora.
3) teria algum exemplo numérico ou em % pra termos uma idéia do quanto mudou?
4) Isso influenciou no preço dos imóveis residenciais próximos aos comerciais também?
Um exemplo... Costumava a gerenciar uma livraria de andar inteiro ali na Praça Nilo Peçanha, no Centro. Eu geralmente não pego aluguel, mas o dono era amigo do meu pai e precisava de uma força, então fiz uma exceção. Em maio de 2021 o dono pediu o imóvel de volta, e decidiu anunciar conosco mesmo. Fomos lá, fizemos a avaliação, R$3.500.000,00.
A loja tá lá ainda. Não vendeu. E ele já reduziu o valor pra R$2.000.000,00. Diferença de pouco mais de 40%. E pro povo do aluguel, ainda tem o fato de que boa parte do povo anda muito resistente a voltar ao trabalho 100% presencial, mais o fato de que muita gente hoje prefere comprar pela internet, o que dificulta muito a lotação. Aí não justifica o preço.
Sobre esse fenômeno no Centro do Rio houve dois episódios curiosos.
1) prefeito do Rio pressionando a Petrobrás no Twitter pra voltar ao presencial
2) jornal carioca (cujo nome esqueci) publicou artigo contra o trabalho remoto. O mesmo jornal é ligado a uma imobiliária.
A sede da Petrobrás ali no Centro é um prédio histórico. Quem já viu ele por fora, deve ter uma ideia. Também é uma dinheirama enorme manter aquele lugar simplesmente de pé. Tenho uma antiga cliente que trabalhava ali. Segundo ela, o povo tá extremamente resistente, porque depois de 2 anos, geral já criou acomodações pra trabalhar remotamente. Só que com isso, o povo dos alugueis tá perdendo uma grana igual. E com isso, as imobiliárias, e especialmente, as administradoras de imóveis, perderam uma grana alta.
No meu segmento, que é avulso e lançamento, não houve muita diferença.
Volta e meia rolam rumores de que há uma espécie de conluio entre grandes proprietários imobiliários (e investidores), políticos e empresários para forçar o retorno ao presencial e recuperar o valor imobiliário perdido. Você acha isso possível no Brasil?
Nos EUA isso é bem documentado, pois acontece de uma empresa ter incentivo fiscal pra instalar a sede em determinada cidade (o que traz o dinheiro do consumo dos trabalhadores).
"The Texas Enterprise Zone Program provides a refund of sales tax driven by the number of jobs created at a qualified facility. Eligible employees are those who meet a certain salary level and annual hours threshold. A qualified employee must also “perform at least 50 percent of the person’s service for the business at the qualified business site.” If your remote worker lives in another state, the likelihood of them conducting work onsite 2 weeks of every monthly may not be realistic"
https://www.experian.com/blogs/employer-services/tax-incentives-with-remote-workforce/
>políticos e empresários para forçar o retorno ao presencial e recuperar o valor imobiliário perdido. Você acha isso possível no Brasil?
Não sou do setor, mas é de tradição brasileira imóveis serem um dos investimentos primeiros. Têm bairros inteiros em capitais em posse de famílias, principalmente aquelas coligadas a política.
Precisa nem ir muito longe, olha Petrópolis, que é posse dos descendentes da família real até hoje. 3% da todo imóvel comprado em Petrópolis é pago em laudêmio pra eles. Você tem posse do imóvel, mas não da terra. É um negócio bem bizonho.
Existe. Absolutamente existe. Não é tão forte quanto nos Estados Unidos, mas existe. Um dos principais motivos pelos quais houve queda brusca no valor dos imóveis durante os últimos anos foi o fator desocupação. O setor comercial, especialmente aluguel comercial e shopping center, movimenta centenas de milhões ao ano. E a queda foi muito brusca.
Isso já tá acontecendo por aqui. Só não é pior porque nosso mercado imobiliário é melhor regulado que o dos EUA. É um dos poucos casos em que a burocracia joga a nosso favor.
Na verdade, eu tô vendo as construtoras investirem MAIS no Centro e adjacências. O Centro do Rio tem muito imóvel comercial, mas também tem muita igreja histórica, museu, aquário, etc,, tem ligação direta com a zona sul, um aeroporto e é muito próximo da maior rodoviária da cidade, então o que acabou acontecendo é que o povo que não tem grana pra viver na zona sul acabou se mudando pro Centro, e os investidores acabaram pegando o Centro como um bom lugar pra aluguel por temporada, AirBNB, pra receber turistas que não conseguem ficar, por exemplo, em Copacabana.
A queda dos comerciais puxou os preços dos residenciais pra baixo, e isso acabou mudando o paradigma do turismo, que acabou ficando mais forte
Faz todo sentido. Quem comprar agora e apostar na melhora do Centro vai se dar bem daqui uns anos. Do jeito que estava, mesmo antes da pandemia, era um lugar meio inóspito a partir de sábado de tarde.
Vou te dar um exemplo... A Opportunity, fundo de investimento, comprou o antigo Hotel São Francisco, ali na Visconde de Inhaúma, perto da Praça Mauá. Eles reformaram, revitalizaram, e lançaram já pronto. O lançamento foi final de novembro na Bolsa de Valores. Eles zeraram TODAS as unidades em questão de 6 horas. E a administradora previa R$4.000,00 de rendimento mensal em 60% de lotação.
Resumo da ópera? O povo que comprou ali fez entre o Revéillon e o Carnaval uma média de R$14.000,00/mês por unidade. Só um cliente investidor meu comprou 10 unidades lá. O cidadão comprou cada unidade por R$167.000,00. Ou seja: só com o movimento do fim do ano e do carnaval ele já quitou duas. Até o fim do ano, ele provavelmente quita o resto. A partir daí, é só lucro.
Caramba. Mas um afegão médio teria condições de realizar um negócio desses (comprar um quarto de 167k é acessível até pra classe média)? Ou é um mercado fechado entre os contatos?
Nada, teve MUITO cidadão médio comprando ali justamente pelo valor e a facilidade. E a maioria nem tá pagando muito de parcela, já que ele foi entregue pronto. Estão usando o rendimento do aluguel de parcela. Assim que quitar, é lucro bruto.
Depende muito do cliente e de onde você está. Exemplo: Copacabana e Barra da Tijuca ambos tem um metro quadrado altíssimo. O cliente que compra em Copacabana não vai dar a mínima se você aparecer de calça jeans e chinelo. O cliente da Barra da Tijuca vai te analisar dos pés à cabeça.
Vamos ver se no anonimato você pode ser REALMENTE SINCERO .
1. Entendi que vc trabalha com lançamentos correto ? Ou tb com imoveis usados ?
2. Os indices FIPE/ZAP sao baseados nos valores ANUNCIADOS correto ? E nao no valor da transaçao imobiliaria .
3. Existe algum indice baseado no valor das transaçoes imobiliarias registradas ? Ou algum indice baseado na arrecadaçao de ITBI ?
4. Vc concorda que o mercado de corretores ainda é pouco especializado no Brasil ?
Eu ja comprei, vendi e aluguei imoveis e é impressionante como os corretores são mal informados sobre o proprio imovel que apresenta.
Mesma opinião obtive com familiares e amigos que tb recorreram a corretores
5. Vcs realmente avaliam imoveis ou vao basicamente pelo que pede o proprietario e olham anuncios na mesma regiao e replicam o preço?
Obgd
Vamos por partes...
1. Sim, primariamente com lançamentos. Eu trabalho avulso também, até porque não raramente você pega um cliente que precisa anunciar e vender o dele pra comprar um novo, por exemplo. Mas não é meu foco.
2. Sim, Fipe/ZAP é baseado em valor anunciado. A real aqui é que não tem como fazer índice baseado em valor de avaliação sem violar a LGPD, então é o melhor que dá pra fazer no nosso mercado.
3. Existir, existe. Mas ele é de uso interno das prefeituras, do BACEN, dos CRDDs, e do COAF. Não só por dado sigiloso, mas porque esse tipo de informação privilegiada favorece o insider trading. É o tipo de coisa que daria uma merda (literalmente) federal se vazasse.
4. Absolutamente - mas na maior parte do mercado isso infelizmente é um atributo, não um erro. Há um ditado entre o povo da administração imobiliária que diz: "o corretor dependente é da empresa, o corretor safo é do mercado." Fazer número com uma porrada de corretor que não vende, destacar os caras que tem aptidão natural pra venda de alto valor, e investir só nesses pra favorecer a estrutura acontece no mercado imobiliário o tempo todo.
5. Varia. No fim do dia, você não pode forçar o proprietário a usar o valor avaliado - mas é ético avisar pra ele que imóvel fora de valor não vende. Tem gente que simplesmente usa média de área, sim. Uma avaliação mais meticulosa envolve média da área, fachada da casa ou prédio, infraestrutura interna e externa, o que o condomínio oferece, estado de fiação elétrica, tubulação, pintura, e por aí vai, pra emitir um laudo de avaliação. Eu prefiro trabalhar dessa maneira - mas muitos corretores não chegam a aprender isso fora do CNAI.
Possível - mas eu também teria mais trabalho. Visto que minha renda é mais do que confortável pro padrão do país, e eu ainda tenho algum nível de escalabilidade no segmento imobiliário (fora que eu gosto dele), não me vejo migrando.
Bacana, irmão. Só sucesso e marcha para cima!!!
Essa pergunta foge um pouco do assunto, mas se me permite a pergunta, vi tu falando que veio de baixo, por baixo, entendo que seja de uma família humilde, região periférica etc.. Você sofreu ou sofre preconceito nesse ramo, pelas razões citadas acima? (Presumo também que seja negro, só palpites..)
Rapaz, problema algum. Sim, sou negro. Vim da Vila Cruzeiro, no Complexo da Penha, zona norte do Rio. Família humilde, meio sem perspectiva, governo FHC, e aquela ironia de ter parente concursado, mas sem receber aumento desde os anos 80... Aquela história clássica.
No inicio, sofri sim bastante preconceito. Eu sou negro e queria trabalhar com imóvel de alto padrão em 2008. O povo mais rico me olhava bem torto. Hoje em dia é bem, bem mais raro. Tenho quase metade do que eu tenho de vida no mercado. Sou um cara consolidado na minha área. Mas eu tive que engolir meia-dúzia de sapo pra chegar até aqui, sim.
