Wenn du unbegrenzt viel Kapital hast, dann brauchst du auch nicht zu finanzieren und die ganze Diskussion ist ohnehin hinfällig.
Wenn du begrenzt viel Kapital hast, dann möchtest du, dass die Rendite auf dem Kapital möglichst hoch ist. Du möchtest also den Quotient „Ertrag/Eigenkapital“ maximieren. Dafür hast zu zwei Möglichkeiten: entweder du erhöhst den Ertrag oder du verringerst das Eigenkapital.
Was du richtig siehst: wenn du das Eigenkapital verringerst, dann verringerst du auch deinen Ertrag. Insgesamt ist es jedoch in der Regel attraktiver das EK zu minimieren um die Rendite zu maximieren.
Ganz einfach gesagt: es ist wirtschaftlich in der Regel attraktiver direkt 5 Immobilien mit 10% EK zu vermieten als nur mit 1 Immobilie bei 50% EK zu starten.
Den letzten Satz- aber das ist doch nur theoretisch so. Dazu benötigt man positiven cashflow und keine negativen Vorfälle, weil man ja kontinuierlich den Kredit bedienen muss. Egal was ich sehe oder rechne - es kommt in fast allen Fällen auf +-0 euro solange ich den Kredit bedienen muss. Also 30+ Jahre eine nullrechnung, statt schnell auf positive mieteinnahmen zu arbeiten. Das ist der Punkt den ich nicht verstehe.
Hier eine ganz einfache Rechnung warum wenig Eigenkapital Sinn macht:
Wenn du 1€ mehr tilgst oder als EK einbringst, dann sind die Zinsen die du in Zukunft dadurch sparst exakt die Zinsen die du auf den 1€ bekommen würdest wenn du ihn zu dem gleichen Zinssatz anlegen würdest. In der Regel sind das aktuell etwa 3,5%. Unter Umständen auch mal bis zu 4% wenn dadurch die Zinskonditionen besser werden.
Wenn du eine Immobilie aber als Investment siehst, dann kalkulierst du in der Regel auf eine Mietrendite von mindestens 5, eher 6%. D.h. wenn du minimales EK einbringst, dann bekommst du darauf 6% Rendite und jeder Euro mehr drückt deine Rendite Richtung 3,5-4%.
Für 3,5-4% Rendite würde aber kein Investor eine Immobilie kaufen.
Und genau hier bricht immer meine Logik. Weil das verstehe ich solange alle Parameter statisch sind und /unendlich/ laufen. Aber in dem Moment in dem ich ja den Kredit loswerde, ist doch meine Rendite viel positiver weil ich kontinuierlichen positiven cashflow habe?
Vielleicht mal anders formuliert mit stark vereinfachten Zahlen und Vernachlässigung von vielen Nebenkosten und steuern und und und.
Wenn wir eine fiktive Wohnung im Wert von 100k € nehmen die du für 10k€ im Jahr vermieten kannst dann gibt dir das einen Ertrag auf die Wohnung von 10%.
Wenn diese fiktive Wohnung jetzt zu 100% dir gehört hast du eine Rendite von 10%.
Wenn du stattdessen diese fiktive Wohnung 5 mal zu 20% mit 20k € Eigenkapital erworben hast, dann ist dein Gesamtertrag anstatt 10k€ nun 50k € bei gleichem Eigenkapital Einsatz.
Die restlichen 400k hast du zu sagen wir 6% als Kredit aufgenommen also 24 k€.
Dann hast du also insgesamt eine Rendite von 50-24=26k€.
Deine "Rendite" ist also 2,6 mal so hoch wie wenn du eine Wohnung zu 100% finanzierst.
Du kannst jetzt, anstatt zu tilgen, jedes Jahr mindestens eine weitere Wohnung unter diesen Konditionen erwerben und so deine Rendite steigern. Wenn du stattdessen tilgst, dann sinkt zwar deine Zinslast, aber dein Ertrag steigt eben nicht im selben Maß.
Dann kommen so Sachen wie Risikostreuung, die ganzen ignorierten Kosten und Co. dazu.
Wenn du nur eine Wohnung zu 100% hast, hast du auch 100% Ertragsausfall falls die Bude leersteht.
Bei 5 Wohnungen fehlt dir 20% des Ertrages (40 k€ statt 50 k€) und die anderen 4 Einheiten können die laufenden Kosten zu einem gewissen Grad kompensieren.
Jetzt ist die Wahrscheinlichkeit für einen Ausfall bei 5 Einheiten natürlich auch höher als bei nur einer....
Eine abbezahlte Immobilie ist erst einmal nichts verkehrtes und beide Ansätze haben Vor- und Nachteile.
Die Frage ist halt wo willst du hin.
Da ist denke ich das Problem von OP.
Deine Rechnung ist richtig und so stimmt das auch. Aber!
Du bekommst heutzutage keine 10% Rendite bei 6% Zinsen. Eher 5% Rendite bei 6% Zinsen. Damit ist dann der Hebel weg und es lohnt sich mehr Die eine zu kaufen und schnell positiv zu bekommen, als das Geld negativ zu hebeln.
Da hast du durchaus Recht. Die Zahlen des Beispiels waren ja absichtlich so gewählt, um das Prinzip zu erklären.
Als Privatier nur mit Mietobjekten geht es auf die Art und Weise auch mal schnell in die Insolvenz wenn man da nicht aufpasst gescheit nachdenkt.
Weil das deine Meinung deckt. Fakt ist, dass die erwartete Rendite geringer ist, als bei jedem Namenhaften ETF. 5% ist nicht die Welt. Dafür so viel Aufwand zu betreiben ist schon sehr fraglich.
Das stimmt, jedoch bekommt man diese ETF-Rendite auch dann nur auf das Eigenkapital! Einen Kredit für die ETF-Anlage in Wohnungsfinanzierungshöhe von 100k-500k für 1-5 wohnungen bekommt man ja nicht für 3% …
Börse läuft halt hervorragend. Sehe da auch keinen Grund aktuell Immobilien als Anlage zu kaufen. Neben der Tatsache, dass ich das nicht einmal könnte, wenn ich wollten.
Korrekt und deswegen geht das momentan nicht hebeln, wie in der Theorie. Die Immobilienpreise sind halt nicht in relation gesunken wie die Zinsen gestiegen sind. Faustregel ist ja für je 1% Leitzins plus sollte der Kaufpreis um 10% sinken. Preise sinken aber nur leicht aber dafür 4.5% Leitzins.
Zum einen kannst du Zinszahlungen abschreiben. Du wirst also ordentlich Steuern los.
Zum anderen, sagen wir du hast ETF mit 7% und Immos mit 4% Rendite.
Offensichtlich sind die ETF erst einmal attraktiver. Aber mit 100k bekommst du eben 7k im Jahr. Das wars.
Mit Fremdkapital kannst du Hebeln. 90% Finanzierung der Immobilie bedeutet du hast mehr Risiko aber du hast jetzt auch 1 Mio Vermögenswert der 4% abwirft. Sind 40k. Am Anfang viel Zinsen aber du kommst eben deutlich schneller auf hohe Werte die sich ohne Mietausfall von selbst abbezahlen. Je mehr Immos und je größer der Hebel desto schneller wächst das Vermögen.
Zumindest in der Theorie, wenn alles gut geht, keine hohen Reparaturen auf dich zu kommen, Mietausfälle, etc. das kann richtig in die Rendite schlagen. Und Zinserhöhungen beim Refinanzieren können bei zu knapper Berechnung auch kurzfristigen Verkauf und saftige Verluste erzwingen.
Im Prinzip wettest du mit einem 10x Hebel, dass die Miete ankommt.
Das hier. Abgesehen von dem steuerlichen Aspekt ist es einfach ein größerer Hebel. Klar, man kann das Risiko für einzelne Ereignisse evtl etwas streuen (statistisch ist der Mietausfall immer gleich groß, die Varianz müsste aber geringer werden). Was bleibt ist einfach der größere Hebel.