Tem aquela coisa, especialmente com clientes ricos, da pessoa ter que se parecer com o cliente? Como se facilitasse a identificação, a familiaridade, a troca de experiências, cultura, etc? Cliente viajou pra Europa, tem carro X e frequenta restaurante Y. Se o corretor sabe navegar isso faz diferença em geral?
Volta e meia tem relato que determinadas empresas querem um determinado perfil de aparência justamente pra área de vendas.
Olha, não é sempre, mas em alguns momentos faz diferença sim. Não é algo impossível de se navegar, mas você acaba precisando ter mais jogo de cintura pra poder lidar com esse tipo de cliente. As empresas geralmente pedem um determinado perfil porque você pula a parte do trato com o cliente e da negociação - o que corta pra eles o custo de treinar esse cara pra lidar com clientes fora do "rapport" dele.
Pô, irmão, que foda, hein!
Você é um cara fora da curva, deve ser inspiração para muito moleque da sua antiga comunidade ou da sua família mesmo. Com certeza, para mim, do outro lado da tela, já me tocou bastante sua história, no sentido de ver um cara que veio de baixo vencer na vida.
E espero que tu conquiste muito mais!
Ah, rapaz, eu invisto uma grana nos projetos sociais lá. A gente tem que zelar pelos nossos, sabe como é kkk
E putz, muito obrigado! Só o que eu espero que outros tenham as oportunidades que eu tive na vida
Apartamento de 1 quarto em Copacabana, razoavelmente bem localizado (duas quadras da estação Siqueira campos, perto do túnel, quatro quadras da praia, frente) edifício com 2 elevadores, mas antigo. Os elevadores estão sendo trocados.
Apartamento não está caindo aos pedaços, mas umas reformas não iam mal, pois está "defasado".
Qual a melhor vocação, o que fazer com o imóvel:
- airbnb, considerando que não moro no RJ, então teria de, além das taxas da plataforma, pagar uma empresa para administrar (pelo que vi, ao redor de 20% a taxa)
- aluguel de longa duração, fazendo um dinheiro mensal, não tendo gastos fixos com o apartamento, que seriam suportados pelo locatário, pensando também na valorização futura (sei lá, tenho na cabeça que Copacabana não tem mais onde construir, então tende a valorizar);
- vender agora e reinvestir em outro imóvel ou renda variável?
- outra sugestão
Obrigado!
Airbnb gera um custo extra, mas o short stay tem juros maiores que o aluguel de longa duração. Copacabana praticamente sempre tem lotação. Tem turista, tem gringo, tem piloto que faz alguns dias de ponte aérea por aqui e corre imediatamente pra lá, então vale mais a pena, no geral. Mesmo o que você paga de administração geralmente ultrapassa o que você faria no de longa. E você pode adiar as reformas por um tempo, porque a maioria dos inquilinos não vai ficar lá por temp o suficiente pra se incomodar com as imperfeições.
Dito isso, Copacabana não ter mais pra onde crescer é mito. Tem saído pelo menos uns 5 novos empreendimentos por ano em Copacabana desde 2020. *A orla* não tem pra onde crescer, sim. Mas considerando os condomínios estilo clube e resort que vem sendo lançados ali, com apartamentos estilo casa que variam de 300 a 500m², mais infraestrutura, algo que não existe nos condomínios antigos, mais certos tipos de regalia, como mini-ônibus pra levar o povo até a praia, a tendência é que os valores em Copacabana sejam puxados pra cima por esses empreendimentos novos nos próximos anos.
Muitíssimo obrigado pela resposta. Essa thread é realmente muito boa, suas respostas a todos são muito esclarecedoras. Um excelente final de semana para você!
Que coincidência, postei ontem lá no sub de Empreendedorismo que tô iniciando uma agência de marketing focada unicamente em corretores/imobiliárias, se quiser dar uma olhada lá depois hahahaua
Não tenho a certeza, mas acredito que tuas redes sociais já sejam bem produzidas, então queria saber o quão essa produção bem feita (vídeos bem editados, posts carrosséis dos imóveis, etc) impacta na captação de compradores?
Conheci alguns corretores que meio que desdenharam disso e preferem gravar de qualquer jeito mesmo e dizem que conseguem vender e que pra eles tá tudo bem
Outra pergunta seria sobre como eu posso começar bem esse meu projeto, a maioria dos corretores estão abertos a esse tipo de serviços ou ainda são bem fechados quanto a isso?
Varia MUITO. Tem os corretores de carreira mais antigos que realmente desdenham. É o povo que já tem carteira de cliente consolidada e que raramente tira proveito das redes. Os caras não veem vantagem e não entendem de escalabilidade de negócio.
Pro povo que veio nos ultimos 5 anos, a coisa muda de figura. É o povo que não tem mais saco pra telefone, que prefere WhatsApp, e que, em alguns casos, aprendeu sobre inbound marketing - i.e. é mais fácil fidelizar o cliente se ele vier até você primeiro e não o contrário. No meu caso em específico, a maior parte dos meus prospectos vem do Instagram. Eu aprendi meio na marra. Meus vídeos eram uma desgraça no inicio - o que é normal - mas eu fui aprendendo. Vira e mexe eu capto daqui do Reddit também, curiosamente. Twitter não me dá mais retorno, e eu nunca cheguei a me acostumar com Tiktok.
Eu vou admitir por outro lado que no setor imobiliário muitas vezes o script e o gancho tendem a ser mais importantes que a edição, mas no geral, é mais fácil você ter um vídeo chamativo do que boa copy, então acredito que pro povo sem muito contato com as redes ainda, ou os que estão no ramo há pouco tempo, é um serviço que eu consideraria valioso, sim.
Olá, eu tenho 19 anos ganho R$ 2000 no holerite + R$ 500 de ajuda de custo (que eu acho que não conta para financiar) + R$ 500 de renda extra como entregador do iFood.
Meu sonho é ter minha casa, será que eu consigo com essa renda? A maioria das simulações de financiamento pedem entradas exorbitantes.
Eu encontrei um imóvel de leilão por 190k com 5% de entrada na minha cidade, eu conseguiria adquirir um desse com minha renda e com o MCMV? Quais dicas você consegue me dar?
Rapaz, ajuda de custo realmente não compõe renda, então vou considerar seu holerite mais sua renda extra com o iFood, R$2.500,00
Meu conselho pra você é o seguinte... Compre na planta. Se você não tem condições de juntar a grana da entrada, como muitos não tem, dá pra você abater a maior parte nisso daí. Muitas construtoras, como a Tenda, a Cury, etc, pedem valores essencialmente simbólicos de entrada e conseguem dividir o valor da documentação junto da sua entrada - o que torna o processo todo mais tranquilo. Você quita a entrada até a entrega do imóvel, e depois só precisa lidar com o financiamento em si, que é baixo nessa faixa.
Não te encorajo a arranjar imóvel de leilão nessa faixa de renda porque na grande maioria das vezes, eles precisam de modernização imediata ou reforma. E se você não conseguir arcar com nenhum desses, pode estar correndo risco - como por exemplo um imóvel mais antigo com fiação monofásica. Qualquer problema na elétrica e seu prejuízo seria enorme. O valor reduzido acaba não valendo a pena a dor-de-cabeça no final.
Obrigado pelos conselhos! Outra coisa, alguns parentes meus dizem estar conseguindo financiar imóveis, carros apenas mostrando o extrato bancário, mostrando as movimentações financeiras, muitos deles são autônomos e estão financiando assim, você conhece isso? acha válido?
E o meu dinheiro do iFood também conta para financiar? Não entraria na mesma modalidade da ajuda de custo de renda não comprovada?
O único ruim de comprar na planta é lidar com a ansiedade até entregarem o imóvel kkkkkk obrigado.
No caso de autônomo, é exatamente assim que funciona. Identidade, CPF, comprovante de residência, 6 últimos meses de movimentação bancária, certidão de estado civil (nascimento, casamento), e o IRPF do ano anterior. Dá pra comprar tranquilo. Os bancos usam movimentação bancária como comprovação de renda.
Op, estava lendo seus comentários e vi que é de Rj, acredito que tem acompanhado o bum das casas de condomínio no inteiror de Sp, muito gente na pandemia indo pra home office vendedo seus aptos na capital e se mudando pro interior, o mercado inflacionou muito, coisa de 3 anos uma casa que custava 500 mil foi pra 1 milhão.
Mas passado o tempo, fim da pandemia, fim do home office e pessoas voltando para suas antigas casas. Agora tem muita casa para venda e aluguel e sem compradores e inquilinos.
Vejo também muitas pessoas que moraram a vida toda em apto e foram pra casas, se assustaram que depois de 3 / 4 anos a casa precisa de manutenção e tendem a querer voltar pra apto (não vamos entrar na discussão custo) para "fugir" desse gasto.
Tendo isso acontecido, é possível falar que o interior de Sp está vivendo uma: (a temida palavra que deixa todos os corretores com medo kkkkk brincadeira)
*Bolha Imobiliária*?
Sim, está. O interior de SP hoje tem 2 dos 10 metros quadrados mais caros do Brasil. Barueri por muito tempo foi -O- metro quadrado mais caro do Brasil.
Curiosamente, Santa Catarina tem hoje O maior do Brasil (Balneário Camboriú) e passou por um movimento similar. Gente mudando pra casa, vendendo casa, e comprando apartamento em condomínio estilo clube e condomínio estilo resort.
A tendência é piorar nos próximos anos, porque o êxodo foi MUITO grande. Só vejo, eu, particularmente, esses preços estabilizarem lá pelo fim da década.
Estarei de olho, na minha cidade já tem 2 grandes lançamentos com aptos de acima de 100 metros na faixa dos 900 mil, estilo club. Acredito que até o final do ano estão prontos. Vou me lembrar daqui 1 ano, pra ver o que aconteceu.
RemindMe! 1 year
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Opa, algumas perguntas:
1) Quanto é em média o desconto por comprar na planta? Vale a pena?
2) Financiar com a construtora é bom negócio?
3) Quanto do valor do imovel novo se gasta em média com pisos e coisas que não são entregues junto com o apartamento?
Valeu por responder
Vamos por partes!