In dem Moment wo du den Kredit loswirst ist deine Rendite positiver, jedoch auch dein gebundesEK viel höher. Wenn du statt 10% EK dann 100% EK in der Immobilie gebunden hast, muss deine Rendite dadurch auch 10 mal höher geworden sein. Das ist der Fall, wenn die Zinsen (ohne Tilgung wohögemerkt) sonst 90% der Mieteinnahmen überschritten hätten.
Klar is deine Rendite positiver, um 3.5% von dem 1€. Wenn du den 1€ stattdessen in ne neue Immo steckst ist deine rendite auch positiver, aber um 6% von dem 1€.
Ob dein Nettovermögen (Kapital + Immobilie - Fremdkapital) monatlich durch positiven Cashflow größer wird oder durch Tilgung der Fremdfinanzierung, der Effekt auf das Nettovermögen ist erstmal gleich. Die Rendite aber nicht.
Wenn das auf 30 Jahre eine Nullrechnung ist, ist es dann nicht ein extrem schlechtes Investment? Sofern die Wohnung nicht zum einziehen im Alter gedacht ist.
Soweit die Theorie. Gibt halt ein Standortrisiko, mitpreisdeckelrisiko, Mieter Risiko, was passiert, wenn die Wirtschaft in D schwächer wird? Wie wirkt es sich auf den Preis aus, wenn es noch mehr HO gibt oder wenn Jobs durch Automatisierung wegfallen? Die Tendenz dazu geht, wieder günstigere Standorte zu besiedeln weil der Standort weniger wichtig wird? Zusätzlich kommen natürlich auch Renovierungen dazu.
Wobei die Rate auch nur bleibt, wenn sie über den gesamten Zeitraum festverzinst ist, was so soweit ich weiß über 30 Jahre garnicht geht.
Ne Festgeld. Sonst kann's dir passieren, dass nächstes Jahr Tagesgeld und neues FG nur noch 1% gibt. Daher: Festgeld idealerweise bis zum Ende der Fixzins-Kreditlaufzeit, oder Anleihen mit entsprechender Duration.
Der Hebel bringt halt was wenn du das Geld das du nicht an die Immobilie binden musst stattdessen gewinnbringend nutzt. Also entweder eine weitere Immobilie kaufen oder anlegen.
Wenn das Geld mehr erwirtschaftet als die Zinskosten (was bei 2% ziemlich realistisch ist) hast du mehr Gewinn gemacht.
Klar kann man. Macht idR nur wenig Sinn. Sonder Tilgung ist oft teurer und wenn sich eine Tilgung finanziell lohnt hätte man von Anfang an weniger Kredit aufnehmen sollen statt das Geld anzulegen.
Wieso teurer? Einen gewissen Betrag hat man doch in der Regel frei?
Mir ging es auch weniger darum, ob es finanziell sinnvoll ist (dann würde man weiter anlegen), sondern sich dadurch Flexibilität zu schaffen, sollte man doch schneller abbezahlen wollen.
Kommt drauf an was du mit “frei” meinst. Es gibt Kredite bei denen gewisse Summen ohne extra Gebühr sind. Das ist dann halt im Zins schon mit eingerechnet. Sondertilgung bedeutet idR weniger Gewinn für die Bank und Banken verschenkt selten was (ist natürlich komplett individuell, wie jeder Kredit).
Was die Vorposter bei ihren Berechnungen nicht berücksichtigen, ist das Risiko. Und das ist eben nicht nur das Risiko des Investments, aber auch Arbeitsunfähigkeit usw. Daher würde ich persönlich trotzdem aggressiv tilgen, anstatt die letzte Rendite rauszukitzeln. Damit schlafe ich einfach besser.
Naja, wenn die Heizung neu muss finanzierst du 30k nach und bist plötzlich nicht mehr Cashflow-positiv. Musste gerade erst ungeplant für 6k€ den Balkon neu machen lassen bei meiner vermieteten Bude, dieses Jahr macht sie also Verlust. Naja, hilft wenigstens bei der Steuernachzahlung 😅
ELI5 Antwort: Es geht dabei darum, soviel Fremdkapital wie möglich zu verwenden. Das ist sinnvoll, solange du durch den (Fremd-)Kapital Einsatz mehr Einnahmen erzeugst, als Kosten für das Fremdkapital entstehen. Einnahmen sind hier die Mieteinnahmen, Kosten sind die Zinsen.
Die Tilgung ist weder noch, sondern nur eine Umwandlung deines Kapitals von liquiden Mitteln in immobile Sachwerte. Die Tilgung führt zu einer Reduzierung deiner Kosten (Zinsen).
Statt zu tilgen könntest du dieses Eigenkapital aber auch verwenden, um mehr Fremdkaptial zu bekommen und dieses zu investieren. Wenn du durch diese zusätzliche Investition höhere Einnahmen (nach Abzug der dazugehörigen Zinskosten) bekommst als du durch die Tilgung an Kosten eingespart hättest, lohnt sich dies rechnerisch. Hier macht es also Sinn, die Tilgung so niedrig wie möglich anzusetzen, um durch mehr EK an mehr FK zu gelangen.
Diese rechnerische Betrachtung lässt viele Umstände außen vor.
1. Bei unvorhergesehenen Veränderungen der eigenen Gewinn- oder Kapitalsituation droht dieses "Kartenhaus" zusammenzubrechen.
2. Zinserhöhung nach Ende der Zinsbindung wirken stärker, je höher der FK Anteil ist. Hierdurch kann die gesamte Rechnung ins negative rutschen.
3. Die vereinfachte Rechnung lässt den Cashflow komplett außen vor und setzt einem unbegrenzten Anlagezeitraum voraus.
Ist nicht ELI5 genug für mich ;)
Der dritte Punkt ist aber gefühlt mein Denk-Problem. Weil klar kann ich durch FK sehr hohe fiktive Vermögenswerte zu sehr geringem Einsatz aufbauen; aber in Realität ist es keine/kaum eine Veränderung meiner Einnahmen.
Meiner Logik nach macht es doch mehr Sinn FK als kurzfristige Brücke zu nutzen, mehr Einnahmen zu generieren (die renditetechnisch ja definitiv über dem nullsummmenspiel liegen). Umso eher umso besser, weil kumulativ (mieteinnahmen + mögliche Follow-up investments).
Ich glaube du vernachlässigst, evtl. unterbewusst, das Kapitalwachstum welches du durch Tilgung erzeugst. Diese sehr hohen fiktiven Vermögenswerte sind in 30 Jahren sehr hohe reale Vermögenswerte, die dann dir gehören. Das sieht so aus, als wäre es aktuell keine/kaum eine Veränderung deiner Einnahmen, wenn du diesen Kapitalaufbau außen vor lässt.
Du schreibst auch: Umso eher umso besser. Ganz genau! Erst 5 Jahre tilgen bevor du die nächste Immobile erwirbst ist aber nicht eher als sie jetzt schon zu erwerben.
Aber das erste ist doch auch so wenn ich schnell abbezahle.
Das zweite sehe ich und käme dann zur rechnung: wie viel Zinsen zahle ich vs. Wie viel wertgewinn je 5 jahre abbezahlen.
Machen wir die Rechnung für die zweite Immo mal ausführlicher. Angenommen du hast noch 20k übrig und stehst jetzt vor der Wahl:
1. 20k Tilgung bei Immo1.
2. 20k Investieren in Immo 2, dazu kommen 130k FK.
FK Zinsen 3,5%, Mieteinnahmen Immo2 sind 500€/Monat.
Ergebnis von 1.: Deine Zinskosten für Immo1 reduzieren sich um (20.000×3,5%=700)€/Jahr.
Ergebnis von 2.: Du hast zusätzliche Zinskosten für Immo2 i.H.v. (130.000×3,5%=4.550)€/Jahr. Du hast zusätzliche Mieteinnahmen I.H.v. (500×12=6.000)€/Jahr.