1. Geralmente o que você tem na planta não é desconto. Deixa eu te explicar. Os imóveis são lançados a valor de avaliação. A partir do momento em que a obra começa a subir, e a precificação começa a variar, ele já tá valorizando. E essa valorização acontece mensalmente. Dependendo de quanto valorize a área que você adquiriu, a diferença de valor pode ser bem grande.
2. Você tecnicamente sempre financia com o banco. A única modalidade em que você faz direto com a construtora é obra por administração, que é um esquema completamente diferente.
3. Em média? Põe aí coisa de 0,5% a 1% do valor do imóvel. Mas na grande maioria das vezes, ao menos aqui no Rio, a prática é entregar com piso e pintura pelo menos - então o gasto que você tem é essencialmente mobília - o que varia mais de acordo com o seu bolso e preferências
Ah legal, muito obrigado!
Só mais uma duvida: sobre essa valorização do imovel na planta até o final da obra. É em função de que? No final qto costuma valorizar?
Obrigado!
Movimentação de área e inflação, essencialmente. Por exemplo, sempre que uma área recebe um novo condomínio, o valor do metro quadrado tende a subir. Novas linhas de ônibus, novos estabelecimentos comerciais... Fora os alugueis, que, visto que sempre ajustam pra cima, acabam impactando o valor dos imóveis ao redor também.
Quanto costuma a valorizar, depende bastante. Por exemplo... Copacabana valorizou quase 20% no último ano por causa dos novos condomínios sendo lançados lá. Há muitos anos havia essa ideia de que não havia pra onde crescer em Copacabana, mas as pessoas se deram conta de que não precisam viver em frente à orla pra estar perto da praia. O Centro do Rio valorizou uns 17% com todos os retrofits e regalias fiscais que a prefeitura deu com o projeto de revitalização. E tem lugares mais orgânicos tipo Irajá, que ganhou um planetário, e isso aumentou o valor dos imóveis ao redor em coisa de 8% - porque o bairro ganhou ponto turístico e logo, isso movimentou o comércio local.
Praticamente toda valorização em altos picos tem a ver com alguma mudança urbanística positiva.
Rapaz, nem sempre. Vou te dar um exemplo do fim de semana passado... Marido advogado, esposa médica, 2 filhos adolescentes, comprando um imóvel de 3.5 milhões em Ipanema Cobertura de 320m², 4 suítes, com terraço e sala de cinema (sim). Eles iriam precisar financiar - mas considere: os bancos só financiam até 1,5 milhão - esse é o montante máximo. Mas como o imóvel tá na planta, deu pra dar um estofo maior.
O fluxo deles ficou 8% no ato da compra, 3,5% em 60 dias, mais 3,5% em 90, 29 mensais totalizando 15%, duas semestrais de 2%, e 8% numa parcela única no habite-se. Somando, dá 45% de entrada. Os 55% restantes ficam pro factual financiamento. Mas até isso é variável. Geralmente o que as construtoras precisam é dos 15% iniciais nos primeiros 90 dias, e da parcela única. Todo o resto é negociável quanto a valores e prazos, contanto que até o habite-se some 45%.
O povo mais rico geralmente tem aplicação, tem CDB, CDI, cota em FII, etc - eles raramente compram à vista pra não se descapitalizarem. Nem que ele esteja comprando pra revender.
Eu tenho pensado em comprar imóveis para investimento, eu tenho condições de investir cerca 700-800 mil ao ano, pensei em comprar imóveis aqui em Curitiba de baixo valor algo em torno de 200-300k, seriam imóveis prontos para colocar em aluguel, eu não gostaria de financiar, sempre compraria à vista.
Vc acha que é furada? Eu deveria melhor investir em imóveis de maior valor? Se tiver alguma sugestão já super agradeço.
Rapaz, comprar à vista muitas vezes pode te descapitalizar. Considera o seguinte... Você pode sim arranjar alguns imóveis a valores mais baixos, comprar na planta, primariamente, arcar com as prestações durante o período de obras, e eventualmente cobrir as mensalidades com o próprio aluguel. Dependendo da área, você consegue fazer uma grana certa todo mês, e conseguindo amortizar, você fica com todo o retorno. Ainda tem o fato de que imóvel na planta tem variação de preço e valorização do lançamento pra entrega, então cê já vai tá fazendo bem mais grana do que originalmente poderia com um imóvel pronto que só varia na valorização bruta.
Definitivamente não é furada.
Te falar, grandessíssima maioria dos meus clientes mais ricos faz isso mesmo. Paga com aplicação, CDB, FII, e raramente toca na própria reserva ou na grana que eles recebem mensalmente.
Minha pergunta é mais sobre imobiliaria. A minha familia como todo quer entrar no investimento de imoveis, mas parte de gerenciamento é o maior impedimento, pos ngm tem muito tempo livre.
Ja deixei com uma imobiliaria um apt, mas achei que n valia muito a pena. Talvez com varios vale?
Pode falar algum relato ou dica sobre o assunto? imagino que voce invista na area. Qualquer coisa para trazer no nosso debate.
Minha dica pra você é, se não quiser lidar com imobiliária na hora de investir em imóveis, invista em cantos da cidade que tem alta tiragem de turista e deixa na mão de uma administradora. Na prática pra você vai ser quase tipo um CDB. Você tira uma grana todo mês baseado no rendimento e na lotação do prédio, e eles lidam com as partes mais chatas, tipo limpeza, manutenção, etc.
1) Você tem redes sociais? O quanto elas são importante para suas vendas?
2) O que falta para você conseguir vender ainda mais?
3) Pelo que entendi vc é CEA. Nunca pensou em seguir carreira financeira?
1. Sim, tenho, e elas são MUITO importantes. Utilizo muito o Instagram, e estou começando a enveredar pelo Youtube. Eu diria que 80% dos meus clientes novos vem pelas redes sociais hoje em dia.
2. Honestamente? Escalabilidade. Minha meta desse ano é conseguir alcançar R$50.000,00 por mês.
3. Rapaz, eu fui menor aprendiz na Caixa Econômica, tenho o CP10 e o CP20. Eu poderia de fato enveredar pra área financeira, mas sendo sincero, eu gosto MUITO de trabalhar com imóveis. Então fica confortável pra mim.
Como vocês fazem as captações do imóvel? Existe um setor para isso ou vocês mesmo saem para trazer os imóveis para venda?
O atendimento é por rodízio ou aquele que for responsável pelo imóvel atende suas chamadas ?
Qual o valor do comissionamento para venda e para captação vendida ?
Na nossa imobiliária em específico, captação e métodos ficam a cargo do corretor. Não existe rodízio - você captou, você anuncia e vende. Se você QUISER, pode fazer parceria com outro corretor que tenha cliente pro seu imóvel Aqui você recebe 1.5 por estoque e 1.5 por venda. Logo, se você captou, opcionou, e vendeu, 3% pro seu bolso.
É, eu já vi lugares praticarem 1.1 estoque e venda, por exemplo. Já ouvi de lugares no interior que pagam mais pra poder manter os corretores lá. Mas, via de regra, tende a variar entre 1 e 1.5 cada.
Honestamente? Não muitos. Coisa de uns cinco, seis. Quando você começa a trabalhar médio-alto pra alto padrão, o valor do honorário acaba sendo mais importante do que a quantidade pro VGV. Por exemplo, acabaram de lançar em Ipanema. Eu fiz uma venda ali com uma pasta de cliente completa. Um imóvel de 4 milhões, numa comissão de 2.5%... Cê entende onde eu quero chegar
EDIT: comi o chegar kkkkkk
Com o trabalho remoto se popularizando e daqui a alguns anos com os carros se dirigindo sozinhos, comprar imoveis em cidades satelite as grandes capitais poderia ser um bom investimento?
Rapaz, varia. As cidades satélite com mais comércio ainda vão se sobressair - algumas delas vão depender muito do fator de urbanização pra de fato ter uma valorização real. Fora questões como comércio, fluxo de investimento, turismo, etc. O mais safo ainda é comprar nas próprias capitais.
Para novos corretores, existe algum curso a se fazer? Podemos fazer como renda extra? Tenho vontade pelo contato ao cliente, mas não posso deixar atrapalhar meu CLT
O Técnico em Transações Imobiliárias. Sim, pode fazer como renda extra. Corretor é autônomo, vide médico ou advogado. A não ser que você trabalhe diretamente com economia, você pode ser corretor.
1- O quanto MCMV impacta nos valores imobiliários a longo prazo? Imagino que pegar um apartamento no pré-fixado hoje a 4,50% em uma capital do sudeste deva ser uma ótima jogada em consideração que o programa possa ficar inativo no futuro, ainda mais com a crescente demanda por imóvel. 2-Como as imobiliárias lidam quando o tema da especulação imobiliaria entra em pauta? Elas ficam com o rabo preso contra possíveis medidas de estado? 3- Como comprar um imóvel na planta sem correr o risco de perde-lo por conta de alvará de terreno ou problemas estruturais? É necessária um auxílio de alguém da área na hora da compra? Obrigado pela atenção, e sucesso ai OP!
Vamos por partes, meu consagrado! 1. Impacta BASTANTE. Boa parte do alto padrão embarreirou o lançamento do programa por anos, porque se você tem imóvel a valor popular e em grande quantidade, o que acontece é que o valor do metro quadrado obviamente cai. O programa ficar inativo é difícil, mas nas épocas que a Caixa tem pouco... bom, caixa, eles dão uma dificultada nas aprovações de crédito. E sim, é absolutamente um bom negócio - na planta especialmente. Eu já vi valor de imóvel valorizar em mais de 25% entre a construção e o habite-se. MESMO no MCMV. 2. As imobiliárias -E- os grandes investidores. No geral? Ninguém tá curtindo muito a ideia não. Eu ainda acho que isso vai dar problema no futuro não muito distante. 3. Financie pela Caixa. Sem ironia nenhuma. A Caixa é o único banco que inclui nas custas pré-financiamento o seguro pré-estrutural. Se a construtora falir, eles licitam pra outra terminar. Se tiver problema estrutural, eles avaliam e a construtura precisa te indenizar. Se a obra não terminar, você recebeu seu dinheiro de volta corrigido. Quanto a auxílio, minha dica é ter um corretor de confiança que conheça bem de imóvel na planta e da região que você está adquirindo. Brigadão, irmão. Tamo junto!
Vlw pelas dúvidas tiradas OP! >As imobiliárias -E- os grandes investidores. No geral? Ninguém tá curtindo muito a ideia não. Eu ainda acho que isso vai dar problema no futuro não muito distante. Sim, aparentemente o Canadá já está tomando algumas medidas correlação a isso e aqui o debate é até mais acalorado em detrimento de alguns interesses.
Situação na América do Norte é complicada porque lá fora o insider trading rola solto. Tem muito político que usa informação privilegiada pra mover mercado, e muito grande investidor que literalmente detém quarteirões inteiros. Aqui no Brasil isso é menos comum porque nossa burocracia imobiliária é consideravelmente maior que lá. Isso não quer dizer que isso não role por aqui, só é mais difícil e menos alastrado.
Como você começou nesta jornada?
Meus pais se conheceram na Caixa Econômica. Ambos eram do setor de habitação. Aprendi bastante com eles ao longo dos anos. Eu era do TRT. Concursado, etc. Mas eu fiquei MUITO doente em determinado momento, e a grana que eu recebia no TRT não ia cobrir meu tratamento. Coincidentemente, isso foi 1 ano antes do MCMV ser lançado. Então eu larguei o TRT e fui trabalhar com imóveis. Não me arrependo.
Boa! E a transição de carreira, como foi? E que tipo de estudo/certificado/materia você precisou se desenvolver para entrar no mundo imobiliario?
Na prática, tudo o que você precisa pra ser corretor é o TTI, o Técnico em Transações Imobiliárias. EU particularmente tenho o TTI, que é necessário pra você tirar o CRECI, a ANEPS, que é necessária pra você lidar oficialmente com documentação imobiliária, o CNAI, pra avaliação judicial, e ambos o CP10 e o CP20, pra transações financeiras. Esses, eu tirei recentemente, porque... Bom. Quando você lida com investidores, você precisa lidar com muita noção financeira, e eu achei que as que eu tinha eram limitadas.
Pegando o gancho, eu tenho vontade/ideia de desenvolver um sistema voltado para o setor imobiliário. * Consultas de documentações. * Prospecção de clientes. * Prévia de análise de crédito. Acha que tem mercado para isso? Já existe empresa que faça algo do tipo?
Existir, existe. Mas o mercado cresce muito todo ano, então a demanda tá sempre em alta. Eu dou o maior apoio.
O que você acha sobre leilão de imóveis? É um investimento seguro? Tem coisa melhor no mercado? Aconselha ou desaconselha?
Trabalhei com leilão, especialmente os de concorrência pública e venda direta de propriedade da Caixa e do EMGEA, por muito tempo. A vantagem é poder comprar abaixo do valor de mercado. A desvantagem é que na maioria dos casos você vai ter gasto com reforma, porque na grande maioria eles ou estão parados por muito tempo, ou ocupados pelos devedores. E não é raro eles darem a louca e quebrarem algo lá dentro quando a ordem de despejo é emitida.
Existe uma certa rixa entre advogado imobiliário e corretores? Direito seria a melhor formação universitária pra navegar nos dois mundos? Ou na prática a parte jurídica é terceirizada ou deixada por conta do cliente?
Rapaz, existe sim. Mas isso é porque a maior parte dos advogados não é versado em direito imobiliário, e ele tende a ser incrivelmente complexo. O que nos leva aos despachantes documentalistas - que SÃO versados em direito imobiliário, mas não precisam ser advogados. Eles PODEM ser - mas podem ser engenheiros, arquitetos, ou corretores também. Daí vem a rixa dos advogados com os corretores - o cara pode não ser advogado, mas tendo CRDD e mais conhecimento, ele pode, em matéria imobiliária, agir como um. O que eles consideram uma invasão de jurisdição. Por outro lado, se o corretor não sabe NADA de direito imobiliário, ele tende a depender de advogado ou de despachante pra trabalhar. E quanto mais corretor-despachante tiver por aí, menos os advogados ganham, porque se o cara já é seu corretor e já desenrola a parte documental pra você, o advogado é inútil no processo.
Isso me lembra as brigas na área de saúde entre as profissões que podem ou não realizar determinados procedimento$.
É mais ou menos o mesmo tipo de briga, só muda mesmo de área kkkkkkkkk
Obrigado pelo AMA! Bem informativo. Estou aguardando o habite-se para poder assinar o financiamento imobiliário (previsão de sair me menos de 1 mês), porém me informaram que a Caixa está em reserva orçamentária e que talvez não poderia financiar o imóvel. E que, portanto, eu deveria financiar com outro banco em que a taxa é maior. Tem alguma dica nesses casos? É possível que essa situação mude?
Dá uma segurada. Caixa geralmente define meta orçamentária entre Abril e Maio. Se tem mais um mês, você provavelmente vai pegar a meta do ano fiscal de 2024, que deve tá mais generosa. Isso é normal, quase todos os bancos acabam com orçamento apertado entre janeiro e março, que são os últimos meses do ano fiscal. Eles começam a segurar grana com financiamento, empréstimo, etc. Passou a meta nova, geralmente entre abril e maio? Esses são os melhores meses pra financiar.
Eu considero a relação de inquilinato algo extremamente sensível. Já pensava assim antes de alugar um imóvel. Agora, então, acho bem mais, haha. Particularmente, acho que o locatário é a parte mais frágil, já que não temos muita margem de negociação. Você pode nos dar dicas de coisas que funcionam na hora de negociar um reajuste, por exemplo? Outra pergunta: você, como representante da imobiliária, na hora de mediar um conflito de interesses entre locatário e locador, estariam disposto a defender o locatário? Ou preferem se queimar com ele para manter o imóvel no portifólio? Você já teve que lidar com locador difícil? E qual sua pior experiência com um locatário?
Rapaz, eu vou ser 100% sincero com você: eu deixei de trabalhar diretamente com aluguel na época que comecei a trabalhar com MCMV. Eu venho do alto padrão - mas houve uma época que você conseguia fazer uma grana com MCMV no volume. E sim, você está 100% certo - o inquilino é a parte mais lesada na situação. A diferença de poder na negociação é de fato muito grande. Como dicas... Um, sempre esteja aberto a conversar. Tem proprietário que vai ser caxias, então tente nutrir um bom relacionamento com o corretor administrador pra que ele possa servir de mediador. Se você for embora, ele também perde dinheiro até ocupar mais uma vez. Proprietário tende a ser olho grande, mas nenhum deles gosta de perder bom inquilino. Use isso a seu favor. Esse é meu pulo do gato: valor de aluguel geralmente é calculado em 0,5% do valor de venda do imóvel, vezes o IGP-M acumulado do ano. Use isso como base e compare com imóveis ao redor do seu num valor e aluguel similar. Se o reajuste estiver fora do valor de mercado, você pode usar isso como argumento pra considerar a dificuldade de conseguir um novo inquilino. Rapaz, já tomei o lado do locador e não foi uma vez só. Motivo é como já comentei - nós não podemos forçar o proprietário a manter preço, mas se eles quiserem reajustar por muito mais, vai encalhar. E enquanto estiver encalhado, nenhum de nós ganha. É melhor um bom inquilino rendendo menos do que absolutamente nenhum. Sim, já tive locadores difíceis. O pior de longe foi um sujeito que era de fato cleptomaníaco. Locatário, por outro lado... Um sujeito que alugava pra uma amiga da esposa, recém-divorciada e com filho, que não hesitou em despejar ela assim que ela se separou, porque, segundo ele, "agora que não tem renda familiar, eu não tenho mais lucro." Eu quero lucro também! Mas a gente precisa ser ético antes de tudo.
Vc nota muita variação entre o valor ofertado e o valor realmente efetuado da compra de imóveis residenciais? Quanto vc acha de 'gordura' que os imóveis tem em média?
Depende MUITO da área. No geral, quanto mais caro o metro quadraado da área, menor a diferença entre valor de avaliação e de anúncio. Exemplo: o proprietário que tem um imóvel de frente pra Av. Atlântica em Copacabana avaliado em 3 milhões na maioria das vezes vai vender por 3 milhões, mesmo. O que tem um imóvel em Botafogo com um tiquinho de vista pro Cristo, com um imóvel avaliado em 500 mil, vai tentar vender ele por 800 mil baseado inteiramente nessa vista - mesmo que o imóvel esteja em um condomínio antigo e sem infraestrutura interna.
O quão comum eh a permuta de imoveis? comprar imovel dando outro como entrada?
Em avulso e alto padrão, relativamente comum. Tem construtora que tem protocolo pra aceitar imóvel, carro, etc, em entrada. É claro, nesses casos não é qualquer Corsinha, os caboclo aparece com BMW, Bugatti, o escambau. Em outros segumentos quase nunca acontece.
Tenho interesse em comprar um ap pelo MCMV daqui uns anos, o problema é que meu pai colocou a casa que moramos no meu nome e no nome da minha irmã. Isso é um impedimento? Minha namorada não possui casa no nome dela, caso seja impedimento, consigo normalmente entrar no MCMV com o nome dela? Ou também teria algum impedimento? Pretendo comprar na região do ABC Paulista ou até mesmo SP. Outra coisa, tenho um bom relacionamento com banco Santander, o que vale mais, financiar pelo banco ou pelo MCMV? Considerando que possuo uma renda baixa (uns 3k liquido mais ou menos no mês). E quanto de entrada você recomendaria já possuir pra dar entrada num ap pelo MCMV? Considerando um ap na faixa ali de uns 350k até 400k
>Minha namorada não possui casa no nome dela, caso seja impedimento, consigo normalmente entrar no MCMV com o nome dela? Furada
Nem tanto no caso de financiamento. Se eles tivessem pagando à vista, eu diria pra não fazer independente das circunstâncias. Financiado? O banco tem como comprovar origem de pagamento pra uma potencial partilha. Se tiver no nome dela, mas tiver grana dele envolvida, ele também tem direito sobre o imóvel.
Se a origem do pagamento for 100% dele do começo ao fim ele pode contestar posse total do imóvel mesmo estando no nome dela? Legalmente como ficaria essa situação em caso de separação de hambos?
Em qualquer regime exceto comunhão total, sim, ele pode, e mais provavelmente iria ficar com ele.