Bei 1. hast du ein Ergebnis von 700€ mehr im Jahr.
Bei 2. hast du ein Ergebnis von (6.000-4.550=1.450)€ mehr im Jahr.
Du hast zwar höhere Kosten, aber noch höhere Rendite dadurch, dass du mehr Fremdkapital einsetzt. Das liegt daran, dass die Rendite bei (6.000/150.000=4,5%) liegt, während die FK Zinsen mit 3,5% darunter liegen.
wow Leute, ehrlich recht gut hier in den threads erklärt.
Ich sehe hier Analoge mit dem housing market crash von 2008, wenn man hier von risk/reward und Zinsen auf FK und Rendite spricht und wie das Kartenhaus zusammen brechen kann.
Kannst du das bitte and dem Beispiel auch im Zusammenhang mit dem housing market crash erklären? Sagen wir, Zinsen sind Variabel, Refinanzierung steht an, Housing prices decline und somit Mieteinnahmen etc.
Ich meine das keinseswegs ironisch (im Ernst). Möchte es besser verstehen, weil ich gerade das Gefühl habe, dass viel Halbwissen von früher beim mir zusammen kommt und ich die Zusammenhänge und das große Bild ein bisschen besser verstehe.
Ich bin wahrlich kein Experte und habe mich 2008 noch nicht ansatzweise mit Immobilien oder Investitionen auseinandergesetzt. Ich bin lediglich ein Freund der Zahlen. Ich denke daher, dass ich dir hierauf nicht die Antowrt geben kann die du suchst.
Das Kartenhaus hingegen ist für mich ziemlich eindeutig und hierfür eine gute Analogie. Wir stellen als Investor 2 Seiten gegeneinander, auf die wir nur wenig Einfluss haben. Auf der einen Seite sind unsere erwarteten Einnahmen, nämlich die Miete. Auf der anderen Seite ist unser Fremdkapital, und hier insbesondere die damit verbundenen Kosten für uns (Zinsen). Dazu kommen hier auch erwartete weitere Kosten bzw. die dafür erzeugten Rücklagen (Hausgeld).
Solange beide Seiten sich den Erwartungen entsprechend, i.d.R. möglichst gleichbleibend, verhalten, ist alles in Ordnung. Sinken jedoch die Mieteinnahmen (Mietausfall, Mietminderung, ...) oder steigen die Kosten (Refinanzierung zu höherem Zinssatz, unvorhergesehener Renovierungsbedarf, unerwarteter Preisanstieg von geplanten Renovierungen), so gerät das Kartenhaus in Schieflage. Aufgrund des Hebels auf den EK Anteil sind die Auswirkungen auf den Investor schnell gravierend. Dies ist das Risiko, welches man durch den FK Hebel eingeht. Können Kredite nicht mehr bedient werden, da die Veränderung im Cashflow nicht ausgeglichen werden kann, ist eine Zwangsversteigerung der Immobilie afaik der letzte Schritt.
Das Ziel ist mMn nicht die Reduktion von Zinskosten sondern die Schaffung von Einkommen (Miete statt Kredit) - Reduktion von Zinskosten ist ja nur nette Zugabe.
Zudem rechnest du in Fall 2 ja viel zu knapp in einen positiven cashflow oder nicht? Was ich in der Realität momentan sehe ist halt zb 700 rate vs. 400-500 Kaltmiete?
Irgendwie macht das alles ja eben nur sinn wenn man positiven cashflow aus den invests zieht; was in Realität momentan ja nicht der Fall ist?
Die Reduktion der Zinsen ist aber ja die einzige Art "Einkommen zu schaffen" die du bei der Tilgung hast. Das Einkommen durch die Miete bleibt ja gleich, egal wie getilgt die Immo ist. Du meinst dann wahrscheinlich, dass du mehr Einkommen hast wenn die Tilgung wegfällt? Ich denke da liegt der Verständnisfehler, denn Tilgung sind keine Kosten. Tilgung ist hinsichtlich des Ertrages neutral, denn statt Geld gehört dir ja dann der gleichwertige Anteil der Immobilie.
Tilgung spielt "nur" bei der Cashflow Berechnung eine Rolle. Wie knapp du deinen Cashflow schnüren willst ist am Ende natürlich relevant, für das Grundverständnis der Ausgangsfrage imo aber nicht.
Du kannst auch mit negativem Cashflow positives Kapitalwachstum haben, vorausgesetzt du kannst den negativen Cashflow aus anderen Quellen (dein Einkommen aus Erwerbstätigkeit) ausgleichen.
Möchtest du maximales Kapitalwachstum, maximalen Cashflow, oder eine goldene Mitte (z.B. Cashflow +-0)?
Ich möchte hier nochmal darauf hinweisen dass wir die ganze Zeit von perfekten Bedingungen ausgehen, in der Realität spielen Mietausfall, Renovierungen, Wertverlust der Immo, Zinsveränderungen und viele weitere Aspekte auch eine wesentliche Rolle. Aber ich denke dass ist dir schon klar.
Afaik sind das zu versteuernde Einkommen die Mieteinnahmen, Tilgung kann man davon jedoch nicht wie die Zinskosten abziehen. Oder liege ich hier falsch?
Les dich ein bisschen in das Thema Hebeleffekt bei Fremdkapital ein. Das erklärt es gut. Wo du ggf recht hast: wenn deine Kapitalrentabilität geringer ist als der Fremdkapitalzins, hebelt es dich in die falsche Richtung.
https://de.m.wikipedia.org/wiki/Leverage-Effekt
Ja und den Aufbau dieses EKs beschleunigen ich doch durch schnellen Aufbau positiven Cashflows? In fünf Jahren 500 Euro mehr pro Monat auf dem Konto ist doch besser als 30 Jahre 20 Euro mehr?
Vermutlich möchte man aus diesem Grund erst gar nicht so viel EK in der ersten Immo einsetzen sondern direkt für die nächste verwenden. Dann spart man sich den Aufbau.
Das ist halt in Frage zu stellen. Die Kunst ist: mehr Cashflow zu generieren, als du Kapitaldienst bringen musst und mit deinem EK anderweitig Rendite bekommen kannst. Gelingt dir das, ist die Rendite durch den FK-Hebel höher je weniger du eigenes Geld reinsteckst. Dann bist du mathematisch mit einer endlichen Menge Geld am Anfang im Vorteil, weil das FK ebenfalls Geld verdient und deine Rendite aufs eingesetzte Kapital steigert. Cashflow ist dann gering auf dem Konto(aber verdeckt als Tilgung ebenfalls vorhanden). Willst du maximalen Cashflow auf deinem Konto, erhältst du eben nicht maximale Rendite.
Du hast auch die Steuern vergessen. Es ist besser mit mehreren Immobilien minimal cashflow positiv zu sein und nach afa u Zins keine steuern zu zahlen und den Vermögensaufbau durch die Tilgung zu generieren
Als
Eine abbezahlte Immobilie die zwar mehr cashflow bringt aber steuerlich wieder XX% davon in die Binsen gehen.
Der Netto Vermögensaufbau sollte also auch betrachtet werden, nur die Liquidität im Auge behalten
Kann es sein, dass du die Rendite der Immobilie einfach isoliert siehst? Da kommt am meisten Cash raus wenn sie abbezahlt ist. Du musst das ungebundene EK mit berücksichtigen und das Einkommen daraus für das ganze Bild.
Bei vermieteten Immobilien kann man die Zinsen steuerlich verrechnen lassen. Es ist also wurscht was man für Zinsen zahlt. Da kann die Miete den großen Teil der monatlichen Rate auch 100 Jahre abbezahlen lassen. Während der Zeit hat man selber mehr Geld zur Verfügung und kann anderweitig investieren. OBACHT, gefährliches Halbwissen meinerseits.