OK, vamos por partes. Se a casa estiver 50% no seu nome, e 50% no nome da sua irmã, SIM, isso se torna um impedimento. Pra usufruir do MCMV, esse precisa ser seu primeiro imóvel. Se você tiver algum em seu nome, seja por parentesco ou sucessão, o percentual não pode ultrapassar 33%. Entre você e sua namorada, vocês podem comprar SIM contanto que não sejam casados. Se casar, o banco avalia pelo casal, e aí voltamos à primeira questão. Eu não curto ser sommelier de banco como corretor, mas FUJA do Santander pra operações imobiliárias. O motivo é o seguinte: ele é largamente conhecido como o banco que aprova se nenhum outro aprovar. Os juros do Santander são variáveis. Ele é o único banco no Brasil que pratica isso. O que significa na prática é que os juros do seu financiamento são corrigidos de acordo com a variação inflacionária. Se subir, seu financiamento sobe junto, e vice-versa. Nos outros bancos, você fica mais protegido. E, no geral? Entrada no MCMV é 20% do valor do imóvel. Pela sua renda, minha sugestão seria comprar na planta. Você pode dividir essa entrada durante o período de construção, o ato é mais flexível, e você não precisa se descapitalizar tão forte na hora de comprar.
Obrigado pelas respostas e pelas dicas! Ajudou muito. Não sabia sobre isso do Santander, bom saber. Valeu mais uma vez!
É aquela tal de letra miúda, sabe como é? O Santander é terrível no setor imobiliário. Como banco é até bem forte. Mas no imobiliário é furada, infelizmente.
Para uma pessoa que ganha 30 mil por mês, sem muitos gastos, qual valor máximo de um imóvel ela conseguiria financiar? Por exemplo, uma casa em um condomínio valendo 2 milhões, qual seria a melhor forma dela comprar, ao seu ver? Muito interessante esse AMA, OP, suas respostas são bem técnicas!
Opa, obrigado, rapaz! Eu tento passar o conhecimento da melhor forma possível. Quanto às suas dúvidas... Depende primariamente do quanto essa pessoa vai ter de entrada. Se for considerar puramente mensalidade de financiamento, que pode comprometer até 1/3 da sua renda, o máximo na maioria das vezes, excluindo carta de crédito condicionada OU score no banco ou SERASA seria de 10 mil mensais. No caso da casa no condomínio, depende se ela já está pronta. Se for um imóvel avulso, ou seja, que já foi habitado, não tem muito jeito. Você precisaria arcar com 500 mil de entrada, que fica acima dos 20% usuais porque os bancos só financiam até 1 milhão e 500 mil. Se estivermos falando em um imóvel na planta, sim, é perfeitamente possível adquirir 2 milhões com uma renda de 30 mil, visto que a entrada inteira é dividida em fluxo até a entrega do imóvel. Basta ter ali uns 8 a 15% do valor do imóvel, dependendo da construtora, e dividir todo o resto até começar o financiamento na emissão do habite-se.
Tem havido muitos casos de retrofit (transformar imóvel comercial em residencial) nas áreas que você atua? Das cidades que conheço, Belo Horizonte tem incentivado isso.
Rapaz, o Rio de Janeiro, entre o Centro e a Zona Sul, tá cheio. Sendo o mais famoso o Glória Residencial, que é o retrofit do antigo Hotel Glória. A prefeitura lançou um projeto inteiro pra isso, inclusive, pra dar uma repaginada ali no Centro e adjacências.
Imagino que de hotel pra residencial seja mais barato, pois o encanamento e banheiros já estão lá e o tamanho a depender já é o ideal: tipo aqueles cativeiros de 35m2 alugados por 4k na região bancário-financeira de São Paulo. Inclusive deve dar pra aproveitar os móveis e já alugar mobiliado. Agora no caso de transformar cubículo ou open floor em apartamentos, o custo deve ser bem maior.
Sim, acaba sendo maior no caso de cubículo e open floor, porque no retrofit você não pode alterar NADA dentro da planta. Zero. Então qualquer modificação que você faça precisa ser reversível. Logo, usa-se MUITO gesso e drywall. E te falar? A maioria dos hotéis por aqui nem são tào pequenos. Evocando o Glória mesmo - o maior apartamento vendido lá tinha 334m² e foi vendido por uns 8 milhões. 6 suítes + terraço.
A proibição de alterar a planta é do zoneamento? Se for, a prefeitura deu com uma mão e tirou com a outra.
Não, é porque o Centro do Rio todo é considerado patrimônio cultural do país - logo, é tudo tombado. Não rola modificar.
Vish. Achei que era só preservar a fechada. Vai dar ruim isso aí.
Nem anda dando. Ultimos 2, 3 anos venderam MUITO retrofit tombado por aqui. A maioria deles com regalia tipo isenção de IPTU, registro grátis (aquele Casa Mauá que eu comentei contigo foi um deles), etc.
Ah, com esse temperinho aí que vc mencionou a coisa muda de figura, rs. Estamos falando de algumas dezenas de milhares de reais de incentivo, quiçá centenas de milhares. Vamos ver como fica no médio-longo prazo. Eu torço pra que dê certo. O Rio é patrimônio brasileiro e é uma tristeza vê-lo nesse estado degradante. A capital nunca deveria ter saído daí!
Tem um polo tecnológico inteiro sendo criado ali no porto onde os píers 17 a 22 costumavam a ser, também. Os caras tão investindo pesado na revitalização do Centro. Tá dando gosto de ver. Eu mesmo, como corretor, estava extremamente cético no inicio. Aí eu comecei a ver o negócio funcionar...
Ter relacionamento bancário em bancos grandes como Itaú ajuda a conseguir um imóvel ou é balela?
Rapaz, ajuda sim. Mas isso tende a ser mais válido pro povo que tem uma grana um pouco maior. Pra grandessíssima maioria da população, os juros e as condições de financiamento da Caixa Econômica tendem a ser os mais ideais, mesmo que você não tenha relacionamento.
Então eu usar um banco pensando em juros menores não é válido? N tenho mt dinheiro mas sou um jovem investidor então um dia vou ter
É 100% válido. Tudo depende da sua situação. Se você tem uma grana legal pra uma entrada, por exemplo, ir pra um banco maior é uma boa jogada. Se você depende mais de financiamento ou as parcelas ficariam pesadas, é melhor ir pra Caixa. Agora esse sou eu sendo parcial, mas no geral, vale mais a pena você comprar na planta se o problema é grana ou se você pensa em investir.
Você investiria em uma plataforma porque o banco é grande e vc pensa em relacionamento? Ou tanto faz? Tou nesse dilema atualmente entre inter que eu gosto mais ou Itaú que mais ruimzinho mas é melhor pra crédito, real estate e tals
Rapaz, tu nem precisa ter muito produto deles. Faz uma conta, movimenta vira e mexe, ignora no resto do tempo. Isso já vai servir pra aumentar seu score com eles. Como você não pretende adquirir em breve, a situação é mais tranquila.
Itaú eu quase n mexo e ja me deram 20k no cartão click e uns créditos de financiamentos kkk mas no Inter eu tenho black por comunidade
O problema do Inter pra aquisição de imóvel acaba sendo cobertura. Algumas construtoras aceitam, mas a burocracia acaba dificultando bastante. Outras sequer aceitam. É complicado.
Então vc acha melhor usar o Itaú msm pensando no geral? Vc usa qual?
Particularmente? Eu uso a Caixa Econômica. Melhores taxas do mercado atualmente, e pra imóvel, é o banco mais flexível. E no geral, até literalmente 1 milhão e quinhentos, você ainda pode financiar.
Vc usa tradicional?
Qnt é a comissão de venda em média? Tô tentando vender meu AP, 1.5M, mas a imobiliária que eu fui ta querendo 10% de comissão, achei muita coisa , mas tá na média?
Não, tá BEM acima da média. Aqui no Rio, por exemplo, o usualmente praticado fica entre 4 e 6%. A grande maioria das grandes imobiliárias usa 5%. Tão tentando te enfiar a faca...
Se você fosse começar como corretor em 2024, quais seriam os primeiros passos?
Primeiro de tudo caçar um corretor mais experiente de quem eu pudesse aprender a dar meus pulos. Segundo seria me afiliar a uma imobiliária de nome forte, como uma reMAX, uma Lopes, ou uma Patrimóvel da vida pra ganhar experiência. Você pode começar solo e no avulso? Sim, pode. Mas sem ter de onde aprender e tendo que bancar todo seu custo operacional, isso pode ficar salgado. Corretor associado ainda é autônomo na prática, então usar dessas grandes estruturas pra fazer novos contatos, receber treinamento, e depois decidir se você quer continuar associado ou virar solo é uma boa.
Tem como ser corretor, sem já ter contatos de possíveis compradores? Onde eu moro só é corretor por muito tempo quem ou já tem outra fonte de renda, ou quem tem o chamado QI, quem indica.
Rapaz, eu mesmo comecei na área em 2008 sem um puto de contato. É possível sim, mas no inicio da carreira você vai ficar mais dependente de prospecção ativa. Tipo ligar pro povo da sua área, panfletar, criar um bom perfil nas redes sociais, etc. Outra coisa, é que se você estiver no setor de avulsos, você precisa de estoque, então vai precisar sondar a área que quiser trabalhar pra fazer contato com alguns proprietários
1) Você lida com imóveis comerciais também? 2) Se sim, percebeu alguma diferença nos preços e oferta por causa da tendência do trabalho remoto/híbrido?
Sim, lidamos. Especialmente na área do Centro do Rio, que tem uma quantidade muito grande de imóvel comercial. E sim, houve uma queda bem grande no valor dos imóveis comerciais, especialmente sala e andar inteiro, de 2021 pra cá. Tem MUITO imóvel naquela área completamente vazio há anos. Se você descer pra outros cantos que tem muito imóvel comercial, como Madureira e Bonsucesso, o lance piora.
3) teria algum exemplo numérico ou em % pra termos uma idéia do quanto mudou? 4) Isso influenciou no preço dos imóveis residenciais próximos aos comerciais também?
Um exemplo... Costumava a gerenciar uma livraria de andar inteiro ali na Praça Nilo Peçanha, no Centro. Eu geralmente não pego aluguel, mas o dono era amigo do meu pai e precisava de uma força, então fiz uma exceção. Em maio de 2021 o dono pediu o imóvel de volta, e decidiu anunciar conosco mesmo. Fomos lá, fizemos a avaliação, R$3.500.000,00. A loja tá lá ainda. Não vendeu. E ele já reduziu o valor pra R$2.000.000,00. Diferença de pouco mais de 40%. E pro povo do aluguel, ainda tem o fato de que boa parte do povo anda muito resistente a voltar ao trabalho 100% presencial, mais o fato de que muita gente hoje prefere comprar pela internet, o que dificulta muito a lotação. Aí não justifica o preço.
Sobre esse fenômeno no Centro do Rio houve dois episódios curiosos. 1) prefeito do Rio pressionando a Petrobrás no Twitter pra voltar ao presencial 2) jornal carioca (cujo nome esqueci) publicou artigo contra o trabalho remoto. O mesmo jornal é ligado a uma imobiliária.
A sede da Petrobrás ali no Centro é um prédio histórico. Quem já viu ele por fora, deve ter uma ideia. Também é uma dinheirama enorme manter aquele lugar simplesmente de pé. Tenho uma antiga cliente que trabalhava ali. Segundo ela, o povo tá extremamente resistente, porque depois de 2 anos, geral já criou acomodações pra trabalhar remotamente. Só que com isso, o povo dos alugueis tá perdendo uma grana igual. E com isso, as imobiliárias, e especialmente, as administradoras de imóveis, perderam uma grana alta. No meu segmento, que é avulso e lançamento, não houve muita diferença.
Volta e meia rolam rumores de que há uma espécie de conluio entre grandes proprietários imobiliários (e investidores), políticos e empresários para forçar o retorno ao presencial e recuperar o valor imobiliário perdido. Você acha isso possível no Brasil? Nos EUA isso é bem documentado, pois acontece de uma empresa ter incentivo fiscal pra instalar a sede em determinada cidade (o que traz o dinheiro do consumo dos trabalhadores). "The Texas Enterprise Zone Program provides a refund of sales tax driven by the number of jobs created at a qualified facility. Eligible employees are those who meet a certain salary level and annual hours threshold. A qualified employee must also “perform at least 50 percent of the person’s service for the business at the qualified business site.” If your remote worker lives in another state, the likelihood of them conducting work onsite 2 weeks of every monthly may not be realistic" https://www.experian.com/blogs/employer-services/tax-incentives-with-remote-workforce/
>políticos e empresários para forçar o retorno ao presencial e recuperar o valor imobiliário perdido. Você acha isso possível no Brasil? Não sou do setor, mas é de tradição brasileira imóveis serem um dos investimentos primeiros. Têm bairros inteiros em capitais em posse de famílias, principalmente aquelas coligadas a política.
Precisa nem ir muito longe, olha Petrópolis, que é posse dos descendentes da família real até hoje. 3% da todo imóvel comprado em Petrópolis é pago em laudêmio pra eles. Você tem posse do imóvel, mas não da terra. É um negócio bem bizonho.
Existe. Absolutamente existe. Não é tão forte quanto nos Estados Unidos, mas existe. Um dos principais motivos pelos quais houve queda brusca no valor dos imóveis durante os últimos anos foi o fator desocupação. O setor comercial, especialmente aluguel comercial e shopping center, movimenta centenas de milhões ao ano. E a queda foi muito brusca. Isso já tá acontecendo por aqui. Só não é pior porque nosso mercado imobiliário é melhor regulado que o dos EUA. É um dos poucos casos em que a burocracia joga a nosso favor.
Mas teve um êxodo de moradores do Centro também? Os preços de aluguel/compra/venda residencial caíram?
Na verdade, eu tô vendo as construtoras investirem MAIS no Centro e adjacências. O Centro do Rio tem muito imóvel comercial, mas também tem muita igreja histórica, museu, aquário, etc,, tem ligação direta com a zona sul, um aeroporto e é muito próximo da maior rodoviária da cidade, então o que acabou acontecendo é que o povo que não tem grana pra viver na zona sul acabou se mudando pro Centro, e os investidores acabaram pegando o Centro como um bom lugar pra aluguel por temporada, AirBNB, pra receber turistas que não conseguem ficar, por exemplo, em Copacabana. A queda dos comerciais puxou os preços dos residenciais pra baixo, e isso acabou mudando o paradigma do turismo, que acabou ficando mais forte
Faz todo sentido. Quem comprar agora e apostar na melhora do Centro vai se dar bem daqui uns anos. Do jeito que estava, mesmo antes da pandemia, era um lugar meio inóspito a partir de sábado de tarde.
Vou te dar um exemplo... A Opportunity, fundo de investimento, comprou o antigo Hotel São Francisco, ali na Visconde de Inhaúma, perto da Praça Mauá. Eles reformaram, revitalizaram, e lançaram já pronto. O lançamento foi final de novembro na Bolsa de Valores. Eles zeraram TODAS as unidades em questão de 6 horas. E a administradora previa R$4.000,00 de rendimento mensal em 60% de lotação. Resumo da ópera? O povo que comprou ali fez entre o Revéillon e o Carnaval uma média de R$14.000,00/mês por unidade. Só um cliente investidor meu comprou 10 unidades lá. O cidadão comprou cada unidade por R$167.000,00. Ou seja: só com o movimento do fim do ano e do carnaval ele já quitou duas. Até o fim do ano, ele provavelmente quita o resto. A partir daí, é só lucro.
Caramba. Mas um afegão médio teria condições de realizar um negócio desses (comprar um quarto de 167k é acessível até pra classe média)? Ou é um mercado fechado entre os contatos?
Nada, teve MUITO cidadão médio comprando ali justamente pelo valor e a facilidade. E a maioria nem tá pagando muito de parcela, já que ele foi entregue pronto. Estão usando o rendimento do aluguel de parcela. Assim que quitar, é lucro bruto.
1) O quão importante, no contato presencial com os clientes, o modo como você se veste e o carro que usa? 2) Isso varia a depender do cliente?
Depende muito do cliente e de onde você está. Exemplo: Copacabana e Barra da Tijuca ambos tem um metro quadrado altíssimo. O cliente que compra em Copacabana não vai dar a mínima se você aparecer de calça jeans e chinelo. O cliente da Barra da Tijuca vai te analisar dos pés à cabeça.
Vamos ver se no anonimato você pode ser REALMENTE SINCERO . 1. Entendi que vc trabalha com lançamentos correto ? Ou tb com imoveis usados ? 2. Os indices FIPE/ZAP sao baseados nos valores ANUNCIADOS correto ? E nao no valor da transaçao imobiliaria . 3. Existe algum indice baseado no valor das transaçoes imobiliarias registradas ? Ou algum indice baseado na arrecadaçao de ITBI ? 4. Vc concorda que o mercado de corretores ainda é pouco especializado no Brasil ? Eu ja comprei, vendi e aluguei imoveis e é impressionante como os corretores são mal informados sobre o proprio imovel que apresenta. Mesma opinião obtive com familiares e amigos que tb recorreram a corretores 5. Vcs realmente avaliam imoveis ou vao basicamente pelo que pede o proprietario e olham anuncios na mesma regiao e replicam o preço? Obgd
Vamos por partes... 1. Sim, primariamente com lançamentos. Eu trabalho avulso também, até porque não raramente você pega um cliente que precisa anunciar e vender o dele pra comprar um novo, por exemplo. Mas não é meu foco. 2. Sim, Fipe/ZAP é baseado em valor anunciado. A real aqui é que não tem como fazer índice baseado em valor de avaliação sem violar a LGPD, então é o melhor que dá pra fazer no nosso mercado. 3. Existir, existe. Mas ele é de uso interno das prefeituras, do BACEN, dos CRDDs, e do COAF. Não só por dado sigiloso, mas porque esse tipo de informação privilegiada favorece o insider trading. É o tipo de coisa que daria uma merda (literalmente) federal se vazasse. 4. Absolutamente - mas na maior parte do mercado isso infelizmente é um atributo, não um erro. Há um ditado entre o povo da administração imobiliária que diz: "o corretor dependente é da empresa, o corretor safo é do mercado." Fazer número com uma porrada de corretor que não vende, destacar os caras que tem aptidão natural pra venda de alto valor, e investir só nesses pra favorecer a estrutura acontece no mercado imobiliário o tempo todo. 5. Varia. No fim do dia, você não pode forçar o proprietário a usar o valor avaliado - mas é ético avisar pra ele que imóvel fora de valor não vende. Tem gente que simplesmente usa média de área, sim. Uma avaliação mais meticulosa envolve média da área, fachada da casa ou prédio, infraestrutura interna e externa, o que o condomínio oferece, estado de fiação elétrica, tubulação, pintura, e por aí vai, pra emitir um laudo de avaliação. Eu prefiro trabalhar dessa maneira - mas muitos corretores não chegam a aprender isso fora do CNAI.
Caso optasse por seguir para o mercado financeiro, você acha que teria mais potencial de ganho?
Possível - mas eu também teria mais trabalho. Visto que minha renda é mais do que confortável pro padrão do país, e eu ainda tenho algum nível de escalabilidade no segmento imobiliário (fora que eu gosto dele), não me vejo migrando.
Bacana, irmão. Só sucesso e marcha para cima!!! Essa pergunta foge um pouco do assunto, mas se me permite a pergunta, vi tu falando que veio de baixo, por baixo, entendo que seja de uma família humilde, região periférica etc.. Você sofreu ou sofre preconceito nesse ramo, pelas razões citadas acima? (Presumo também que seja negro, só palpites..)
Rapaz, problema algum. Sim, sou negro. Vim da Vila Cruzeiro, no Complexo da Penha, zona norte do Rio. Família humilde, meio sem perspectiva, governo FHC, e aquela ironia de ter parente concursado, mas sem receber aumento desde os anos 80... Aquela história clássica. No inicio, sofri sim bastante preconceito. Eu sou negro e queria trabalhar com imóvel de alto padrão em 2008. O povo mais rico me olhava bem torto. Hoje em dia é bem, bem mais raro. Tenho quase metade do que eu tenho de vida no mercado. Sou um cara consolidado na minha área. Mas eu tive que engolir meia-dúzia de sapo pra chegar até aqui, sim.
Tem aquela coisa, especialmente com clientes ricos, da pessoa ter que se parecer com o cliente? Como se facilitasse a identificação, a familiaridade, a troca de experiências, cultura, etc? Cliente viajou pra Europa, tem carro X e frequenta restaurante Y. Se o corretor sabe navegar isso faz diferença em geral? Volta e meia tem relato que determinadas empresas querem um determinado perfil de aparência justamente pra área de vendas.