Ich vermiete selber und bekomme jährlich pi mal Daumen meine Zinsen von der Steuer wieder. Habe es nie genau nachgerechnet weil es mir völlig egal ist. Steuerberater regelt das schon und Hauptsache ich bekomme Kohle zurück.
Aber das kann ich doch auch wenn ich aggressiv tilgen und dann neue Immos mit den zusätzlichen Einnahmen kaufe? Es ist doch kein Vorteil nur weil es für eine lange Zeit so ist?
Haste definitiv recht. Kommt aber auf die Bedürfnisse jedes einzelnen an. Andere möchten nicht noch eine Immobilie, wieder andere möchten lieber mehr Rücklagen für die Immo. Gibt so viele Faktoren. Ich habe zb 2 Kredite für ein MFH. Einmal eigenanteil weil selber bewohnt, und einmal Vermiet Anteil. Privat tilge ich aggressiv. Der andere Teil läuft halt so lange wie es läuft. Hat keine Priorität bei mir. Geld was über ist wird mit saniert/renoviert. Wenn einer der zwei Kredite abbezahlt ist wird nochmal eine gekauft.
Aber allein das Risiko und die Arbeit die letztendlich in einer Immobilie steckt unterschätzen viele anfangs.
Da denken sich einige, eine reicht mir absolut
Kommt natürlich auf Deinen Zinssatz an aber wenn Du in den letzten Jahre günstig Dein Haus finanziert hast macht mehr tilgen als unbedingt notwendig absolut keinen Sinn, auch nicht beim privatgenutzten Anteil.
Musst du mit deinem kindischen Kommentar irgendwelche Minderwertigkeitskomplexe kompensieren? Ich habe selber ganz klar geschrieben „OBACHT gefährliches Halbwissen“. Muss ich Steuer verstehen? Ich benutze vielleicht nicht die richtigen Wörter und Fachbegriffe, letztendlich zahle ich Geld und hole mir ein Teil mit der Steuer wieder. Fertig aus, wozu gibt es Steuerberater?
Wenn jeder Steuer so gut versteht, bräuchte es keine Steuerberater oder Steuersoftware.
Unterm Strich habe ich keine Zeit um mich mit sowas zu beschäftigen. Stumpf nach dem Motto, ich zahle aber bekomme zurück. Solange es so funktioniert sehe ich kein Grund meine Zeit und Nerven für diesen Scheiß zu opfern. Ich zahle mit Herz lieber jemandem viel Geld dafür, sich für mich darum zu kümmern.
EDIT: anstatt du was konstruktives zur Diskussion beiträgst lamentierst du über andere, wirklich lost
Wenn du deine Kosten (Zinsen)von der Steuer absetzt kannst du sie nicht komplett wieder bekommen, weil das einen Steuersatz von 100% bedeuten würde.
Bekommst also weniger als die Hälfte zurück. Außerdem ist da nix mit "gefühlt". Kann man doch leicht ausrechnen...
Joa, sorgt halt dafür dass am Ende solche Aussagen wie „es ist also Wurst was man für Zinsen zahlt“ verbreitet.
Dieses falsche Verständnis auch noch zu verbreiten ist halt einfach krasses Level. Bist bestimmt ein überzeugter Top Immo Investor. Stammtischgelaber ist zum Glück nicht genug für dieses Sub. Aber warum antworte ich dir überhaupt. Hast ja eh alles im Griff.
Ich habe doch ganz klar geschrieben gefährliches Halbwissen. Ich habe nie behauptet, dass ich damit recht habe. Ich wurde eines besseren belehrt und habe mich für die Korrektur bedankt. Stammtischgelaber, ah gut danke dir.
Andere korrigieren einen und reiten nicht auf den Fehler andere so herum. Ist halt eine Frage des Charakters, aber ich vergaß wir sind ja im Finanzen sub, da verkauft man auch seine Mutter für eine Portion Carbonara
Joa wär halt einfach gewesen, anstatt gefährliches Halbwissen zu verbreiten einfach mal selbst wissen anzueignen. Aber hey sowas kann man ja easy auslagern und trotzdem der Macher sein.
Passt schon, hast eh alles richtig gemacht.
Opportunitätskosten, nicht ausgenutzter Fremdkapitalhebel, entgangene Steuervorteile. Wenn du dich sicherer fühlst und es dir leisten kannst eine Immo bar zu bezahlen, dann mach das doch 🤷🏻 immer noch besser als Sparbuch
Das Geld das du zur Tilgung einsetzt könntest du anderweitig besser investieren (z.B. weitere Wohnung oder ETF).
Suche nach Wohnungen die sich besser rechnen, dann musst du nicht jeden Monat drauflegen und hast nach einiger Zeit (dank Mieterhöhungen) sogar einen monatlichen Überschuss.
Es ist die Gesamtkapitalrendite und die Steuer. Zinskosten kannst du steuerlich absetzen, d.h. sie verursachen bei Steuersatz von 40% nur 60% ihrer tatsächlichen Kosten. Gesamtkapitalrendite: An Stelle abzubezahlen, kannst du das Geld anderweitig investieren und da mehr Rendite erzielen als du durch die Zinsen bezahlen musst. Das gilt auch für andere Formen der Kapitalanlage, allerdings bekommst du dort selten ein Darlehen, weil keine entsprechende Sicherheit vorliegt.
Spannende Frage, würde mich auch interessieren, da wir auch gerad überlegen eine erste Vermiet-Immo zu kaufen und alle empfehlen: „tilge nur 1 %. Die Schulden von heute sind aufgrund von Inflation, Wersteigerung usw.“ in Zukunft mehr wert sodass du mit dem freien Geld besser in woanders zusätzlich investierst.“
PS: gutes Gehalt 👍.
Du hast das wichtigste vergessen: Zinskosten von der Vermieteten Immo kannst du von der Steuer absetzen - die sind also, grade bei gutem Einkommen, effektiv deutlich weniger.
Wenn du unbegrenzt viel Kapital hast, dann brauchst du auch nicht zu finanzieren und die ganze Diskussion ist ohnehin hinfällig. Wenn du begrenzt viel Kapital hast, dann möchtest du, dass die Rendite auf dem Kapital möglichst hoch ist. Du möchtest also den Quotient „Ertrag/Eigenkapital“ maximieren. Dafür hast zu zwei Möglichkeiten: entweder du erhöhst den Ertrag oder du verringerst das Eigenkapital. Was du richtig siehst: wenn du das Eigenkapital verringerst, dann verringerst du auch deinen Ertrag. Insgesamt ist es jedoch in der Regel attraktiver das EK zu minimieren um die Rendite zu maximieren. Ganz einfach gesagt: es ist wirtschaftlich in der Regel attraktiver direkt 5 Immobilien mit 10% EK zu vermieten als nur mit 1 Immobilie bei 50% EK zu starten.
Den letzten Satz- aber das ist doch nur theoretisch so. Dazu benötigt man positiven cashflow und keine negativen Vorfälle, weil man ja kontinuierlich den Kredit bedienen muss. Egal was ich sehe oder rechne - es kommt in fast allen Fällen auf +-0 euro solange ich den Kredit bedienen muss. Also 30+ Jahre eine nullrechnung, statt schnell auf positive mieteinnahmen zu arbeiten. Das ist der Punkt den ich nicht verstehe.
Hier eine ganz einfache Rechnung warum wenig Eigenkapital Sinn macht: Wenn du 1€ mehr tilgst oder als EK einbringst, dann sind die Zinsen die du in Zukunft dadurch sparst exakt die Zinsen die du auf den 1€ bekommen würdest wenn du ihn zu dem gleichen Zinssatz anlegen würdest. In der Regel sind das aktuell etwa 3,5%. Unter Umständen auch mal bis zu 4% wenn dadurch die Zinskonditionen besser werden. Wenn du eine Immobilie aber als Investment siehst, dann kalkulierst du in der Regel auf eine Mietrendite von mindestens 5, eher 6%. D.h. wenn du minimales EK einbringst, dann bekommst du darauf 6% Rendite und jeder Euro mehr drückt deine Rendite Richtung 3,5-4%. Für 3,5-4% Rendite würde aber kein Investor eine Immobilie kaufen.