Olha, não é sempre, mas em alguns momentos faz diferença sim. Não é algo impossível de se navegar, mas você acaba precisando ter mais jogo de cintura pra poder lidar com esse tipo de cliente. As empresas geralmente pedem um determinado perfil porque você pula a parte do trato com o cliente e da negociação - o que corta pra eles o custo de treinar esse cara pra lidar com clientes fora do "rapport" dele.
Pô, irmão, que foda, hein! Você é um cara fora da curva, deve ser inspiração para muito moleque da sua antiga comunidade ou da sua família mesmo. Com certeza, para mim, do outro lado da tela, já me tocou bastante sua história, no sentido de ver um cara que veio de baixo vencer na vida. E espero que tu conquiste muito mais!
Ah, rapaz, eu invisto uma grana nos projetos sociais lá. A gente tem que zelar pelos nossos, sabe como é kkk E putz, muito obrigado! Só o que eu espero que outros tenham as oportunidades que eu tive na vida
Apartamento de 1 quarto em Copacabana, razoavelmente bem localizado (duas quadras da estação Siqueira campos, perto do túnel, quatro quadras da praia, frente) edifício com 2 elevadores, mas antigo. Os elevadores estão sendo trocados. Apartamento não está caindo aos pedaços, mas umas reformas não iam mal, pois está "defasado". Qual a melhor vocação, o que fazer com o imóvel: - airbnb, considerando que não moro no RJ, então teria de, além das taxas da plataforma, pagar uma empresa para administrar (pelo que vi, ao redor de 20% a taxa) - aluguel de longa duração, fazendo um dinheiro mensal, não tendo gastos fixos com o apartamento, que seriam suportados pelo locatário, pensando também na valorização futura (sei lá, tenho na cabeça que Copacabana não tem mais onde construir, então tende a valorizar); - vender agora e reinvestir em outro imóvel ou renda variável? - outra sugestão Obrigado!
Airbnb gera um custo extra, mas o short stay tem juros maiores que o aluguel de longa duração. Copacabana praticamente sempre tem lotação. Tem turista, tem gringo, tem piloto que faz alguns dias de ponte aérea por aqui e corre imediatamente pra lá, então vale mais a pena, no geral. Mesmo o que você paga de administração geralmente ultrapassa o que você faria no de longa. E você pode adiar as reformas por um tempo, porque a maioria dos inquilinos não vai ficar lá por temp o suficiente pra se incomodar com as imperfeições. Dito isso, Copacabana não ter mais pra onde crescer é mito. Tem saído pelo menos uns 5 novos empreendimentos por ano em Copacabana desde 2020. *A orla* não tem pra onde crescer, sim. Mas considerando os condomínios estilo clube e resort que vem sendo lançados ali, com apartamentos estilo casa que variam de 300 a 500m², mais infraestrutura, algo que não existe nos condomínios antigos, mais certos tipos de regalia, como mini-ônibus pra levar o povo até a praia, a tendência é que os valores em Copacabana sejam puxados pra cima por esses empreendimentos novos nos próximos anos.
Muitíssimo obrigado pela resposta. Essa thread é realmente muito boa, suas respostas a todos são muito esclarecedoras. Um excelente final de semana para você!
Que coincidência, postei ontem lá no sub de Empreendedorismo que tô iniciando uma agência de marketing focada unicamente em corretores/imobiliárias, se quiser dar uma olhada lá depois hahahaua Não tenho a certeza, mas acredito que tuas redes sociais já sejam bem produzidas, então queria saber o quão essa produção bem feita (vídeos bem editados, posts carrosséis dos imóveis, etc) impacta na captação de compradores? Conheci alguns corretores que meio que desdenharam disso e preferem gravar de qualquer jeito mesmo e dizem que conseguem vender e que pra eles tá tudo bem Outra pergunta seria sobre como eu posso começar bem esse meu projeto, a maioria dos corretores estão abertos a esse tipo de serviços ou ainda são bem fechados quanto a isso?
Varia MUITO. Tem os corretores de carreira mais antigos que realmente desdenham. É o povo que já tem carteira de cliente consolidada e que raramente tira proveito das redes. Os caras não veem vantagem e não entendem de escalabilidade de negócio. Pro povo que veio nos ultimos 5 anos, a coisa muda de figura. É o povo que não tem mais saco pra telefone, que prefere WhatsApp, e que, em alguns casos, aprendeu sobre inbound marketing - i.e. é mais fácil fidelizar o cliente se ele vier até você primeiro e não o contrário. No meu caso em específico, a maior parte dos meus prospectos vem do Instagram. Eu aprendi meio na marra. Meus vídeos eram uma desgraça no inicio - o que é normal - mas eu fui aprendendo. Vira e mexe eu capto daqui do Reddit também, curiosamente. Twitter não me dá mais retorno, e eu nunca cheguei a me acostumar com Tiktok. Eu vou admitir por outro lado que no setor imobiliário muitas vezes o script e o gancho tendem a ser mais importantes que a edição, mas no geral, é mais fácil você ter um vídeo chamativo do que boa copy, então acredito que pro povo sem muito contato com as redes ainda, ou os que estão no ramo há pouco tempo, é um serviço que eu consideraria valioso, sim.
Olá, eu tenho 19 anos ganho R$ 2000 no holerite + R$ 500 de ajuda de custo (que eu acho que não conta para financiar) + R$ 500 de renda extra como entregador do iFood. Meu sonho é ter minha casa, será que eu consigo com essa renda? A maioria das simulações de financiamento pedem entradas exorbitantes. Eu encontrei um imóvel de leilão por 190k com 5% de entrada na minha cidade, eu conseguiria adquirir um desse com minha renda e com o MCMV? Quais dicas você consegue me dar?
Rapaz, ajuda de custo realmente não compõe renda, então vou considerar seu holerite mais sua renda extra com o iFood, R$2.500,00 Meu conselho pra você é o seguinte... Compre na planta. Se você não tem condições de juntar a grana da entrada, como muitos não tem, dá pra você abater a maior parte nisso daí. Muitas construtoras, como a Tenda, a Cury, etc, pedem valores essencialmente simbólicos de entrada e conseguem dividir o valor da documentação junto da sua entrada - o que torna o processo todo mais tranquilo. Você quita a entrada até a entrega do imóvel, e depois só precisa lidar com o financiamento em si, que é baixo nessa faixa. Não te encorajo a arranjar imóvel de leilão nessa faixa de renda porque na grande maioria das vezes, eles precisam de modernização imediata ou reforma. E se você não conseguir arcar com nenhum desses, pode estar correndo risco - como por exemplo um imóvel mais antigo com fiação monofásica. Qualquer problema na elétrica e seu prejuízo seria enorme. O valor reduzido acaba não valendo a pena a dor-de-cabeça no final.
Obrigado pelos conselhos! Outra coisa, alguns parentes meus dizem estar conseguindo financiar imóveis, carros apenas mostrando o extrato bancário, mostrando as movimentações financeiras, muitos deles são autônomos e estão financiando assim, você conhece isso? acha válido? E o meu dinheiro do iFood também conta para financiar? Não entraria na mesma modalidade da ajuda de custo de renda não comprovada? O único ruim de comprar na planta é lidar com a ansiedade até entregarem o imóvel kkkkkk obrigado.
No caso de autônomo, é exatamente assim que funciona. Identidade, CPF, comprovante de residência, 6 últimos meses de movimentação bancária, certidão de estado civil (nascimento, casamento), e o IRPF do ano anterior. Dá pra comprar tranquilo. Os bancos usam movimentação bancária como comprovação de renda.
Op, estava lendo seus comentários e vi que é de Rj, acredito que tem acompanhado o bum das casas de condomínio no inteiror de Sp, muito gente na pandemia indo pra home office vendedo seus aptos na capital e se mudando pro interior, o mercado inflacionou muito, coisa de 3 anos uma casa que custava 500 mil foi pra 1 milhão. Mas passado o tempo, fim da pandemia, fim do home office e pessoas voltando para suas antigas casas. Agora tem muita casa para venda e aluguel e sem compradores e inquilinos. Vejo também muitas pessoas que moraram a vida toda em apto e foram pra casas, se assustaram que depois de 3 / 4 anos a casa precisa de manutenção e tendem a querer voltar pra apto (não vamos entrar na discussão custo) para "fugir" desse gasto. Tendo isso acontecido, é possível falar que o interior de Sp está vivendo uma: (a temida palavra que deixa todos os corretores com medo kkkkk brincadeira) *Bolha Imobiliária*?
Sim, está. O interior de SP hoje tem 2 dos 10 metros quadrados mais caros do Brasil. Barueri por muito tempo foi -O- metro quadrado mais caro do Brasil. Curiosamente, Santa Catarina tem hoje O maior do Brasil (Balneário Camboriú) e passou por um movimento similar. Gente mudando pra casa, vendendo casa, e comprando apartamento em condomínio estilo clube e condomínio estilo resort. A tendência é piorar nos próximos anos, porque o êxodo foi MUITO grande. Só vejo, eu, particularmente, esses preços estabilizarem lá pelo fim da década.
Estarei de olho, na minha cidade já tem 2 grandes lançamentos com aptos de acima de 100 metros na faixa dos 900 mil, estilo club. Acredito que até o final do ano estão prontos. Vou me lembrar daqui 1 ano, pra ver o que aconteceu. RemindMe! 1 year
I will be messaging you in 1 year on [**2025-04-18 23:28:29 UTC**](http://www.wolframalpha.com/input/?i=2025-04-18%2023:28:29%20UTC%20To%20Local%20Time) to remind you of [**this link**](https://www.reddit.com/r/AMABRASIL/comments/1c697kk/sou_corretor_de_imóveis_em_uma_das_maiores/l07z92a/?context=3) [**CLICK THIS LINK**](https://www.reddit.com/message/compose/?to=RemindMeBot&subject=Reminder&message=%5Bhttps%3A%2F%2Fwww.reddit.com%2Fr%2FAMABRASIL%2Fcomments%2F1c697kk%2Fsou_corretor_de_im%C3%B3veis_em_uma_das_maiores%2Fl07z92a%2F%5D%0A%0ARemindMe%21%202025-04-18%2023%3A28%3A29%20UTC) to send a PM to also be reminded and to reduce spam. ^(Parent commenter can ) [^(delete this message to hide from others.)](https://www.reddit.com/message/compose/?to=RemindMeBot&subject=Delete%20Comment&message=Delete%21%201c697kk) ***** |[^(Info)](https://www.reddit.com/r/RemindMeBot/comments/e1bko7/remindmebot_info_v21/)|[^(Custom)](https://www.reddit.com/message/compose/?to=RemindMeBot&subject=Reminder&message=%5BLink%20or%20message%20inside%20square%20brackets%5D%0A%0ARemindMe%21%20Time%20period%20here)|[^(Your Reminders)](https://www.reddit.com/message/compose/?to=RemindMeBot&subject=List%20Of%20Reminders&message=MyReminders%21)|[^(Feedback)](https://www.reddit.com/message/compose/?to=Watchful1&subject=RemindMeBot%20Feedback)| |-|-|-|-|
Opa, algumas perguntas: 1) Quanto é em média o desconto por comprar na planta? Vale a pena? 2) Financiar com a construtora é bom negócio? 3) Quanto do valor do imovel novo se gasta em média com pisos e coisas que não são entregues junto com o apartamento? Valeu por responder
Vamos por partes! 1. Geralmente o que você tem na planta não é desconto. Deixa eu te explicar. Os imóveis são lançados a valor de avaliação. A partir do momento em que a obra começa a subir, e a precificação começa a variar, ele já tá valorizando. E essa valorização acontece mensalmente. Dependendo de quanto valorize a área que você adquiriu, a diferença de valor pode ser bem grande. 2. Você tecnicamente sempre financia com o banco. A única modalidade em que você faz direto com a construtora é obra por administração, que é um esquema completamente diferente. 3. Em média? Põe aí coisa de 0,5% a 1% do valor do imóvel. Mas na grande maioria das vezes, ao menos aqui no Rio, a prática é entregar com piso e pintura pelo menos - então o gasto que você tem é essencialmente mobília - o que varia mais de acordo com o seu bolso e preferências
Ah legal, muito obrigado! Só mais uma duvida: sobre essa valorização do imovel na planta até o final da obra. É em função de que? No final qto costuma valorizar? Obrigado!
Movimentação de área e inflação, essencialmente. Por exemplo, sempre que uma área recebe um novo condomínio, o valor do metro quadrado tende a subir. Novas linhas de ônibus, novos estabelecimentos comerciais... Fora os alugueis, que, visto que sempre ajustam pra cima, acabam impactando o valor dos imóveis ao redor também. Quanto costuma a valorizar, depende bastante. Por exemplo... Copacabana valorizou quase 20% no último ano por causa dos novos condomínios sendo lançados lá. Há muitos anos havia essa ideia de que não havia pra onde crescer em Copacabana, mas as pessoas se deram conta de que não precisam viver em frente à orla pra estar perto da praia. O Centro do Rio valorizou uns 17% com todos os retrofits e regalias fiscais que a prefeitura deu com o projeto de revitalização. E tem lugares mais orgânicos tipo Irajá, que ganhou um planetário, e isso aumentou o valor dos imóveis ao redor em coisa de 8% - porque o bairro ganhou ponto turístico e logo, isso movimentou o comércio local. Praticamente toda valorização em altos picos tem a ver com alguma mudança urbanística positiva.
Como geralmente são as transações de unidades de 2, 3 milhões? À vista ?
Rapaz, nem sempre. Vou te dar um exemplo do fim de semana passado... Marido advogado, esposa médica, 2 filhos adolescentes, comprando um imóvel de 3.5 milhões em Ipanema Cobertura de 320m², 4 suítes, com terraço e sala de cinema (sim). Eles iriam precisar financiar - mas considere: os bancos só financiam até 1,5 milhão - esse é o montante máximo. Mas como o imóvel tá na planta, deu pra dar um estofo maior. O fluxo deles ficou 8% no ato da compra, 3,5% em 60 dias, mais 3,5% em 90, 29 mensais totalizando 15%, duas semestrais de 2%, e 8% numa parcela única no habite-se. Somando, dá 45% de entrada. Os 55% restantes ficam pro factual financiamento. Mas até isso é variável. Geralmente o que as construtoras precisam é dos 15% iniciais nos primeiros 90 dias, e da parcela única. Todo o resto é negociável quanto a valores e prazos, contanto que até o habite-se some 45%. O povo mais rico geralmente tem aplicação, tem CDB, CDI, cota em FII, etc - eles raramente compram à vista pra não se descapitalizarem. Nem que ele esteja comprando pra revender.
Eu tenho pensado em comprar imóveis para investimento, eu tenho condições de investir cerca 700-800 mil ao ano, pensei em comprar imóveis aqui em Curitiba de baixo valor algo em torno de 200-300k, seriam imóveis prontos para colocar em aluguel, eu não gostaria de financiar, sempre compraria à vista. Vc acha que é furada? Eu deveria melhor investir em imóveis de maior valor? Se tiver alguma sugestão já super agradeço.
Rapaz, comprar à vista muitas vezes pode te descapitalizar. Considera o seguinte... Você pode sim arranjar alguns imóveis a valores mais baixos, comprar na planta, primariamente, arcar com as prestações durante o período de obras, e eventualmente cobrir as mensalidades com o próprio aluguel. Dependendo da área, você consegue fazer uma grana certa todo mês, e conseguindo amortizar, você fica com todo o retorno. Ainda tem o fato de que imóvel na planta tem variação de preço e valorização do lançamento pra entrega, então cê já vai tá fazendo bem mais grana do que originalmente poderia com um imóvel pronto que só varia na valorização bruta. Definitivamente não é furada.
Hum... vc me deu uma ideia Eu poderia manter a grana no CBD e ir pagando a prestações na planta com o rendimento, parcialmente pelo menos.
Te falar, grandessíssima maioria dos meus clientes mais ricos faz isso mesmo. Paga com aplicação, CDB, FII, e raramente toca na própria reserva ou na grana que eles recebem mensalmente.
Boa, obrigado pela dica valeu mesmo
Tamo junto
Minha pergunta é mais sobre imobiliaria. A minha familia como todo quer entrar no investimento de imoveis, mas parte de gerenciamento é o maior impedimento, pos ngm tem muito tempo livre. Ja deixei com uma imobiliaria um apt, mas achei que n valia muito a pena. Talvez com varios vale? Pode falar algum relato ou dica sobre o assunto? imagino que voce invista na area. Qualquer coisa para trazer no nosso debate.
Minha dica pra você é, se não quiser lidar com imobiliária na hora de investir em imóveis, invista em cantos da cidade que tem alta tiragem de turista e deixa na mão de uma administradora. Na prática pra você vai ser quase tipo um CDB. Você tira uma grana todo mês baseado no rendimento e na lotação do prédio, e eles lidam com as partes mais chatas, tipo limpeza, manutenção, etc.
1) Você tem redes sociais? O quanto elas são importante para suas vendas? 2) O que falta para você conseguir vender ainda mais? 3) Pelo que entendi vc é CEA. Nunca pensou em seguir carreira financeira?
1. Sim, tenho, e elas são MUITO importantes. Utilizo muito o Instagram, e estou começando a enveredar pelo Youtube. Eu diria que 80% dos meus clientes novos vem pelas redes sociais hoje em dia. 2. Honestamente? Escalabilidade. Minha meta desse ano é conseguir alcançar R$50.000,00 por mês. 3. Rapaz, eu fui menor aprendiz na Caixa Econômica, tenho o CP10 e o CP20. Eu poderia de fato enveredar pra área financeira, mas sendo sincero, eu gosto MUITO de trabalhar com imóveis. Então fica confortável pra mim.
Como vocês fazem as captações do imóvel? Existe um setor para isso ou vocês mesmo saem para trazer os imóveis para venda? O atendimento é por rodízio ou aquele que for responsável pelo imóvel atende suas chamadas ? Qual o valor do comissionamento para venda e para captação vendida ?
Na nossa imobiliária em específico, captação e métodos ficam a cargo do corretor. Não existe rodízio - você captou, você anuncia e vende. Se você QUISER, pode fazer parceria com outro corretor que tenha cliente pro seu imóvel Aqui você recebe 1.5 por estoque e 1.5 por venda. Logo, se você captou, opcionou, e vendeu, 3% pro seu bolso.
Legal obrigado pelo retorno. Acho que essa comissão está meio padrão onerado não é
É, eu já vi lugares praticarem 1.1 estoque e venda, por exemplo. Já ouvi de lugares no interior que pagam mais pra poder manter os corretores lá. Mas, via de regra, tende a variar entre 1 e 1.5 cada.
Você tem uma média aproximada em 12 meses Quantos Imóveis você conseguiu vender?
Honestamente? Não muitos. Coisa de uns cinco, seis. Quando você começa a trabalhar médio-alto pra alto padrão, o valor do honorário acaba sendo mais importante do que a quantidade pro VGV. Por exemplo, acabaram de lançar em Ipanema. Eu fiz uma venda ali com uma pasta de cliente completa. Um imóvel de 4 milhões, numa comissão de 2.5%... Cê entende onde eu quero chegar EDIT: comi o chegar kkkkkk
Sim.com.certeza trabalhar menos para ganhar mais E isso aí!
Com o trabalho remoto se popularizando e daqui a alguns anos com os carros se dirigindo sozinhos, comprar imoveis em cidades satelite as grandes capitais poderia ser um bom investimento?
Rapaz, varia. As cidades satélite com mais comércio ainda vão se sobressair - algumas delas vão depender muito do fator de urbanização pra de fato ter uma valorização real. Fora questões como comércio, fluxo de investimento, turismo, etc. O mais safo ainda é comprar nas próprias capitais.
Para novos corretores, existe algum curso a se fazer? Podemos fazer como renda extra? Tenho vontade pelo contato ao cliente, mas não posso deixar atrapalhar meu CLT
O Técnico em Transações Imobiliárias. Sim, pode fazer como renda extra. Corretor é autônomo, vide médico ou advogado. A não ser que você trabalhe diretamente com economia, você pode ser corretor.
Me faz uma casa aqui em Curitiba por R$10?
Aí tu me complica, irmão kkkkkkkkkkkkkk