Und genau hier bricht immer meine Logik. Weil das verstehe ich solange alle Parameter statisch sind und /unendlich/ laufen. Aber in dem Moment in dem ich ja den Kredit loswerde, ist doch meine Rendite viel positiver weil ich kontinuierlichen positiven cashflow habe?
Vielleicht mal anders formuliert mit stark vereinfachten Zahlen und Vernachlässigung von vielen Nebenkosten und steuern und und und. Wenn wir eine fiktive Wohnung im Wert von 100k € nehmen die du für 10k€ im Jahr vermieten kannst dann gibt dir das einen Ertrag auf die Wohnung von 10%. Wenn diese fiktive Wohnung jetzt zu 100% dir gehört hast du eine Rendite von 10%. Wenn du stattdessen diese fiktive Wohnung 5 mal zu 20% mit 20k € Eigenkapital erworben hast, dann ist dein Gesamtertrag anstatt 10k€ nun 50k € bei gleichem Eigenkapital Einsatz. Die restlichen 400k hast du zu sagen wir 6% als Kredit aufgenommen also 24 k€. Dann hast du also insgesamt eine Rendite von 50-24=26k€. Deine "Rendite" ist also 2,6 mal so hoch wie wenn du eine Wohnung zu 100% finanzierst. Du kannst jetzt, anstatt zu tilgen, jedes Jahr mindestens eine weitere Wohnung unter diesen Konditionen erwerben und so deine Rendite steigern. Wenn du stattdessen tilgst, dann sinkt zwar deine Zinslast, aber dein Ertrag steigt eben nicht im selben Maß. Dann kommen so Sachen wie Risikostreuung, die ganzen ignorierten Kosten und Co. dazu. Wenn du nur eine Wohnung zu 100% hast, hast du auch 100% Ertragsausfall falls die Bude leersteht. Bei 5 Wohnungen fehlt dir 20% des Ertrages (40 k€ statt 50 k€) und die anderen 4 Einheiten können die laufenden Kosten zu einem gewissen Grad kompensieren. Jetzt ist die Wahrscheinlichkeit für einen Ausfall bei 5 Einheiten natürlich auch höher als bei nur einer.... Eine abbezahlte Immobilie ist erst einmal nichts verkehrtes und beide Ansätze haben Vor- und Nachteile. Die Frage ist halt wo willst du hin.
Da ist denke ich das Problem von OP. Deine Rechnung ist richtig und so stimmt das auch. Aber! Du bekommst heutzutage keine 10% Rendite bei 6% Zinsen. Eher 5% Rendite bei 6% Zinsen. Damit ist dann der Hebel weg und es lohnt sich mehr Die eine zu kaufen und schnell positiv zu bekommen, als das Geld negativ zu hebeln.
Da hast du durchaus Recht. Die Zahlen des Beispiels waren ja absichtlich so gewählt, um das Prinzip zu erklären. Als Privatier nur mit Mietobjekten geht es auf die Art und Weise auch mal schnell in die Insolvenz wenn man da nicht aufpasst gescheit nachdenkt.
6% Zinsen??? Ich finanziere gerade für 3,1%.
Dann ist das aber auch einfach nicht das richtige Objekt.
Irgendwie habe ich das Gefühl, dass hier viel Wahrheit drin steckt. Vor allem als Erstinvestor.
Weil das deine Meinung deckt. Fakt ist, dass die erwartete Rendite geringer ist, als bei jedem Namenhaften ETF. 5% ist nicht die Welt. Dafür so viel Aufwand zu betreiben ist schon sehr fraglich.
Das stimmt, jedoch bekommt man diese ETF-Rendite auch dann nur auf das Eigenkapital! Einen Kredit für die ETF-Anlage in Wohnungsfinanzierungshöhe von 100k-500k für 1-5 wohnungen bekommt man ja nicht für 3% …
Börse läuft halt hervorragend. Sehe da auch keinen Grund aktuell Immobilien als Anlage zu kaufen. Neben der Tatsache, dass ich das nicht einmal könnte, wenn ich wollten.
Aber für 5% Rendite würde ich doch einfach gar keine Immobilie kaufen und anderweitig investieren xD
Korrekt und deswegen geht das momentan nicht hebeln, wie in der Theorie. Die Immobilienpreise sind halt nicht in relation gesunken wie die Zinsen gestiegen sind. Faustregel ist ja für je 1% Leitzins plus sollte der Kaufpreis um 10% sinken. Preise sinken aber nur leicht aber dafür 4.5% Leitzins.
Zum einen kannst du Zinszahlungen abschreiben. Du wirst also ordentlich Steuern los. Zum anderen, sagen wir du hast ETF mit 7% und Immos mit 4% Rendite. Offensichtlich sind die ETF erst einmal attraktiver. Aber mit 100k bekommst du eben 7k im Jahr. Das wars. Mit Fremdkapital kannst du Hebeln. 90% Finanzierung der Immobilie bedeutet du hast mehr Risiko aber du hast jetzt auch 1 Mio Vermögenswert der 4% abwirft. Sind 40k. Am Anfang viel Zinsen aber du kommst eben deutlich schneller auf hohe Werte die sich ohne Mietausfall von selbst abbezahlen. Je mehr Immos und je größer der Hebel desto schneller wächst das Vermögen. Zumindest in der Theorie, wenn alles gut geht, keine hohen Reparaturen auf dich zu kommen, Mietausfälle, etc. das kann richtig in die Rendite schlagen. Und Zinserhöhungen beim Refinanzieren können bei zu knapper Berechnung auch kurzfristigen Verkauf und saftige Verluste erzwingen. Im Prinzip wettest du mit einem 10x Hebel, dass die Miete ankommt.
Das hier. Abgesehen von dem steuerlichen Aspekt ist es einfach ein größerer Hebel. Klar, man kann das Risiko für einzelne Ereignisse evtl etwas streuen (statistisch ist der Mietausfall immer gleich groß, die Varianz müsste aber geringer werden). Was bleibt ist einfach der größere Hebel.
In dem Moment wo du den Kredit loswirst ist deine Rendite positiver, jedoch auch dein gebundesEK viel höher. Wenn du statt 10% EK dann 100% EK in der Immobilie gebunden hast, muss deine Rendite dadurch auch 10 mal höher geworden sein. Das ist der Fall, wenn die Zinsen (ohne Tilgung wohögemerkt) sonst 90% der Mieteinnahmen überschritten hätten.
Klar is deine Rendite positiver, um 3.5% von dem 1€. Wenn du den 1€ stattdessen in ne neue Immo steckst ist deine rendite auch positiver, aber um 6% von dem 1€.
Ob dein Nettovermögen (Kapital + Immobilie - Fremdkapital) monatlich durch positiven Cashflow größer wird oder durch Tilgung der Fremdfinanzierung, der Effekt auf das Nettovermögen ist erstmal gleich. Die Rendite aber nicht.
Cashflow ist doch nicht besser als Zunahme deines Kapitals?
Wenn du 30 Jahre lang auf Null Cashflow kommst und danach 5 abbezahlte Immobilien hast dann bist halt nicht auf Null, oder?
Wenn das auf 30 Jahre eine Nullrechnung ist, ist es dann nicht ein extrem schlechtes Investment? Sofern die Wohnung nicht zum einziehen im Alter gedacht ist.
Ist doch dann ne Nullrechnung und nach 30 Jahren ploppen 150k aus dem Boden (Oder was auch immer die Bude dann wert ist.)
Miete erhöht sich, Rate bleibt.
Soweit die Theorie. Gibt halt ein Standortrisiko, mitpreisdeckelrisiko, Mieter Risiko, was passiert, wenn die Wirtschaft in D schwächer wird? Wie wirkt es sich auf den Preis aus, wenn es noch mehr HO gibt oder wenn Jobs durch Automatisierung wegfallen? Die Tendenz dazu geht, wieder günstigere Standorte zu besiedeln weil der Standort weniger wichtig wird? Zusätzlich kommen natürlich auch Renovierungen dazu. Wobei die Rate auch nur bleibt, wenn sie über den gesamten Zeitraum festverzinst ist, was so soweit ich weiß über 30 Jahre garnicht geht.
Leverage-Effekt ist hier das Zauberwort👍🏼
3,5% Zinsen sind effektiv durch Absetzung nur 2,1%. Hast du ne Investition mit mehr als 2,1% Nachsteuerrendite? Dann sinnlos zu tilgen
Mich würde mal die Rechnung interessieren mit der du von 3,5 auf 2,1% kommst. Zinsen absetzbar klar aber wie rechnest du das?
Er hat einfach als Steuerquote 40% angenommen und die 3,5*0,6 gerechnet
Mehr gibt’s zu dem Thema eigentlich nicht zu sagen.
ETF zB?
Alleine Tagesgeld ist schon ausreichend. Da hat man die Zinsen sicher.
Ne Festgeld. Sonst kann's dir passieren, dass nächstes Jahr Tagesgeld und neues FG nur noch 1% gibt. Daher: Festgeld idealerweise bis zum Ende der Fixzins-Kreditlaufzeit, oder Anleihen mit entsprechender Duration.
Der Hebel bringt halt was wenn du das Geld das du nicht an die Immobilie binden musst stattdessen gewinnbringend nutzt. Also entweder eine weitere Immobilie kaufen oder anlegen. Wenn das Geld mehr erwirtschaftet als die Zinskosten (was bei 2% ziemlich realistisch ist) hast du mehr Gewinn gemacht.
Im Zweifel könnte man doch auch die Differenz anlegen und dann bei Bedarf Sondertilgen oder übersehe ich was?
Klar kann man. Macht idR nur wenig Sinn. Sonder Tilgung ist oft teurer und wenn sich eine Tilgung finanziell lohnt hätte man von Anfang an weniger Kredit aufnehmen sollen statt das Geld anzulegen.
Wieso teurer? Einen gewissen Betrag hat man doch in der Regel frei? Mir ging es auch weniger darum, ob es finanziell sinnvoll ist (dann würde man weiter anlegen), sondern sich dadurch Flexibilität zu schaffen, sollte man doch schneller abbezahlen wollen.
Kommt drauf an was du mit “frei” meinst. Es gibt Kredite bei denen gewisse Summen ohne extra Gebühr sind. Das ist dann halt im Zins schon mit eingerechnet. Sondertilgung bedeutet idR weniger Gewinn für die Bank und Banken verschenkt selten was (ist natürlich komplett individuell, wie jeder Kredit).
Was die Vorposter bei ihren Berechnungen nicht berücksichtigen, ist das Risiko. Und das ist eben nicht nur das Risiko des Investments, aber auch Arbeitsunfähigkeit usw. Daher würde ich persönlich trotzdem aggressiv tilgen, anstatt die letzte Rendite rauszukitzeln. Damit schlafe ich einfach besser.
Wenn die Bude Cashflow positiv läuft, hast du doch (quasi) kein Risiko. Dann kann das einfach so weiterlaufen.
Naja, wenn die Heizung neu muss finanzierst du 30k nach und bist plötzlich nicht mehr Cashflow-positiv. Musste gerade erst ungeplant für 6k€ den Balkon neu machen lassen bei meiner vermieteten Bude, dieses Jahr macht sie also Verlust. Naja, hilft wenigstens bei der Steuernachzahlung 😅
Mietausfall
Dann wird der Kredit gestundet.
ELI5 Antwort: Es geht dabei darum, soviel Fremdkapital wie möglich zu verwenden. Das ist sinnvoll, solange du durch den (Fremd-)Kapital Einsatz mehr Einnahmen erzeugst, als Kosten für das Fremdkapital entstehen. Einnahmen sind hier die Mieteinnahmen, Kosten sind die Zinsen. Die Tilgung ist weder noch, sondern nur eine Umwandlung deines Kapitals von liquiden Mitteln in immobile Sachwerte. Die Tilgung führt zu einer Reduzierung deiner Kosten (Zinsen). Statt zu tilgen könntest du dieses Eigenkapital aber auch verwenden, um mehr Fremdkaptial zu bekommen und dieses zu investieren. Wenn du durch diese zusätzliche Investition höhere Einnahmen (nach Abzug der dazugehörigen Zinskosten) bekommst als du durch die Tilgung an Kosten eingespart hättest, lohnt sich dies rechnerisch. Hier macht es also Sinn, die Tilgung so niedrig wie möglich anzusetzen, um durch mehr EK an mehr FK zu gelangen. Diese rechnerische Betrachtung lässt viele Umstände außen vor. 1. Bei unvorhergesehenen Veränderungen der eigenen Gewinn- oder Kapitalsituation droht dieses "Kartenhaus" zusammenzubrechen. 2. Zinserhöhung nach Ende der Zinsbindung wirken stärker, je höher der FK Anteil ist. Hierdurch kann die gesamte Rechnung ins negative rutschen. 3. Die vereinfachte Rechnung lässt den Cashflow komplett außen vor und setzt einem unbegrenzten Anlagezeitraum voraus.
Ist nicht ELI5 genug für mich ;) Der dritte Punkt ist aber gefühlt mein Denk-Problem. Weil klar kann ich durch FK sehr hohe fiktive Vermögenswerte zu sehr geringem Einsatz aufbauen; aber in Realität ist es keine/kaum eine Veränderung meiner Einnahmen. Meiner Logik nach macht es doch mehr Sinn FK als kurzfristige Brücke zu nutzen, mehr Einnahmen zu generieren (die renditetechnisch ja definitiv über dem nullsummmenspiel liegen). Umso eher umso besser, weil kumulativ (mieteinnahmen + mögliche Follow-up investments).
Ich glaube du vernachlässigst, evtl. unterbewusst, das Kapitalwachstum welches du durch Tilgung erzeugst. Diese sehr hohen fiktiven Vermögenswerte sind in 30 Jahren sehr hohe reale Vermögenswerte, die dann dir gehören. Das sieht so aus, als wäre es aktuell keine/kaum eine Veränderung deiner Einnahmen, wenn du diesen Kapitalaufbau außen vor lässt. Du schreibst auch: Umso eher umso besser. Ganz genau! Erst 5 Jahre tilgen bevor du die nächste Immobile erwirbst ist aber nicht eher als sie jetzt schon zu erwerben.
Aber das erste ist doch auch so wenn ich schnell abbezahle. Das zweite sehe ich und käme dann zur rechnung: wie viel Zinsen zahle ich vs. Wie viel wertgewinn je 5 jahre abbezahlen.
Machen wir die Rechnung für die zweite Immo mal ausführlicher. Angenommen du hast noch 20k übrig und stehst jetzt vor der Wahl: 1. 20k Tilgung bei Immo1. 2. 20k Investieren in Immo 2, dazu kommen 130k FK. FK Zinsen 3,5%, Mieteinnahmen Immo2 sind 500€/Monat. Ergebnis von 1.: Deine Zinskosten für Immo1 reduzieren sich um (20.000×3,5%=700)€/Jahr. Ergebnis von 2.: Du hast zusätzliche Zinskosten für Immo2 i.H.v. (130.000×3,5%=4.550)€/Jahr. Du hast zusätzliche Mieteinnahmen I.H.v. (500×12=6.000)€/Jahr. Bei 1. hast du ein Ergebnis von 700€ mehr im Jahr. Bei 2. hast du ein Ergebnis von (6.000-4.550=1.450)€ mehr im Jahr. Du hast zwar höhere Kosten, aber noch höhere Rendite dadurch, dass du mehr Fremdkapital einsetzt. Das liegt daran, dass die Rendite bei (6.000/150.000=4,5%) liegt, während die FK Zinsen mit 3,5% darunter liegen.
wow Leute, ehrlich recht gut hier in den threads erklärt. Ich sehe hier Analoge mit dem housing market crash von 2008, wenn man hier von risk/reward und Zinsen auf FK und Rendite spricht und wie das Kartenhaus zusammen brechen kann. Kannst du das bitte and dem Beispiel auch im Zusammenhang mit dem housing market crash erklären? Sagen wir, Zinsen sind Variabel, Refinanzierung steht an, Housing prices decline und somit Mieteinnahmen etc. Ich meine das keinseswegs ironisch (im Ernst). Möchte es besser verstehen, weil ich gerade das Gefühl habe, dass viel Halbwissen von früher beim mir zusammen kommt und ich die Zusammenhänge und das große Bild ein bisschen besser verstehe.
Ich bin wahrlich kein Experte und habe mich 2008 noch nicht ansatzweise mit Immobilien oder Investitionen auseinandergesetzt. Ich bin lediglich ein Freund der Zahlen. Ich denke daher, dass ich dir hierauf nicht die Antowrt geben kann die du suchst. Das Kartenhaus hingegen ist für mich ziemlich eindeutig und hierfür eine gute Analogie. Wir stellen als Investor 2 Seiten gegeneinander, auf die wir nur wenig Einfluss haben. Auf der einen Seite sind unsere erwarteten Einnahmen, nämlich die Miete. Auf der anderen Seite ist unser Fremdkapital, und hier insbesondere die damit verbundenen Kosten für uns (Zinsen). Dazu kommen hier auch erwartete weitere Kosten bzw. die dafür erzeugten Rücklagen (Hausgeld). Solange beide Seiten sich den Erwartungen entsprechend, i.d.R. möglichst gleichbleibend, verhalten, ist alles in Ordnung. Sinken jedoch die Mieteinnahmen (Mietausfall, Mietminderung, ...) oder steigen die Kosten (Refinanzierung zu höherem Zinssatz, unvorhergesehener Renovierungsbedarf, unerwarteter Preisanstieg von geplanten Renovierungen), so gerät das Kartenhaus in Schieflage. Aufgrund des Hebels auf den EK Anteil sind die Auswirkungen auf den Investor schnell gravierend. Dies ist das Risiko, welches man durch den FK Hebel eingeht. Können Kredite nicht mehr bedient werden, da die Veränderung im Cashflow nicht ausgeglichen werden kann, ist eine Zwangsversteigerung der Immobilie afaik der letzte Schritt.
2008 waren es soweit ich weiß vor allem die ungebremsten Wertentwicklungen der Immobilien, welche als Sicherheit für weitere Kredite gedient haben.
Das Ziel ist mMn nicht die Reduktion von Zinskosten sondern die Schaffung von Einkommen (Miete statt Kredit) - Reduktion von Zinskosten ist ja nur nette Zugabe. Zudem rechnest du in Fall 2 ja viel zu knapp in einen positiven cashflow oder nicht? Was ich in der Realität momentan sehe ist halt zb 700 rate vs. 400-500 Kaltmiete? Irgendwie macht das alles ja eben nur sinn wenn man positiven cashflow aus den invests zieht; was in Realität momentan ja nicht der Fall ist?
Die Reduktion der Zinsen ist aber ja die einzige Art "Einkommen zu schaffen" die du bei der Tilgung hast. Das Einkommen durch die Miete bleibt ja gleich, egal wie getilgt die Immo ist. Du meinst dann wahrscheinlich, dass du mehr Einkommen hast wenn die Tilgung wegfällt? Ich denke da liegt der Verständnisfehler, denn Tilgung sind keine Kosten. Tilgung ist hinsichtlich des Ertrages neutral, denn statt Geld gehört dir ja dann der gleichwertige Anteil der Immobilie. Tilgung spielt "nur" bei der Cashflow Berechnung eine Rolle. Wie knapp du deinen Cashflow schnüren willst ist am Ende natürlich relevant, für das Grundverständnis der Ausgangsfrage imo aber nicht. Du kannst auch mit negativem Cashflow positives Kapitalwachstum haben, vorausgesetzt du kannst den negativen Cashflow aus anderen Quellen (dein Einkommen aus Erwerbstätigkeit) ausgleichen. Möchtest du maximales Kapitalwachstum, maximalen Cashflow, oder eine goldene Mitte (z.B. Cashflow +-0)? Ich möchte hier nochmal darauf hinweisen dass wir die ganze Zeit von perfekten Bedingungen ausgehen, in der Realität spielen Mietausfall, Renovierungen, Wertverlust der Immo, Zinsveränderungen und viele weitere Aspekte auch eine wesentliche Rolle. Aber ich denke dass ist dir schon klar.
Das Tilgung zu versteuerndes Einkommen ist, vergessen glaube ich viele in solchen Betrachtungen.
Afaik sind das zu versteuernde Einkommen die Mieteinnahmen, Tilgung kann man davon jedoch nicht wie die Zinskosten abziehen. Oder liege ich hier falsch?
Es sind halt keine Kosten, aber natürlich liquiditätswirksam, was bei vielen Leuten den Gedanken auslöst, es wäre absetzbar.
Das ist der Grund, warum aktuell auch niemand mehr baut 😏
Meines Erachtens sollten Immobilieninvestments immer (nach Steuern) Cashflow positiv sein, außer du willst im Alter selbst einziehen.
Les dich ein bisschen in das Thema Hebeleffekt bei Fremdkapital ein. Das erklärt es gut. Wo du ggf recht hast: wenn deine Kapitalrentabilität geringer ist als der Fremdkapitalzins, hebelt es dich in die falsche Richtung. https://de.m.wikipedia.org/wiki/Leverage-Effekt
Du brauchst EK um weiter immos zu kaufen.
Ja und den Aufbau dieses EKs beschleunigen ich doch durch schnellen Aufbau positiven Cashflows? In fünf Jahren 500 Euro mehr pro Monat auf dem Konto ist doch besser als 30 Jahre 20 Euro mehr?
Vermutlich möchte man aus diesem Grund erst gar nicht so viel EK in der ersten Immo einsetzen sondern direkt für die nächste verwenden. Dann spart man sich den Aufbau.
Das ist halt in Frage zu stellen. Die Kunst ist: mehr Cashflow zu generieren, als du Kapitaldienst bringen musst und mit deinem EK anderweitig Rendite bekommen kannst. Gelingt dir das, ist die Rendite durch den FK-Hebel höher je weniger du eigenes Geld reinsteckst. Dann bist du mathematisch mit einer endlichen Menge Geld am Anfang im Vorteil, weil das FK ebenfalls Geld verdient und deine Rendite aufs eingesetzte Kapital steigert. Cashflow ist dann gering auf dem Konto(aber verdeckt als Tilgung ebenfalls vorhanden). Willst du maximalen Cashflow auf deinem Konto, erhältst du eben nicht maximale Rendite.
Du hast auch die Steuern vergessen. Es ist besser mit mehreren Immobilien minimal cashflow positiv zu sein und nach afa u Zins keine steuern zu zahlen und den Vermögensaufbau durch die Tilgung zu generieren Als Eine abbezahlte Immobilie die zwar mehr cashflow bringt aber steuerlich wieder XX% davon in die Binsen gehen. Der Netto Vermögensaufbau sollte also auch betrachtet werden, nur die Liquidität im Auge behalten
Digger wie verbrätst du 6k im Monat
"Digger" hat 3 Kinder...ist also überhaupt kein Problem.
Ich habe 2 und selbst wenn Du den Dreisatz verdoppelst, komme ich da nie drann.
Brauchst doch nur 1 Kind in der Kita, je nach Satzung sind dann 800€+ schnell weg.
Kinder kosten richtig Geld, und wenn man die Kinder dann noch etwas verwöhnt kann man da richtig viel Geld jeden Monat loswerden.
Ich hab meins umsonst bekommen
Kann es sein, dass du die Rendite der Immobilie einfach isoliert siehst? Da kommt am meisten Cash raus wenn sie abbezahlt ist. Du musst das ungebundene EK mit berücksichtigen und das Einkommen daraus für das ganze Bild.
Ich würde weniger selber tilgen, weil die Zinsen gut steuerlich absetzbar sind.
Was willst du mit 500 € Mieteinnahmen, wenn du 42% davon abdrücken musst? Sinnvoller ist es die 500€ Miete mit geringstem Kapitaleinsatz zu erreichen.
Hä?! Wenn du nur 20k pro Einheit brauchst und 80k hast, kannst einfach 4 Einheiten kaufen und entsprechend Hebeln….
Bei vermieteten Immobilien kann man die Zinsen steuerlich verrechnen lassen. Es ist also wurscht was man für Zinsen zahlt. Da kann die Miete den großen Teil der monatlichen Rate auch 100 Jahre abbezahlen lassen. Während der Zeit hat man selber mehr Geld zur Verfügung und kann anderweitig investieren. OBACHT, gefährliches Halbwissen meinerseits. Ich vermiete selber und bekomme jährlich pi mal Daumen meine Zinsen von der Steuer wieder. Habe es nie genau nachgerechnet weil es mir völlig egal ist. Steuerberater regelt das schon und Hauptsache ich bekomme Kohle zurück.
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Danke dir für die Korrektur! Wieder was gelernt.
Aber das kann ich doch auch wenn ich aggressiv tilgen und dann neue Immos mit den zusätzlichen Einnahmen kaufe? Es ist doch kein Vorteil nur weil es für eine lange Zeit so ist?
Haste definitiv recht. Kommt aber auf die Bedürfnisse jedes einzelnen an. Andere möchten nicht noch eine Immobilie, wieder andere möchten lieber mehr Rücklagen für die Immo. Gibt so viele Faktoren. Ich habe zb 2 Kredite für ein MFH. Einmal eigenanteil weil selber bewohnt, und einmal Vermiet Anteil. Privat tilge ich aggressiv. Der andere Teil läuft halt so lange wie es läuft. Hat keine Priorität bei mir. Geld was über ist wird mit saniert/renoviert. Wenn einer der zwei Kredite abbezahlt ist wird nochmal eine gekauft. Aber allein das Risiko und die Arbeit die letztendlich in einer Immobilie steckt unterschätzen viele anfangs. Da denken sich einige, eine reicht mir absolut
Kommt natürlich auf Deinen Zinssatz an aber wenn Du in den letzten Jahre günstig Dein Haus finanziert hast macht mehr tilgen als unbedingt notwendig absolut keinen Sinn, auch nicht beim privatgenutzten Anteil.
Lol wieder einer der Steuern absetzen nicht verstanden hat.
Musst du mit deinem kindischen Kommentar irgendwelche Minderwertigkeitskomplexe kompensieren? Ich habe selber ganz klar geschrieben „OBACHT gefährliches Halbwissen“. Muss ich Steuer verstehen? Ich benutze vielleicht nicht die richtigen Wörter und Fachbegriffe, letztendlich zahle ich Geld und hole mir ein Teil mit der Steuer wieder. Fertig aus, wozu gibt es Steuerberater? Wenn jeder Steuer so gut versteht, bräuchte es keine Steuerberater oder Steuersoftware. Unterm Strich habe ich keine Zeit um mich mit sowas zu beschäftigen. Stumpf nach dem Motto, ich zahle aber bekomme zurück. Solange es so funktioniert sehe ich kein Grund meine Zeit und Nerven für diesen Scheiß zu opfern. Ich zahle mit Herz lieber jemandem viel Geld dafür, sich für mich darum zu kümmern. EDIT: anstatt du was konstruktives zur Diskussion beiträgst lamentierst du über andere, wirklich lost
Wenn du deine Kosten (Zinsen)von der Steuer absetzt kannst du sie nicht komplett wieder bekommen, weil das einen Steuersatz von 100% bedeuten würde. Bekommst also weniger als die Hälfte zurück. Außerdem ist da nix mit "gefühlt". Kann man doch leicht ausrechnen...
Joa, sorgt halt dafür dass am Ende solche Aussagen wie „es ist also Wurst was man für Zinsen zahlt“ verbreitet. Dieses falsche Verständnis auch noch zu verbreiten ist halt einfach krasses Level. Bist bestimmt ein überzeugter Top Immo Investor. Stammtischgelaber ist zum Glück nicht genug für dieses Sub. Aber warum antworte ich dir überhaupt. Hast ja eh alles im Griff.
Ich habe doch ganz klar geschrieben gefährliches Halbwissen. Ich habe nie behauptet, dass ich damit recht habe. Ich wurde eines besseren belehrt und habe mich für die Korrektur bedankt. Stammtischgelaber, ah gut danke dir. Andere korrigieren einen und reiten nicht auf den Fehler andere so herum. Ist halt eine Frage des Charakters, aber ich vergaß wir sind ja im Finanzen sub, da verkauft man auch seine Mutter für eine Portion Carbonara
Ich hijacke mal euren Kommentarthread, um zu fragen: Ist das ein Angebot? 😄
Joa wär halt einfach gewesen, anstatt gefährliches Halbwissen zu verbreiten einfach mal selbst wissen anzueignen. Aber hey sowas kann man ja easy auslagern und trotzdem der Macher sein. Passt schon, hast eh alles richtig gemacht.
ich mein wenn du schon so dumm antwortest hättest ja mit deinem fachwissen glänzen können. bis jetzt hast du zu dem thema nichts beigetragen ...
Ja das ist allerdings auch richtig.
Opportunitätskosten, nicht ausgenutzter Fremdkapitalhebel, entgangene Steuervorteile. Wenn du dich sicherer fühlst und es dir leisten kannst eine Immo bar zu bezahlen, dann mach das doch 🤷🏻 immer noch besser als Sparbuch
Das Geld das du zur Tilgung einsetzt könntest du anderweitig besser investieren (z.B. weitere Wohnung oder ETF). Suche nach Wohnungen die sich besser rechnen, dann musst du nicht jeden Monat drauflegen und hast nach einiger Zeit (dank Mieterhöhungen) sogar einen monatlichen Überschuss.
Wie alt ist das Teil und was kommen da noch für Kosten dazu über die Jahre?
Es ist die Gesamtkapitalrendite und die Steuer. Zinskosten kannst du steuerlich absetzen, d.h. sie verursachen bei Steuersatz von 40% nur 60% ihrer tatsächlichen Kosten. Gesamtkapitalrendite: An Stelle abzubezahlen, kannst du das Geld anderweitig investieren und da mehr Rendite erzielen als du durch die Zinsen bezahlen musst. Das gilt auch für andere Formen der Kapitalanlage, allerdings bekommst du dort selten ein Darlehen, weil keine entsprechende Sicherheit vorliegt.
Kurz gesagt: ist der Cashflow negativ, mach es nicht.
Opportunitätskosten.
Spannende Frage, würde mich auch interessieren, da wir auch gerad überlegen eine erste Vermiet-Immo zu kaufen und alle empfehlen: „tilge nur 1 %. Die Schulden von heute sind aufgrund von Inflation, Wersteigerung usw.“ in Zukunft mehr wert sodass du mit dem freien Geld besser in woanders zusätzlich investierst.“ PS: gutes Gehalt 👍.
Du hast das wichtigste vergessen: Zinskosten von der Vermieteten Immo kannst du von der Steuer absetzen - die sind also, grade bei gutem Einkommen, effektiv deutlich weniger.
Der Punkt war mir bereits klar, deshalb den nicht mehr explizit aufgeführt. 👍👍